Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group: Коммерческая недвижимость VS депозит

Инвестиции или депозит. Специально для читателей OFFICE NEWS вместе с Мариной Гостевой, заместителем руководителя коммерческого департамента West Wind Group разбирались что привлекательнее для инвесторов в 2024 году: вложения в коммерческую недвижимость или банковский депозит?

• Как, по вашему мнению, текущая ситуация с высокими ставками по срочным депозитам (18-20%) повлияет на поведение инвесторов, которые ранее рассматривали покупку коммерческой недвижимости в качестве инвестиционной стратегии?

Несмотря на привлекательность депозитов в моменте, они лишь частично могут составить конкуренцию рынку недвижимости. Скорее всего, некоторые инвесторы действительно оставят определенный объем средств на банковских счетах вместо того, чтобы вложить их в покупку офиса, склада или помещения под ретейл.

Однако ключевой принцип успеха в инвестировании: диверсификация рисков. Поэтому мало кто из потенциальных покупателей коммерческой недвижимости решится хранить все свои средства в банках.

• Как вы оцениваете возможность того, что инвесторы могут перераспределить свои капиталы из сектора коммерческой недвижимости на депозиты? Какие факторы в этом процессе могут быть определяющими?

Если инвестор располагает суммой, соответствующей стоимости 1-2 квартир среднего ценового сегмента, наиболее вероятно, что примерно половину ее он вложит в доходную «коммерцию». Она сейчас считается одним из наиболее надежных и беспроблемных активов, особенно при наличии доверительного управления. Еще часть средств, скорее всего, пойдет на депозиты в разных банках.

• Как эта перерасстановка средств может сказаться на спросе и ценах на коммерческую недвижимость? Ожидаете ли вы снижения или стабилизации цен на рынке аренды и покупки коммерческих объектов?

Перетекание части инвестиций в другие сегменты, скорее всего, не будет ощутимым для офисного рынка: то, что в дефиците, всегда пользуется повышенным спросом. А в этом сегменте обостряется нехватка качественных лотов. Соответственно, мы не ожидаем снижения цен и не видим предпосылок к этому в ближайшие полтора-два года. Объемы ввода новых бизнес-центров класса В+ и выше пока не покрывают потребности участников рынка.

Кроме дефицита, на популярность офисов влияет психологический фактор. И новичками, и профессиональными инвесторами недвижимость воспринимается как нечто стабильное, поэтому так долго были популярны инвестиции в квартирный сегмент. Коммерческая недвижимость при условии удачной локации и грамотного управления сейчас демонстрирует доходность до 12%. Это ниже, чем по депозитам, но надежно. В то же время исторически сложилось, что «живые деньги» в нашей стране не считаются безопасным финансовым активом: из-за многочисленных кризисов в прошлом и сейчас.

• Как, по вашему мнению, банки и финансовые учреждения могут реагировать на изменения спроса на коммерческую недвижимость в свете конкурентоспособных депозитных ставок?

На условия по депозитам и дальше будет влиять прежде всего размер ключевой ставки, а не ситуация на рынке недвижимости. Тем более что все участники рынка, включая финансовые организации, понимают: популярность депозитов остается высокой до тех пор, пока вкладчиков устраивают условия. Поэтому вряд ли банки решатся на их существенный пересмотр, даже если спрос увеличится еще больше.

• Наконец, как вы думаете, существует ли долгосрочная перспектива для возвращения интереса к коммерческой недвижимости среди инвесторов, и какие условия могут способствовать этому?

Мы и сейчас считаем, что интерес к коммерческой недвижимости остается высоким. Это касается не только офисов, но и складов, light-industrial, а в последнее время — и торговых площадей. Чтобы повысить привлекательность объектов для инвесторов, девелоперам важно развивать доверительное управление, чтобы гарантировать высокую доходность.

Кроме того, необходимо больше работать с потенциальными покупателями — в части их консультирования по выбору ликвидных объектов. Особенно такая услуга важна для непрофильных инвесторов, у которых нет времени вникать в новый для себя рынок.