Доходность от сдачи квартиры в аренду на 4 процентных пункта ниже, чем от банковского вклада

Эксперты Циан.Аналитики составили рейтинг крупных городов России по доходности жилья от сдачи в аренду и посчитали срок окупаемости инвестиций по состоянию на начало 2024 г.

Методика

Расчеты приведены для однокомнатных квартир, приобретенных на вторичном рынке. В расчетах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдается на протяжении всего года без перерыва.

В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининград, Московская и Ленинградская области.

• Сейчас инвесторы-рантье могут рассчитывать в среднем на доходность в 5,8%, в то время как средние ставки по депозитам превышают 10%

Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке в крупных городах РФ в январе 2024 г. составляет 5,8%. За год показатель немного увеличился (с 5,3% в январе 2023 г.), но по сравнению с предыдущими годами это не очень высокое значение — в 2019-2020 гг. доходность превышала 7%, в 2021 г. — 6%.

Постепенное повышение ключевой ставки во второй половине 2023 г. привело к улучшению условий по банковским депозитам. В октябре 2023 г. (последний месяц, за который есть данные ЦБ) средняя ставка по вкладу сроком от года в РФ составила 10,14%. К началу 2024 г. значение должно быть еще выше. Т.о. сейчас покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду менее выгодно, чем положить имеющиеся средства под процент в банк. Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду еще ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов.

Для сравнения, в 2019-2021 гг. доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов, а в некоторые месяцы даже выше.

• Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Хабаровске и Перми

Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду — в Хабаровске, Перми и Новосибирске. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду будет приносить собственнику более 7% годовых. Однако и эти значения ниже, чем средние ставки по депозитам. Если еще полгода назад было хотя бы 2 города (Кемерово и Хабаровск), где покупать квартиру для сдачи в аренду было выгоднее, чем класть деньги под процент в банк, то сейчас таких локаций не осталось.

Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе, Сочи и Казани (менее 5% годовых).

• Рантье в “столицах” и на Дальнем Востоке зарабатывают больше всех

В среднем по крупным городам РФ годовая аренда обходится в ~290 тыс. рублей. Больше всего на сдаче в аренду в абсолютном выражении могут зарабатывать рантье из Москвы (662 тыс. рублей за год), Санкт-Петербурга, Сочи и Хабаровска (более 400 тыс. рублей за год). При этом в Сочи, Санкт-Петербурге и Москве одни из самых низких показателей доходности, а в Хабаровске, наоборот, максимальные среди всех городов.

Меньше всего зарабатывают рантье в Новокузнецке и Ульяновске (менее 200 тыс. рублей за год). 

• Средний срок окупаемости квартиры — 17 лет. Это четверть от средней продолжительности жизни в России.

В среднем по крупным городам РФ необходимо около 17 лет для того, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку квартиры. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в России составляет около 73 лет, квартира, сдающаяся в аренду, будет окупаться почти четверть жизни. Поэтому покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду выглядит не очень привлекательно.

Самый низкий срок окупаемости в Хабаровске и в Перми (по 13 лет). Относительно быстро “вернуть” стоимость квартиры получится в Новосибирске (14 лет), Ростове-на-Дону, Ижевске, Екатеринбурге, Томске, Оренбурге (по 15 лет). Дольше всего будут окупаться квартиры в Севастополе (25 лет), Казани и Сочи (по 22 года).

• «Недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно – экономической нестабильности. При этом сегодня покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не приумножения средств, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – После увеличения ключевой ставки ЦБ в 2023 г. и последовательного роста ставок по депозитам инвесторы-рантье уже не могут рассчитывать на больший доход, чем инвесторы, разместившие средства в банковских вкладах».