NF GROUP: Несмотря на рекордный квартальный ввод офисной недвижимости в Москве, доля свободных площадей продолжает приближаться к историческому минимуму

Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, в III квартале 2025 года в Москве зафиксирован рекордный объем ввода офисных площадей – 473 тыс. кв. м, что сопоставимо с некоторыми годовыми показателями. В целом с начала года на рынке появилось около 500 тыс. кв. м новых площадей. Однако даже при таких объемах доля свободных помещений не растет: высокий спрос на покупку и аренду офисов способствует ее дальнейшему снижению.  К октябрю она сократилась до 5,5% и продолжает приближаться к историческому минимуму 2007 года.

В I–III кварталах 2025 года в Москве разрешение на ввод в эксплуатацию получили 11 офисных объектов общей арендуемой площадью 495,4 тыс. кв. м, что на 30% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Все объекты, введенные в III квартале 2025 года, относятся к классу A. Крупнейшим из них стал «Национальный космический центр» арендопригодной площадью 167 тыс. кв. м, на долю которого пришлось 35% квартального ввода.

Совокупный объем офисных площадей Москвы по итогам III квартала 2025 года достиг 19,3 млн кв. м, из которых 6,5 млн кв. м приходится на объекты классов А и Prime, а 12,8 млн кв. м – на объекты класса B.

Несмотря на то, что с начала 2025 года на рынок вышел объем офисных площадей, сопоставимый с годовыми показателями, доля свободных помещений не увеличилась: в открытый рынок поступило лишь 13% новых площадей, тогда как остальные уже арендованы, выкуплены или реализованы в формате BTS. Поскольку сохраняется высокий спрос на покупку и аренду офисов, доля свободных площадей в построенных офисных помещениях продолжает снижаться: в классе A с начала года показатель снизился на 0,1 п. п. – до 7,1%, а в классе B – на 0,5 п. п., до 4,7%. В целом по рынку уровень вакантности достиг 5,5%, что приближает показатель к историческому минимуму 2007 года (класс A – 1,1%, класс B – 4,5%).

Динамика уровня вакантности офисов по классам, Москва

Средневзвешенные ставки аренды в обоих классах продолжили рост. С начала года в объектах классов A и Prime показатель увеличился на 25,6% – до 34 401 руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), а в объектах класса B – на 4,9%, до 22 423 руб./кв. м в год (также без учета операционных расходов и НДС). Рост ставок обусловлен сохраняющимся высоким спросом на офисные помещения на фоне снижающейся вакантности, увеличением арендных ставок в отдельных проектах и деловых районах, а также вымыванием более бюджетного предложения. В краткосрочной перспективе ожидается сохранение тенденции роста, но более умеренными темпами.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях за кв. м в год

В соответствии с трендом последних лет в структуре спроса на офисные площади (суммарный объем арендованных и купленных помещений) продолжают преобладать сделки купли-продажи: их доля составляет 53% общего объема спроса, тогда как аренда занимает 47%.

Динамика объема предложения и цен на офисы продажи в Москве, первичный рынок, руб./м² (с учетом НДС, если применимо)

Средневзвешенная запрашиваемая цена продажи офисов класса Prime, A и B по итогам III квартала 2025 года составила 441,7 тыс. руб. за кв. м (с учетом НДС, если применимо), что на 2% выше показателя начала года. Рост цен обусловлен как увеличением стоимости отдельных объектов, так и вымыванием более доступного предложения вне традиционных деловых кластеров.

Динамика объема продаж по типу проданных офисов в Москве

За девять месяцев 2025 года основными драйверами спроса на офисные помещения стали компании в сфере технологий, медиа и телекоммуникаций (21%), а также организации, работающие в банковском, финансовом и инвестиционном секторах (21%). На третьем месте по объему спроса находятся производственные предприятия (16%).

• Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «В текущей рыночной конъюнктуре большинство объектов вводится в эксплуатацию полностью или частично заполненными, и объем свободных площадей от нового ввода не способен удовлетворить существующий спрос. Дополнительное предложение могут сформировать блоки, сдаваемые в аренду инвесторами, приобретающими офисы внарезку. Однако существенного роста доли доступных площадей не ожидается: при дефиците офисов в аренду, ограниченном объеме строящихся площадей и высоком спросе – большая часть офисных площадей быстро поглощается рынком. В ближайшие годы доля новых офисов, выходящих в аренду, составит не более 5-20% от общего объема ввода, тогда как основная часть будет представлена объектами на продажу».