Исследование CORE.XP и Dominanta: ставки на аренду офисов B+ выросли на 17%

CORE.XP и девелопер Dominanta провели совместное исследование рынка офисов класса B+ в Москве, подводя предварительные итоги 2025 года и обозначив ключевые тенденции, которые будут определять поведение рынка в 2026 году.

По данным CORE.XP, офисы класса B+ занимают значимую часть спроса, особенно в аренде. Однако их доля постепенно снижается на фоне активного ввода объектов класса А и перераспределения спроса в их пользу. Если в конце 2023 года на B+ приходилось 46% сделок аренды и купли-продажи, то к декабрю 2025 года их доля сократилась до 42%.

При этом высоким остается интерес к малым форматам помещений – площадью до 500 кв. м. На них приходится около 74% от всех заключенных сделок в классе B+, и именно они сегодня формируют основу рынка. Популярность крупных объектов класса B+, напротив, заметно сократилась: за 2025 год рынок зафиксировал всего шесть сделок с лотами более 5 тыс. кв. м – в 2,6 раза меньше, чем годом ранее, где было совершено 13 сделок. Аналитики объясняют этот тренд не отсутствие спроса, а дефицитом доступных для покупки объектов.

Самый быстро реализуемый сегмент – офисные пространства с уже готовой отделкой, поскольку позволяют компаниям минимизировать сроки въезда и избежать дополнительных затрат на отделку.

География спроса тоже претерпевает изменения. Наиболее активной зоной заключения сделок с офисами класса B+ остается территория между ТТК и МКАД, стабильно аккумулирующая 45-47% объема всех сделок за последние несколько лет. Тем временем традиционные деловые кластеры – ЦДР и Москва-Сити – сталкиваются с экстремально низкой вакантностью на уровне 1-2%, что существенно ограничивает их возможности по размещению новых компаний. Этот дефицит стимулирует переориентацию спроса в современные децентрализованные районы. Лидером роста становится кластер Нагатино-ЗИЛ, а также локации на юге и юго-западе в пределах ТТК-МКАД, где за последние годы был создан значительный объем нового офисного фонда класса B+.

• «Компании все чаще выбирают инфраструктурно обеспеченные районы за пределами центра не из-за снижения требований, а из-за того, что именно там сегодня представлен наиболее сбалансированный по цене и качеству продукт. Рынок стал значительно чувствительнее к стоимости, и, следовательно, готовые решения побеждают за счет отсутствия капитальных затрат и сокращения сроков переезда», – отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Согласно данным на декабрь 2025 года, спрос в сегменте B+ формируют в первую очередь компании из сфер IT и телекоммуникаций, строительства, недвижимости, консалтинга и бизнес-услуг. Ключевыми критериями выбора для арендаторов и покупателей являются не только престиж локации, но и удобство транспортной развязки, близость к социальной инфраструктуре, а также наличие готовой качественной отделки. На фоне дефицита все больше компаний готовы смотреть на периферию, если там предлагаются современные инженерные решения, энергоэффективность и гибкие условия покупки, включая рассрочку. Эксперты отмечают, что сегодня ключевыми факторами, способствующими ускорению сделок, являются наличие отделки у помещения.

С точки зрения ставок рынок демонстрирует уверенный рост на фоне рекордно низкой вакантности. Средневзвешенная ставка аренды по сегменту B+ к декабрю 2025 года достигла 27 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и ОПЕКС, что на 17% выше, чем в декабре 2024 года (23 тыс. руб. за кв. м), и на 50% выше уровня пятилетней давности (18 тыс. руб. за кв. м). При этом, стоимость аренды офисного помещения с отделкой в декабре 2025 года составила 28,5 тыс. руб. за кв. м в год, что на 36% (21 тыс. руб. за кв. м в год) выше, чем офис под отделку. Такой разрыв в стоимости связан с удорожанием строительных материалов и отделочных работ. Что касается продажи, то офисы, реализуемые целиком, в декабре 2025 года стоят в среднем 318 тыс. руб. за кв. м (без НДС), что на 10% выше, чем в прошлом году, и на 45% выше, чем пять лет назад. В то же время стоимость продажи офисов блоками достигла 285 тыс. руб. за кв. м, что выше показателей прошлого года и пятилетней давности на 20% и 36% соответственно.

• «Офисы класса B+ сегодня воспринимаются как золотая середина, где компания получает современный продукт, понятную стоимость и предсказуемые эксплуатационные параметры. Именно этот баланс поддерживает стабильный спрос, несмотря на макроэкономические колебания. Мы замечаем это в рамках нашего проекта – БЦ NOON», – комментирует заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и маркетингу Dominanta Максим Иванов.

Рост общей деловой активности на рынке офисной недвижимости сдерживается недостатком качественных площадей в существующем фонде, высокой стоимостью финансирования из-за ключевой ставки и общей экономической неопределенностью. По прогнозу аналитиков, в 2026 году ожидается рост средней ставки аренды на 5%, а цена продажи – на 10%. При этом общий объем спроса, по оценкам экспертов, снизится на 7% — до 1,3 млн кв. м с потенциалом увеличения за счет крупных сделок.

Также аналитики подчеркивают, что внедрение новой системы классификации объектов привело к формированию тренда, при котором девелоперы с портфелем объектов, ранее относившихся к сегменту B+, стали предпринимать шаги для соответствия критериям более высокого класса A, что формирует новый уровень конкуренции между застройщиками.

Главным драйвером рынка офисов класса B+ Dominanta и CORE.XP называют оптимальное соотношение цены и качества. И именно это, по мнению экспертов, будет определять структуру спроса в ближайшие два года – с акцентом на готовые и функциональные пространства, находящиеся в локациях, которые предлагают современный продукт вне перегретого центра столицы.