Light Industrial захватывает регионы: новый лидер складской недвижимости

Формат Light Industrial (LI), покоривший Москву и Петербург, стремительно выходит в регионы России, обещая инвесторам доходность до 16% годовых и окупаемость в 5–7 лет. Пока столицы по объемам ввода лидируют на нее приходится 90% площадей, регионы только начинают осваивать этот сегмент. Юлиана Хронюк, директор по развитию Light Industrial IBC Global, объясняет, почему LI перспективен за пределами мегаполисов. 

В Москве земля под LI стоит порядка 100 млн рублей за гектар (и выше), а квадратный метр — 120 тыс. рублей. Ставка аренды выросла на 30% за год — до 12 тыс. рублей за м² в год (triple net), обеспечивая доходность 12–14%. В регионах земля дешевле (от 5 млн рублей за гектар, в зависимости от региона), а цена метра — 65–90 тыс. рублей. Но главное, под строительство могут идти любые участки, практически любой конфигурации и в любой локации, в том числе в черте города. Ставка аренды здесь пока 7–9 тыс. рублей за м² в год, но к 2026-му может достичь 11 тыс. рублей. Если в столице 60% объектов продают, то в регионах 90% сдают в аренду. 

Доступная земля и гибкость — ключевые плюсы регионов. В отличие от Москвы, где проекты вытеснены за МКАД, здесь LI строят ближе к городам. Спрос формируют производство (25%), малый бизнес (30%), IT и стартапы (10%), маркетплейсы (30%) и прочее (5%). 

Инвесторы в регионах — чаще местные предприниматели, вкладывающие свои средства. Перспективны промышленные города (Тюмень, Уфа, Челябинск) и регионы с активным малым бизнесом (Ростов, Краснодар). К 2027-му рынок LI в регионах может достичь 500 тыс. м², а инвестиции — 50 млрд рублей. Низкие налоги (1,5% против 2,2% в Москве) и простой документооборот повышают рентабельность. 

«LI повторяет успех фуд-холлов: недооцененный формат готов к буму», — говорит Хронюк. Регионы предлагают уникальные условия и первые игроки традиционно получат максимальные преимущества от этого тренда.