Елена Малиновская, Millhouse: Новая архитектура рынка преобразует офис в сервисную экосистему

Рынок офисной недвижимости сегодня находится в фазе трансформации, переживает этап роста спроса на новые форматы и цифровые технологии и ожидает от девелоперов и операторов качественного ответа на сформировавшийся запрос. Каким будет рынок коммерческой недвижимости, какие факторы на него повлияют и как изменится в ближайшее время его архитектура? – об этих актуальных вопросах и о ключевых трендах 2025 года OfficeNews побеседовал c Еленой Малиновской, председателем правления АРКН,  директором по аренде Делового квартала «Сколково Парк» компании Millhouse.

Как Вы оцениваете текущее состояние рынка офисной недвижимости, и  какие ключевые тренды будут определять его развитие в 2025 году?

Рынок офисной недвижимости находится в фазе трансформации. На нем происходит ряд значительных изменений. Во-первых, происходит смещение фокуса от привязки к локации к качественным характеристикам продукта — инфраструктуре, цифровым сервисам, экологическим аспектам. Во-вторых, повышается спрос на готовые офисы с отделкой, гибкие форматы и высокотехнологичные пространства. ESG-интеграция, цифровизация объектов, рост спроса на офисы в бизнес – парках и за пределами центра города, а также развитие сервисных моделей управления объектами —  ключевые тренды 2025 года. Именно на них будут ориентироваться девелоперы и операторы, формируя предложения для клиента.

Что такое «Офис 2.5» и как эта концепция повлияет на спрос на офисные, складские и торговые площади?

Это новая эра в развитии рабочих пространств: гибридный формат, где сочетаются: цифровые технологии, комфорт среды и высокая адаптивность к изменяющимся бизнес-процессам. Такой офис — это не только пространство, но и сервис. Такой подход должен повлиять на спрос во всех сегментах: офисы станут точкой притяжения сотрудников и драйвером HR-бренда, склады — центрами технологичных логистических решений, а торговые площади — многофункциональными хабами с усиленной цифровой компонентой.

Какие изменения в поведении арендаторов и покупателей недвижимости Вы наблюдаете в связи с новыми экономическими и технологическими реалиями?

Арендаторы и покупатели стали более прагматичны: возрастает интерес к полной стоимости владения (TCO — total cost of ownership), снижению операционных затрат и эффективности пространства. Все чаще запрашиваются готовые офисы с отделкой, сервисные офисы – те офисы, куда можно заехать сразу. Растет спрос на цифровые платформы управления объектом, ESG-отчетность и энергоэффективные решения. Расположение объекта перестало быть определяющим фактором при выборе офиса: наряду с ним клиент начал уделять более пристальное внимание функциональности и технологичности объекта.

Какие новые стандарты в области устойчивого развития (ESG) будут внедряться в коммерческой недвижимости в 2025 году?

Устойчивое развитие становится частью бизнес — модели. В условиях импортозамещения девелоперы переходят на российские стандарты сертификации, например, систему «Клевер». ESG включает не только энергоэффективность, но и управление водными ресурсами, микроклиматом, вплоть до выбора строительных материалов с обязательной экологичной маркировкой. Все большее значение приобретают автономные системы энергоснабжения, раздельный сбор мусора, а также цифровые ESG-дашборды для арендаторов и управляющих компаний. А также немаловажным остается связь арендатор-арендодатель в вопросах ESG. Последнее время все больше арендодателей берут на себя главенствующую роль в ESG-повестке. Так, к примеру, в нашем бизнес — парке «Крылатские Холмы» уже четвертый год подряд мы проводим для резидентов — ESG-фестиваль, направленный на популяризацию «зеленой» повестки. И мы видим, что это идет на пользу всем: начиная от самих компаний-арендаторов, которые таким образом закрывают свои корпоративные ESG-задачи, заканчивая их сотрудниками, которые становятся более ответственным по отношению к природе и ее ресурсам.

Как Вы видите роль технологий (например, IoT, умные здания, автоматизация) в трансформации рынка недвижимости?

Умное здание — это не уже роскошь, а стандарт. Технологии становятся фундаментом конкурентоспособности объекта. IoT, цифровые платформы, системы автоматизации позволяют снизить эксплуатационные затраты, повысить безопасность, создать более комфортную среду для сотрудников. В деловом квартале «Сколково Парк» мы внедрили мониторинг потребления ресурсов в режиме реального времени, а также уникальную систему автоматизации, которая позволяет осуществлять контроль за использованием ресурсов на разных уровнях эксплуатации. Так в режиме реального времени отслеживаются показатели PM 2.5, TVOC, CO2, температура и влажность.

Какие вызовы стоят перед девелоперами и инвесторами в условиях меняющегося спроса на коммерческую недвижимость?

Главный вызов — адаптация текущей бизнес-модели. Инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня требуют переосмысления: ставку нужно делать не на квадратные метры, а на пользовательский опыт, сервис и цифровую инфраструктуру. Еще один вызов — необходимость быстрой перестройки проектов под требования арендаторов: гибкие планировки, быстрая отделка, экологическая сертификация. Устойчивость денежного потока становится важнее первоначальной доходности.

Как изменится структура арендных ставок и договоров в ближайшие годы?

Мы уже видим диверсификацию ставок: ставка за квадратный метр перестает быть универсальным ориентиром. Все чаще арендаторы оценивают стоимость сервиса, эффективности планировочных решений и эксплуатационных расходов.

Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости, по Вашему мнению, имеют наибольший потенциал роста в 2025 году?

Наибольший потенциал — у офисов в бизнес  — парках, гибких пространств и многофункциональных кампусов с развитой инфраструктурой. Также интересен сегмент складской и light industrial недвижимости — особенно вблизи жилых районов и новых транспортных хабов. Отдельно стоит отметить объекты с ESG-архитектурой и цифровой инфраструктурой — они будут выигрывать в конкуренции за качественных арендаторов.

Какие стратегии адаптации к новым условиям Вы рекомендуете владельцам и управляющим компаниям коммерческой недвижимости?

Фокус на гибкость, сервис и технологичность. Управляющие компании должны стать сервисным оператором, внедрять цифровые системы аналитики, ESG-мониторинга и клиентского сервиса. Владельцам стоит инвестировать в модернизацию объектов: отделку, инженерию, энергосбережение, формирование цифровой среды. Также важно развивать партнерские модели с арендаторами — реализовывать совместные проекты, коворкинг-зоны, community-программы.

Какие ключевые шаги необходимо предпринять участникам рынка, чтобы оставаться конкурентоспособными в условиях «Офиса 2.5»?

Первое — пересмотреть продуктовую стратегию: от квадратных метров к готовым решениям «под ключ». Второе — внедрить цифровую и ESG-платформу как основу управления объектом. Третье — сделать офис пространством коммуникации, культуры и гибкости. Только тот девелопер или оператор, который воспринимает офис как сервисную экосистему, останется конкурентоспособным в новой архитектуре рынка/