Light Industrial: спрос ждет предложения

Аналитики IBC Real Estate прогнозируют формату Light Industrial почти троекратный прирост предложения в 2023 году.

Light Industrial относительно новый в России тип качественной индустриально-складской недвижимости, который, несмотря на «юный» возраст, достаточно быстро занял на рынке свою нишу. Сегодня, в условиях внешних влияний и санкционного давления этот формат становится все более актуальным и востребованным. Аналитики IBC Real Estate провели исследование столичного рынка Light Industrial и поделились своими выводами.

По итогам 2022 года объем предложения в современных качественных объектах Московского региона, построенных в формате Light Industrial для продажи или сдачи в аренду, и без учета производственных зданий под собственные нужды, составляет 117 тыс. кв. м. Его доля в общем объеме предложения складских помещений класса А и В – 0,5 %. На этапе строительства с планами по вводу в 2023 году находятся 307 тыс. кв. м. В перспективе ближайших нескольких лет к строительству запланировано 1,1 млн кв. м. 

Поддержка промышленности, локализация небольших производств, программы редевелопмента и КРТ с переносом производств за пределы города, а также большой объем потенциального спроса со стороны компаний, арендующих на текущий момент помещения в морально-устаревших советских зданиях, становятся стимулами к активному наращиванию рынка Light Industrial. Спрос на помещения производственного назначения с определенными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков достаточно высок и не конкурирует со спросом на складские объекты класса А. При этом новое качественное предложение такого формата пока крайне ограничено, что обеспечивает ему высокий потенциал.

• «Внешняя среда в полной мере поддерживает спрос, – отмечает аналитик департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Анастасия Захарьева. – В среднесрочной перспективе дополнительным стимулом для рынка будет являться фокус на импортозамещение и поддержку отечественных производителей. Например, на сегодняшний день мы видим запуск различных федеральных и муниципальных мер государственной поддержки для приобретения промышленных объектов недвижимости (промышленная ипотека и другие льготные программы, предоставляемые напрямую российскими банками). Потребителями данного формата является малый и средний бизнес, заинтересованный в качественных зданиях соответствующего назначения. Кроме того, драйверами развития небольших производственных компаний становится развитие ритейлерами СТМ и наращивание онлайн-торговли. Компании, работающие с сетевыми ритейлерами и маркетплейсами также становятся потенциальными резидентами парков Light Industrial».

Рассматривая перспективы данного направления, аналитики IBC Real Estate также отмечают жилых девелоперов, которые в рамках запущенной в 2020 году региональной программы стимулирования застройщиков многоквартирных домов по созданию мест приложения труда за пределами ТТК и МКАД, проявили значительный интерес к Light Industrial и начали реализацию подобных проектов, либо заявили о перспективных планах. Основным преимуществом озвученной меры господдержки становится снижение затрат на изменение вида разрешенного использования участков под жилищное строительство в случае создания мест приложения труда. Изначально программа МПТ была нацелена на создание только промышленных объектов и офисов, позднее перечень был существенно расширен. В 2022 году появилась возможность увеличить объем льгот. Для этого нужно уменьшить срок строительства МПТ: при сокращении от полугода до года льгота увеличится на 5%, более одного года – на 10%. Таким образом данная мера становится существенным стимулом для реализации уже намеченных планов жилых девелоперов в сегменте индустриального строительства, а также для выхода новых игроков на рынок. Так ГК «ПИК» и Capital Group уже вошли в эту программу. Выход на рынки индустриального и складского девелопмента с целью получения льгот для основного бизнеса также рассматривают для себя такие крупные жилые девелоперы, как ГК «Гранель» и группа «Самолет».

В числе основных рисков для рынка Light Industrial с точки зрения спроса специалисты IBC Real Estate называют общеэкономическую конъюнктуру. В условиях сохранения негативной динамики, даже в случае готовности к переезду в более качественные помещения, производители будут испытывать необходимость в максимальной экономии расходов, что станет фактором, ограничивающим спрос, поскольку принятие решения о выборе новой достаточно дорогостоящей площадки может стать затруднительным. Ограниченность предложения также влияет на его стоимость. В свою очередь, отсутствие на текущий момент интереса со стороны инвесторов к данному сегменту из-за небольшого формата и невысокой доходности не способствует наращиванию предложения. Институциональные инвесторы, фонды или крупные частные инвесторы сосредоточены на более масштабных объектах А-класса. Новый же тип инвесторов, рассматривающий данный сегмент как перспективный, пока только формируется. При этом стоит отметить, что основные клиенты таких проектов, предпочитают покупать, а не арендовать. Но поскольку категория этих потребителей еще не столь многочисленна, девелоперы опасаются инвестировать большие деньги, т.к. затраты на участок, инженерную инфраструктуру, техусловия из-за близости к МКАД и строительство таких объектов, достаточно высокие.

• «На текущий момент потенциальный объем развития рынка до 2026 года составляет 1,4 млн кв. м (планируемые и строящиеся площади), что почти в 12 раз превышает готовое предложение. В их числе планируемые и заявленные на 2024-2026 гг. объекты – 1,1 млн кв. м (около 360 тыс. кв. м ежегодно), в фазе активного строительства в 2023 году – 307 тыс. кв. м. В случае реализации всех заявленных незаконтрактованных площадей индикаторы могут отреагировать отрицательной динамикой, поглощение такого объема нового предложения будет в значительной степени затруднено. Однако на текущий момент сдержанные стратегии девелоперов являются на наш взгляд оправданными. При этом активная государственная поддержка производителей удерживают рынок от неблагоприятных сценариев и формирует дополнительный интерес к новому формату рынка складской и индустриальной недвижимости», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Полная версяи исследования:Light Industrial 

IBC Real Estate – лидирующая компания на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости. Компания работает в России и странах СНГ более 25 лет, до 2022 года оказывала услуги своим клиентам под брендом JLL. Наша команда вместе со своими клиентами создавала то, что сейчас для всех нас является привычным миром коммерческой недвижимости в РФ и СНГ. Мы формировали высокие стандарты качества, и продолжаем это делать и сегодня.

Специалисты IBC Real Estate предоставляют широкий спектр профессиональных услуг собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам в Москве, Санкт-Петербурге, регионах России и в странах СНГ. Наша команда успешно работает в сфере стратегического консалтинга и исследований рынка, в маркетинге офисных и складских объектов недвижимости, сопровождении сделок по аренде и покупке площадей под собственные нужды, оптимизации портфеля недвижимости, организации рабочего пространства, инвестиционных продаж, привлечении финансирования и различного рода реструктуризаций, сделок M&A, а также оценки жилой и коммерческой недвижимости, управления проектами капитального строительства и отделки, и проектирования в рамках стратегических партнерств с компаниями DMA Valuation и RITM Project.

Наша задача сегодня – помочь компаниям адаптироваться к текущей ситуации и принять правильные решения. Наша долгосрочная цель – стать партнером наших клиентов в реализации самых смелых идей для сохранения и приумножения капитала, используя экспертизу наших сотрудников и наиболее современные технологии. Наши главные ценности — командная работа, этика и высокий профессионализм. Это лежит в основе нашей культуры, нашего отношения к клиентам и к тому, что мы делаем.