Елена Малиновская, Millhouse: «Умные цифровые технологии» пришли в офисы

Цифровые технологии, Искусственный  интеллект, Интернет вещей (IoT), 3D-печать — элементы цифровой среды, которые все активней применяются в коммерческой недвижимости. Как будет выглядеть в ближайшем будущем офисное пространство, какие современные технологии станут определяющим фактором для девелоперов и арендаторов, как экологические стандарты повлияют на развитие рынка коммерческой недвижимости, в интервью специально для OFFICE NEWS рассказывает Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse, председатель правления АРКН.

Какие инновационные подходы сегодня определяют развитие коммерческой и офисной недвижимости в Москве?

Современный рынок коммерческой недвижимости Москвы развивается под влиянием технологических, архитектурных и инженерных инноваций, направленных на повышение комфорта, функциональности и энергоэффективности зданий.

Развитие проектов КРТ и МПТ, сочетающих офисные, жилые, торговые и рекреационные зоны, становится стандартом. Концепция «Живи. Работай. Отдыхай. Развивайся» активно внедряется в новые проекты, создавая комфортную среду для работы и отдыха. Один из примеров – «Сколково Парк», где применён принцип «города 15 минут», когда всё необходимое находится в шаговой доступности. Такие проекты позволяют сотрудникам экономить время на передвижение, повышают лояльность и эффективность работы. Аналогичные принципы используются в бизнес — кварталах за пределами центра, где развивают полноценную инфраструктуру, включая кафе, спортзалы, медцентры и зоны отдыха.

В строительстве широко применяются модульные конструкции, которые сокращают сроки возведения объектов и повышают их энергоэффективность. Используются инновационные материалы с улучшенными тепло- и звукоизоляционными характеристиками, а также технологии 3D-печати, позволяющие создавать сложные архитектурные элементы. Например, в Москве появились офисные здания с динамическими фасадами, которые регулируют освещение и температуру в помещении в зависимости от времени суток и погодных условий.

Офисные здания оснащаются интеллектуальными инженерными системами, включая автоматизированное управление климатом, освещением и водоснабжением. Применяются технологии рекуперации тепла и динамического остекления, снижающие энергопотребление. В новых проектах, реализуемых в Москве, можно уже встретить  системы, которые автоматически корректируют подачу воздуха и света в зависимости от уровня загруженности помещений.

Цифровые технологии BIM активно используются на всех этапах жизненного цикла зданий, что позволяет минимизировать ошибки в проектировании и упростить эксплуатацию. Интернет вещей (IoT) интегрируется в офисную среду, обеспечивая мониторинг и оптимизацию использования ресурсов. В бизнес-центрах класса А уже применяются мобильные приложения для сотрудников, которые позволяют бронировать переговорные, управлять температурой в помещении и заказывать услуги без обращения в управляющую компанию.

Как технологии «умных зданий» меняют требования арендаторов и девелоперов?

Арендаторы ожидают большего комфорта, эффективности и персонализированных сервисов. Девелоперы отвечают на этот спрос, внедряя автоматизированные системы управления климатом, освещением и безопасностью, а также IoT-решения для мониторинга работы зданий.

Сегодня умные здания оснащаются системами, которые позволяют не просто регулировать микроклимат или освещение, но и автоматически адаптироваться к поведению сотрудников. Например, в деловом квартале «Сколково Парк» используются уникальная система автоматизации, которая позволяет осуществлять контроль за использованием ресурсов на разных уровнях эксплуатации. Это снижает расходы на энергопотребление и делает офис более комфортным.

Для девелоперов умные здания – это способ повысить конкурентоспособность объекта. В запросах арендаторов всё чаще присутствует наличие цифровых решений, которые позволят оптимизировать рабочие процессы, особенно в условиях гибридного формата работы. В бизнес — кластерах на юго-западе Москвы уже применяются цифровые платформы, позволяющие арендатору удалённо управлять своими офисами.

Какие экологические стандарты и «зелёные» инновации активно внедряются в офисных пространствах?

В России используется национальная система сертификации «Клевер», заменившая BREEAM и LEED. Она учитывает показатели энергоэффективности зданий, использование экологичных материалов, водосбережение и управление отходами.

Например, в современных офисных центрах устанавливают системы рекуперации воздуха, что позволяет повторно использовать тепло отработанного воздуха. Также распространена установка сенсорных кранов и систем капельного полива, которые экономят воду. В бизнес — парке «Сколково» внедрены станции для раздельного сбора отходов и зарядки электромобилей, что соответствует экологическим трендам последних лет.

Кроме того, архитекторы всё чаще применяют концепцию биофильного дизайна: использование натуральных материалов, панорамного остекления и внутренних садов. Это не только снижает нагрузку на системы освещения, но и положительно влияет на психологическое состояние сотрудников.

Как искусственный интеллект внедряется в управление коммерческими объектами? Какие преимущества это даёт собственникам?

Искусственный интеллект (ИИ) помогает оптимизировать энергопотребление, прогнозировать техническое обслуживание и анализировать поведение арендаторов. Это снижает операционные расходы и повышает эффективность управления зданием.

