Knight Frank: Пермь показала 50-процентный прирост по обеспеченности торговыми площадями за три года; Москва и Петербург — в пятерке лидеров

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, в I квартале 2022 года обеспеченность торговыми площадями в 15 городах-миллионниках России оценивается в среднем в 529 кв. м/1000 жителей. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года данный показатель увеличился на 7,1%. Лидером по обеспеченности торговыми объектами среди российских городов остается Самара (765 кв. м/1 000 человек). За ней следуют Екатеринбург (678 кв. м/1 000 чел.), Санкт-Петербург (576 кв. м/1 000 чел.), Нижний Новгород (579 кв. м/1 000 чел.) и Москва (571 кв. м/1 000 чел.). Максимальный прирост с 2019 года отмечен в трех региональных городах – Перми (+50,1%), Волгограде (+16,9%) и Казани (+12,3%). Такая динамика объясняется открытием в этих регионах крупных торговых объектов: в Пермском крае – торгово-развлекательных центров «Планета» (GLA) и «iMALL Эспланада» арендопригодной площадью 83 тыс. кв. м и 40,5 тыс. кв. м соответственно, в Волгограде – торгово-развлекательного комплекса «Арбуз-Молл» площадью 47 тыс. кв. м (GLA), в Республике Татарстан – крупного семейного ТРЦ Kazan Mall (GLA – 52 тыс. кв. м).

Пять лет подряд лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями остается Самара. При этом последнее открытие крупного объекта в городе – ТРК «Эль Рио» арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м – состоялось в IV квартале 2019 года, что в совокупности с отрицательной динамикой численности населения обеспечило увеличение показателя с 723 кв. м/1 000 человек в начале 2019 года до 765 кв. м/1 000 человек в I квартале 2022 года.

• Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia: «В I квартале 2022 года в регионах России было открыто всего три ТЦ в городах-миллионниках – iMALL в МФЦ «Эспланада» в Перми (GLA –  40,5 тыс. кв. м), Таганай в Челябинске (GLA – 35,0 тыс. кв. м) и Discovery (GLA –  17,5 тыс. кв. м) в Москве. Суммарный объем ввода в городах с населением более 1 млн жителей оказался на 43,7% выше аналогичного периода 2021 года благодаря открытию крупных объектов в Перми и в Челябинске. Среди трендов можно выделить заинтересованность большинства собственников значимых торговых объектов в обновлении своих активов из-за устаревания концепции, например в Екатеринбурге, в Самаре. В целом в динамике трех лет пятерка лидеров среди городов-миллионников России по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями не изменилась. Помимо Самары в топ-5 по-прежнему входят Екатеринбург, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Москва. Екатеринбург остается ведущим городом-миллионником после Москвы и Санкт-Петербурга по объему профессиональных торговых площадей с арендопригодной площадью 1 014 тыс. кв. м. Кроме того, стоит отметить Пермь (370 кв. м/1 000 чел.), которая за три года поднялась с последнего места на две позиции вверх, обогнав Волгоград и Новосибирск».

Рынок торговой недвижимости Самары характеризуется высоким уровнем развития: здесь функционируют 20 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 876 тыс. кв. м. В 2020 году в Самаре началось строительство нового торгово-развлекательного комплекса «ТочкаСити» (ранее – ТЦ «Алабинский») площадью 20 тыс. кв. м (GLA), строительство которого планируется завершить в 2022 году. В связи с этим обеспеченность торговыми площадями в городе может вырасти до 783 кв. м/1 000 чел. В среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения количества программ реконцепции функционирующих торговых центров, поскольку более 50% качественного предложения в городе представлено объектами старше десяти лет.

Екатеринбург – четвертый по численности населения город России и второй по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников (678 кв. м/1 000 чел.). В городе функционирует 32 профессиональных торговых центра совокупной арендопригодной площадью 1 014 тыс. кв. м. В Екатеринбурге много районных объектов, арендуемая площадь которых составляет не более 10 тыс. кв. м, при этом около 80% из них – небольшие торговые галереи. Последние четыре года рынок торговой недвижимости города отличался низкой девелоперской активностью: в период с 2017 по 2020 год был открыт всего один объект – первый региональный аутлет-центр Brands’ Stories Outlet (GLA – 10,3 тыс. кв. м). Во II квартале 2021 года состоялось открытие самого большого после ТРЦ «Гринвич» (GLA 220,8 тыс. кв. м) торгового молла Екатеринбурга – Veer Mall (GLA – 76 тыс. кв. м). Большинство собственников значимых торговых объектов в городе заинтересованы в обновлении своих активов из-за устаревания концепции. Например, ТРЦ «МЕГА Екатеринбург» и «Гринвич» уже прошли через масштабную реновацию. В перспективе трех лет в городе должен появиться еще один крупный объект в составе транспортно-пересадочного узла – ТЦ «Золотой» (GLA – 120 тыс. кв. м), а также планируется открытие небольших торговых объектов – «Екатеринбург-сити» и Enter с арендопригодной площадью 49 тыс. кв. м и 3,6 тыс. кв. м соответственно. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в случае их ввода в эксплуатацию достигнет 794 кв. м/1 000 человек.

