Коммерческая недвижимость в России: как все начиналось и куда мы пришли

Наследие СССР – где офисы? Существуют ли вообще БЦ и ТЦ?.. В Москве времен Советского Союза практически не было офисных и торговых центров в современном понимании этих терминов. Единственный настоящий деловой центр в Столице был построен в 1980-е компанией американского магната Арманда Хаммера (Armand Hammer), установившего особые отношения с советским руководством еще в 1920-е гг. Торговая недвижимость была представлена сетью универсамов в спальных районах, десятком универмагов с товарами из социалистических стран, ГУМом и ЦУМом в центре Москвы. С началом рыночных преобразований в 1990-е гг. в столице строится несколько классических бизнес-центров, а к 850-летнему юбилею города в 1997 г. в Москву приходят и современные форматы торговой недвижимости. На Шереметьевской улице открывается первый гипермаркет «Рамстор» с торговой галереей и кинотеатром, а в самом центре города вместо 30 га асфальта Манежной площади строится подземный торгово-развлекательный комплекс «Охотный ряд».

И все же наша столица в 2001 г. — это бездонный неосвоенный рынок самой большой агломерации Европы. После дефолта августа 1998 г. из России ушли многие торговые сети и не все из них горели желанием возвращаться на столь непредсказуемый и нестабильный рынок. Первые перемены Важным триггером для многих ритейлеров стало открытие в 2000 г. гипермаркета Ikea. Магазин шведского мебельного концерна появился на Ленинградском шоссе на пути от международного аэропорта Шереметьево в центр столицы. Все прилетающие и присматривающиеся к московскому рынку бизнесмены будут видеть этот важнейший индикатор его привлекательности. Уже через год Ikea выступит в необычной для себя роли девелопера мультиформатных торговых центров. На пересечении МКАД и Калужского шоссе открывается «Мега Теплый Стан», первый торговый центр супер-регионального формата. Главной торговой улицей региона становится МКАД. Власти Подмосковья охотнее согласовывают проекты по строительству сотен тысяч квадратных метров торговых площадей, и трасса, строившаяся для транзитного движения автомобилей, в выходные дни загружается едва ли не сильнее, чем в будни. Практически каждый год здесь появляется очередной «самый большой торговый центр» Москвы, России и даже Европы. В 2007-м таковым становится «Мега Белая дача» в Котельниках, в 2009-м — «Вегас» на пересечении с Каширским шоссе. Внутри МКАД торговые центры сначала заполняют градостроительные резервы, оставленные советскими проектировщиками для так и не построенных общественных сооружений (кинотеатров, домов культуры, выставочных залов и пр.) спальных районов советской Москвы. В первой половине 2000-х застройщики аккуратно выбирают площадки.  

С офисами все сложно Развитие рынка офисной недвижимости шло в столице более сложными циклами, во многом повторяя тренды развития российской экономики. В первую половину 2000-х на фоне высоких темпов экономического роста застройщики бизнес-центров просто не успевали за растущим спросом на рынке. Несмотря на рекордные вводы объектов в эксплуатацию и высокие ставки аренды, уровень вакантных площадей находился на около-нулевой отметке. Одной из ошибок того периода, за которые приходится расплачиваться столице на современном этапе, стала сверхконцентрация офисных комплексов в Центральном деловом районе и продолжение спорного проекта «Москва-Сити». Улично-дорожная сеть и транспортная инфраструктура города в целом не смогла адаптироваться к сверхконцентрации мест приложения труда внутри Третьего транспортного кольца.

Проект Москва-Сити (место для которого было определено еще в 1980-е гг.) все это время получается как чемодан без ручки — нельзя и остановить его реализацию, но и ошибочность строительства 2 десятков офисных небоскребов в нескольких километрах от Кремля была очевидна уже в начале 2000-х, когда его первые башни только начали появляться из-под земли. В отличие от европейских городов в Москве медленнее шли проекты по реновации промышленных зон с последующим их превращением в деловые районы. Несколько заметных проектов («Красная роза» в Хамовниках, «Красные холмы» на Садовом кольце, Голутвинская текстильная мануфактура на Якиманке) не должны вводить в заблуждение. Сложная структура собственников бывших промышленных земель, институциональные ограничения, попытки столичного руководства поддерживать промышленную функцию на нерентабельных предприятиях — все это привело к тому, что вместо ресурса коммунально-промышленных зон новое офисное строительство шло в плотно застроенных кварталах исторического центра столицы. Децентрализация офисной недвижимости началась лишь во 2-й половине 2000-х. Появляется формат бизнес-парков (сначала в спальных районах западной части города («Крылатские холмы», «Западные ворота»), а вскоре и за МКАД («Гринвуд», «Румянцево», RigaLand). Максимальные темпы ввода в эксплуатацию офисной недвижимости классов А и В пришлись на 2007-2008 гг. (1,5 и 2,1 млн кв. м соответственно); в посткризисный период лишь в 2013 г. удалось превысить отметку в 1 млн кв. м новых офисных площадей. Экономическая стагнация с последующим спадом 2014-2016 гг. вынудила заморозить или переформатировать многие из проектов строительства бизнес-центров. Некоторые из них удалось удачно перевести в формат апартаментов и вывести на рынок жилой недвижимости.

Что мы видим сегодня? Рынок офисной и торговой недвижимости в Московском регионе к настоящему моменту достиг стадии своего первичного насыщения. По обеспеченности площадями в торговых центрах российская столица сопоставима с большинством европейских. Практически любой жилой квартал в Москве и Ближнем Подмосковье находится в зоне 15-минутной доступности какого-либо крупного ТРЦ, а существующие объемы введенных и строящихся офисных помещений соответствуют той макроэкономической конъюнктуре, в которой будет находиться РФ в 2016-2020 гг. Как сообщает CRE.RU, ключевой задачей, стоящей перед участниками рынка в среднесрочной перспективе, должен стать рост качества строящихся и реконструируемых объектов, их размещение по территории города с учетом принятой градостроительной парадигмы развития столичной агломерации (уход от радиально-кольцевой структуры к полицентрической, насыщение нежилыми функциями периферийных районов (в т.ч. новых территорий), взаимосвязанное развитие двух субъектов Федерации, Москвы и Московской области).