В одном из бизнес — центров Москвы ИИ контролирует работу инженерных систем, прогнозируя потенциальные сбои и автоматически настраивая параметры оборудования. Системы видеонаблюдения с функцией ИИ способны распознавать аномальное поведение и автоматически оповещать службу безопасности. В современных коворкингах используются чат-боты, которые помогают арендаторам быстро получить информацию о доступности переговорных и других ресурсов.

Какие цифровые решения помогают повысить энергоэффективность и оптимизировать затраты в коммерческой недвижимости?

BMS, сенсоры IoT и интеллектуальные счётчики энергии позволяют анализировать и корректировать потребление ресурсов в режиме реального времени, снижая затраты на эксплуатацию.

К примеру, в большинстве зданий класса А и Prime установлены датчики движения, которые отключают освещение в пустых помещениях, а также системы автоматического управления вентиляцией. Такие решения снижают энергозатраты на 20-30%.

Насколько активно российский рынок внедряет технологии BIM в проектировании и эксплуатации объектов?

BIM становится стандартом для крупных девелоперов. Эта технология позволяет оптимизировать строительство, снижать затраты на эксплуатацию и повышать точность проектирования.

Так, некоторые компании активно используют BIM на всех этапах реализации проектов. Это позволяет заранее выявлять коллизии между инженерными системами и конструкциями здания, а также упрощает обслуживание после ввода объекта в эксплуатацию.

Какая роль у ESG в оценке и развитии современных объектов коммерческой недвижимости?

ESG-факторы стали ключевыми для инвесторов и арендаторов. Современные офисы оцениваются не только по цене и локации, но и по экологическим стандартам, социальной инфраструктуре и прозрачности управления. В новых офисных проектах в рамках комплексного освоения территорий закладывается не только создание парковочных мест и коммерческих зон, но и благоустроенные общественные пространства. Это соответствует S из аббревиатуры ESG – социальной ответственности.

Какие инновации в области безопасности сегодня наиболее востребованы?

Используются биометрические системы доступа, интеллектуальное видеонаблюдение с аналитикой поведения и автоматизированные системы контроля доступа. К примеру, в бизнес-центре «IQ-квартал» в Москва — Сити применены системы, которые распознают лица сотрудников без необходимости предъявлять пропуск. Это повышает безопасность и удобство.

Как технологии блокчейн могут повлиять на сделки с коммерческой недвижимостью?

Блокчейн обеспечивает прозрачность сделок, защиту данных и автоматизацию контрактов (smart contracts), исключая посредников и снижая риски мошенничества. Сейчас в некоторых пилотных проектах Москвы тестируются блокчейн-реестры для регистрации сделок аренды коммерческой недвижимости, что сокращает время оформления документов.

Какие стартапы и технологические решения в сфере proptech наиболее перспективны для коммерческого рынка?

Популярны платформы для управления недвижимостью, цифровые сервисы для аренды и аналитики рынка, а также AI-решения для оценки стоимости объектов. Уже давно существуют и разрабатываются новые решения для управления бизнес — центрами через мобильные приложения, включая удалённый контроль доступа, мониторинг энергозатрат и цифровую коммуникацию с арендаторами.

Насколько важен доступ к современной инфраструктуре для офисных зданий премиум-класса?

Офисы класса A и Prime требуют высокоскоростного интернета и IoT-инфраструктуры. Это критично для гибридного формата работы и автоматизированных систем управления зданием.

Как вы оцениваете потенциал виртуальной и дополненной реальности в маркетинге и управлении недвижимостью?

VR и AR активно используются для цифровых туров по объектам, визуализации проектов на этапе строительства и контроля состояния зданий в режиме реального времени. Некоторые девелоперы внедряют эти технологии при согласовании проектов, что позволяет заказчикам на раннем этапе увидеть будущие интерьеры и фасады.

Какие вызовы стоят перед девелоперами в процессе внедрения инновационных решений?

Основные барьеры – высокие инвестиции, необходимость интеграции новых технологий в старую инфраструктуру и нехватка специалистов для работы с BIM, IoT и AI. Кроме того, существует сложность в синхронизации данных между различными платформами, особенно в старых зданиях. Решением становится переход на единые цифровые экосистемы, которые разрабатывают крупнейшие девелоперы.

Какой будет офисная недвижимость через 10 лет, если текущие тренды продолжат развиваться?

Офисы будущего станут более гибкими и адаптивными. Концепция «города 15 минут» станет нормой, обеспечивая комфортную среду для работы и жизни. Управление зданиями ждет максимальная автоматизация за счёт IoT, AI и BIM.

Ассоциация рынка коммерческой недвижимости (АРКН) продолжит играть ключевую роль в развитии отрасли, поддерживая внедрение ESG-стандартов и обмен профессиональными знаниями. Это позволит рынку коммерческой недвижимости сохранять высокий уровень качества и инвестиционной привлекательности.

Уже сегодня АРКН активно поддерживает образовательные программы для профессионалов рынка, содействуя распространению лучших практик управления и строительства коммерческих объектов.