Нижний Новгород остается одним из самых насыщенных современными торговыми центрами городов в России: показатель обеспеченности составляет здесь 579 кв. м/1 000 чел., а объем торговых площадей в городе достиг 720 тыс. кв. м. Предложение профессиональных площадей представлено не только объектами суперрегионального масштаба, но и качественными торговыми центрами районного формата. Пандемия создала большие трудности для развития рынка, который и так находится в стадии стагнации на протяжении нескольких лет: с 2016 года было открыто всего три торговых центра – ТЦ «Автозаводец» (GLA – 10,7 тыс. кв. м), ТРЦ «Мажамэль» (GLA – 10 тыс. кв. м) и МФК «Океанис» (GLA – 31,9 тыс. кв. м).

Санкт-Петербург – второй после Москвы город России по численности населения и четвертый – по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников (576 кв. м/1 000 чел.). В северной столице располагается более 130 профессиональных торговых центров совокупной арендопригодной площадью 3 103 тыс. кв. м. В перспективе ожидается открытие шести новых объектов на 119 тыс. кв. м (GLA), самый масштабный из которых – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Голливуд» (GLA – 60 тыс. кв. м).

Москва замыкает пятерку лидеров по уровню обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников (571 кв. м/1 000 чел.). На сегодняшний день в Москве функционирует порядка 330 профессиональных торговых центров совокупной арендопригодной площадью 7 219 тыс. кв. м. С 2017 года новое предложение столицы сформировано в основном за счет малоформатных торговых объектов. Уже сегодня половина строящихся в Москве торговых центров с запланированной на 2022 годдатой открытия представлены районным и окружным форматами, арендуемая площадь которых менее 30 тыс. кв. м. С учетом тренда на уменьшение площадей вводимых торговых центров уже известно о строительстве до 2025 года проектов совокупной арендопригодной площадью более 1 млн кв. м, причем большая часть из них будет реализована в составе транспортно-пересадочных узлов, жилых комплексов или на месте бывших кинотеатров (например, проекты ADG Group).

Совокупный объем предложения рынка современной торговой недвижимости Ростова-на-Дону формируют 16 объектов суммарной арендопригодной площадью 573 тыс. кв. м. В структуре рынка преобладают торговые центры районного формата. Показатель обеспеченности в городе составляет 504 кв. м/1 000 чел., значение остается стабильным. На проспекте Стачки планируется реализация крупного объекта, площадь арендуемых помещений в котором составит 63,8 тыс. кв. м, а также ожидается открытие микрорайонного торгового центра на проспекте Шолохова (GLA – 5,8 тыс. кв. м).

В Воронеже функционируют 16 концептуальных торговых центров суммарной арендопригодной площадью 511 тыс. кв. м, которые преимущественно сконцентрированы в правобережной части города. Обеспеченность торговыми площадями за последние три года остается практически без изменений и составляет 486 кв. м/1 000 чел. На сегодняшний день в городе ведется строительство небольшого микрорайонного торгового центра (GLA – 4 тыс. кв. м) на Ростовской улице в Левобережном районе города. С учетом динамики численности населения и анонсированного объема ввода новых торговых площадей показатель обеспеченности может сократиться до 490 кв. м/1 000 чел.

Уфа находится на десятом месте по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. Арендопригодная площадь профессиональных торговых объектов города составляет 506 тыс. кв. м, а насыщенность рынка качественными торговыми площадями несколько ниже среднего показателя среди городов-миллионников – 450 кв. м/1 000 человек (восьмое место). Торговую недвижимость Уфы отличает наличие значительного количества объектов рыночного формата, которые продолжают успешно функционировать наряду с качественными торговыми комплексами. Планы по выходу новых проектов в городе пока не были анонсированы.

Объем предложения качественных торговых площадей в Челябинске составляет 531 тыс. кв. м, а насыщенность рынка – 447 кв. м/1 000 чел. Немаловажной чертой, характеризующей торговый сегмент Челябинска, является сохраняющийся ярко выраженный дисбаланс профессиональных центров и непрофессиональных объектов – менее половины торговых центров города являются концептуальными. Последними в городе были реализованы ТРК «Космос» (GLA – 23 тыс. кв. м) в 2019 году и «Таганай» (GLA – 35 тыс. кв. м) в начале 2022 года. На сегодняшний день анонсировано строительство трех новых торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 176 тыс. кв. м, однако сроки их строительства не озвучены. В связи с этим можно ожидать, что в краткосрочной перспективе обеспеченность торговыми площадями в городе не претерпит существенных изменений.

Омск занял десятое месте рейтинга по обеспеченности, опередив Казань, Красноярск и Пермь по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. В городе функционируют 15 объектов совокупной арендопригодной площадью 491 тыс. кв. м, из которых к профессиональным можно отнести только три: ТРЦ «Мега», открытый в 2009 году (GLA – 130 тыс. кв. м), две очереди ТЦ «Континент» (общая арендопригодная площадь – 151 тыс. кв. м), а также ТК «Триумф», открытый в 2007 году (GLA – 30,8 тыс. кв. м). Для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата. В перспективе трех-пяти лет анонсировано открытие крупного торгового центра «Олимп», арендуемая площадь которого составит 70 тыс. кв. м, и торгово-развлекательного центра «Парк» площадью 4 тыс. кв. м (GLA), ввод в эксплуатацию которых поспособствует росту показателя обеспеченности c 431 кв. м/1 000 чел. до 496 кв. м/1 000 чел.

