Nikoliers: средняя площадь введенных в 2023 г. торговых центров в Москве составляет 12,7 тыс. кв. м

Средняя площадь введенных в 2023 г. торговых объектов в Москве составляет 12,7 тыс. кв. м, что на 19,5% больше значения 2022 г. Новое предложение в текущем году представлено торговыми центрами районного и окружного форматов. По прогнозам Nikoliers, в 2024 г. тренд на открытие проектов таких форматов сохранится, а средняя площадь торгового центра незначительно увеличится до 13 тыс. кв. м за счет открытия таких объектов, как Kuzminki Mall на Зеленодольской улице, «Одинцово Парк» на Можайском шоссе и некоторых других.

Объем ввода торговых площадей в Москве в 2023 г. стал антирекордом за последние 20 лет – всего было открыто 50,7 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, объем ввода в 2023 г. будет на 46,9% ниже показателя прошлого года и на 82% значения 2021 г., когда объем ввода достиг отметки в 281,4 тыс. кв. м.

В 2024 г. ко вводу заявлено 313,1 тыс. кв. м торговых площадей. Структуру нового предложения в 2024 г. условно можно поделить на две группы. Первая – это отдельностоящие районные торговые центры. 9 из 24 заявленных к вводу объектов относятся к сети торговых центров «Место встречи» от ADG Group. При условии реализации проектов в установленный срок, девелопер может ввести порядка 82 тыс. кв. м в следующем году. Вторая группа – это торговые галереи в составе других сегментов недвижимости. Например, ТЦ Chkalov в составе одноименного жилого комплекса, ТЦ «Эль-Портал» в составе ТПУ «Рязанская» или ТЦ Botanica Mall – часть многофункционального комплекса, которая объединяет в одном проекте офисы, торговлю и даже апарт-отель.

По итогам 2023 г. спрос на рынке торговой недвижимости стабилизировался. Несмотря на высокую вакансию в начале года, когда показатель доходил до отметки в 15,6%, освободившиеся площадки смогли заполниться новыми арендаторами. Постепенно находят новых арендаторов площади, которые ранее занимали магазины шведской IKEA и французского Decathlon. В ТРК «Европолис Ростокино» на большей части помещения, где ранее располагалась IKEA, теперь находится магазин товаров для дома Lazurit. Под конец года Decathlon возобновил свою работу, но уже под новой вывеской – Desport. Тем не менее некоторые площадки уже ушли другим арендаторам. Например, в ТРЦ «Радуга Парк» на востоке Москвы вместо Decathlon открылся магазин спортивных товаров «Спортмастер». Также на месте Adidas было открытие первого магазина ASP с продукцией Adidas и Reebok в Outlet Village «Белая Дача».

В течение 2023 г. российский рынок пополнился 27 новыми иностранными брендами, в то время как прекратили свою работу восемь. В основном новые игроки были представлены брендами из Турции, Ливана и Белоруссии. 51,9% вышедших брендов относятся к среднему ценовому сегменту, 33,3% — выше среднего, 11,1% — премиальному и только 3,7% — к сегменту ниже среднего.

Российские бренды также демонстрировали высокие темпы развития. Помимо количественной экспансии, ритейлеры увеличивали форматы и расширяли ассортиментную матрицу. Изготавливать мужскую одежду на заказ начал дом моды Alena Akhmadullina. ZARINA также открыла магазин нового формата – ZRN MAN, где представлена коллекция одежды для мужчин. Другой бренд ритейлера Melon Fashion Group – Love Republic – пополнил свой ассортимент домашней одеждой и нижним бельем. Gloria Jeans объявила о запуске подростковой одежды Ready! Steady! Go! Бренд KANZLER, который ранее специализировался только на мужской одежде порадовал своих покупателей линейкой мужского парфюма. Товары для дома появились в ассортименте ЛЭТУАЛЬ и Детского мира, а сеть домашнего текстиля Togas объявила о своем желании начать собственное производство мебели.

Уровень вакантности в торговых центрах Москвы по итогам 2023 г. снизился до 10%, в среднем за 2023 г. вакантность составила 13,3%. Показатель сократился на 1,6 п.п. по отношению к предыдущему году. В 2024 г. мы ожидаем, что вакансия продолжит снижаться, но уже более умеренными темпами, так как наиболее крупные лоты от ушедших иностранных брендов уже заняты и ритейлеров, которые находится в статусе приостановки деятельности в столичных торговых центрах не осталось.

Анна Никандрова, партнер Nikoliers:

• «С учетом сохраняющихся планов активного развития fashion-ритейлеров и одновременно с этим рекордно минимальным вводом торговых центров за последние годы по всей России возникнет дефицит торговых площадей для экспансии, что приведет к ротации текущих игроков. Уже сейчас наиболее привлекательные лоты, которые возникли после ухода некоторых иностранных ритейлеров, почти в полном объеме заменились новыми арендаторами. При этом уровень вакансии в конце года составил 10%, что сопоставимо с показателем 2019 г. Из-за дефицита качественных торговых площадей и повышения конкуренции среди арендаторов за наиболее привлекательные лоты усилится спрос на качественное управление. Успех торгового центра будет зависеть от эффективного управления, прежде всего в части работы с доходом, включая брокеридж и маркетинг. Таким образом, у управляющих компаний появится возможность улучшения пула арендаторов торговых центров с целью сохранения нормы прибыли, и эти процессы могут стать стимулом для новой волны девелопмента в ближайшие годы».