В Казани функционирует 16 профессиональных и полупрофессиональных торговых центров общей арендопригодной площадью 487 тыс. кв. м. По объему предложения качественных торговых площадей Казань занимает двенадцатое место в рейтинге городов-миллионников, опережая Красноярск, Волгоград и Пермь. Стоит отметить, что в период с 2016 по 2019 годы наблюдалось снижение девелоперской активности в сегменте из-за обновления имеющихся торговых объектов в городе. Например, в этот период проходила реновация торгово-развлекательных комплексов «Парк Хаус», «МЕГА Казань» и «Тандем». Однако в уже в IV квартале 2020 года состоялось открытие крупного торгового центра KazanMall (GLA – 52 тыс. кв. м), а в I квартале 2021 года – реконструированного ТЦ «Птичий рынок» (GLA – 3 тыс. кв. м), что способствовало росту показателя обеспеченности качественными торговыми площадями на 12,3% – с 344 кв. м/1 000 чел. до 387 кв. м/1 000 чел. На стадии строительства сегодня находится малоформатный проект на улице Академика Глушко с арендуемой площадью 8 тыс. кв. м. Также планируется построить новые торговые центры на улице Революционная, на пересечении улиц Оренбургский тракт и Халева, на улице Николая Ершова и др.

В Красноярске функционирует 17 качественных торговых объектов с общей арендопригодной площадью 413 тыс. кв. м. Бум развития рынка пришелся на 2007-2008 годы, когда было открыто два крупных торговых центра: самый большой на данный момент качественный объект в городе – ТРЦ «Планета» (GLA – 76,5 тыс. кв. м) и ТРЦ «Июнь» (GLA – 50 тыс. кв. м). С 2019 года не состоялось ни одного открытия новых концептуальных торговых центров, в связи с чем обеспеченность рынка качественными площадями остается практически неизменной и составляет 378 кв. м/1 000 чел. В перспективе до 2024 года в городе должна появиться вторая очередь торгово-развлекательного центра «Планета», площадь арендуемых помещений в которой составит 29 тыс. кв. м.

Пермь поднялась на тринадцатое место рейтинга, опередив Новосибирск и Волгоград. На сегодняшний день в городе функционирует 20 торговых объектов, совокупная арендопригодная площадь которых составляет 389 тыс. кв. м. Протяженность города способствует развитию проектов микрорайонного формата небольшой площади – практически две трети функционирующих объектов имеют арендопригодную площадь, не превышающую 10 тыс. кв. м. Вплоть до 2021 года крупнейшим торговым центром города оставался ТРК «СпешиLove», открытый в 2015 году (GLA – 48 тыс. кв. м). В апреле 2021 года самым крупным в городе стал новый региональный ТРЦ «Планета» (GLA – 83 тыс. кв. м) – первый торговый центр подобного формата в Пермском крае, отличающийся уникальными арт-объектами. Также в начале 2022 года был открыт торговый центр iMALL в составе МФЦ «Эспланада» (GLA – 40,5 тыс. кв. м), что способствовало росту показателя по обеспеченности на 50%. В ближайшие два года к вводу в эксплуатацию заявлен торговый центр «Искра» с арендопригодной площадью 9 тыс. кв. м.

Совокупный объем качественной торговой недвижимости в Новосибирске составляет 589 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Город находится на четырнадцатом месте по обеспеченности торговой недвижимостью – 364 кв. м/1 000 чел., опережая только Волгоград (342 кв. м/1 000 чел.). В Новосибирске отмечается определенный дисбаланс показателя по районам. Кроме того, практически две трети объектов старше десяти лет, а потому не отвечают современным требованиям рынка. В перспективе планируется закончить строительство двух новых торговых объектов – ТРЦ «Европейский» с арендопригодной площадью порядка 45 тыс. кв. м и МФК «Снежная миля» с торговой составляющей порядка 11 тыс. кв. м GLA, строительство которого ведется с 2015 года. Уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в случае ввода в эксплуатацию анонсированных объектов достигнет 398 кв. м/1 000 чел.

Волгоград спустился на последнее место в рейтинге городов-миллионников по уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями – 342 кв. м/1 000 чел. Предложение на рынке представлено торговыми объектами различного качества, суммарная арендопригодная площадь которых составляет 344 тыс. кв. м. За последние пять лет в городе состоялось открытие всего двух новых объектов – торгово-развлекательных центров «Юбилейный» в 2018 году (GLA – 12 тыс. кв. м) и «Арбуз-Молл» в 2019 году (GLA – 47 тыс. кв. м). В перспективе в городе может появиться еще один концептуальный объект – ТРЦ «Медведица» (GLA – 22 тыс. кв. м).