Новые сценарии для инвесторов: что изменилось на рынке офисов

Изменения на столичном рынке офисной недвижимости демонстрируют новые подходы к владению коммерческими объектами. Об этом рассказал директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.

Доля инвестиционных сделок с объектами офисной недвижимости, по его словам, составляет 60–70%. Остальные сделки связаны с покупкой помещений для размещения собственного бизнеса — это как небольшие, так и крупные компании из Москвы и регионов, которые ранее предпочитали аренду.

• «В последнее время мы наблюдаем, как компании, ранее ориентированные исключительно на аренду, начали приобретать офисные лоты для собственного использования», — отметил Мастиев.

Состав инвесторов на рынке также изменился. Есть традиционные профессиональные игроки, которые инвестируют в крупные объемы офисной недвижимости. Тем не менее продажи офисов активно привлекают розничных инвесторов.

• «Мы видим примеры, когда клиенты, накопив определенные средства, постепенно покупают по 100–300 кв. м, доводя портфель до 5–7 офисных блоков», — уточнил Кермен Мастиев.

Спикер отметил, что как крупные, так и небольшие инвесторы, такие как индивидуальные предприниматели, часто покупают офисные блоки на этапе строительства. После ввода в эксплуатацию они могут либо продать объект по максимальной стоимости, либо сдавать его в аренду в течение 3–5 лет, прежде чем выйти из проекта. Для крупных инвесторов, вкладывающих от 500 млн до 1,5 млрд рублей и покупающих целые этажи, стратегия может отличаться: иногда часть площади используется под собственные нужды, остальное — сдается в аренду или перепродается.

• «Эффективным решением для крупных инвесторов является приобретение офисов на стадии строительства с рассрочкой платежей, что позволяет снизить единовременные затраты, а затем сдавать помещения в аренду и продать по завершению инвестиционного цикла, а это 5–7 лет», — добавил эксперт.

Для крупных покупателей, планирующих приобретение офиса площадью 30–100 тыс. кв. м, существуют два подхода. Первый — покупка на раннем этапе строительства, когда востребованные этажные блоки еще не распроданы в более мелкой нарезке. Второй — реализация проектов с привлечением профессиональных застройщиков в качестве фи-девелопера. Примером успешного кейса Кермен Мастиев назвал проект с компанией «Яндекс», которая приобрела участок и привлекла MR Group для строительства штаб-квартиры.

Коммерческая недвижимость продолжает оставаться разумной стратегией диверсификации инвестиций вместе с другими инструментами. Эксперты MR Group прогнозируют дальнейший рост офисного рынка и, как следствие, органический рост стоимости офисных объектов на основе опыта реализации восьми полностью проданных офисных комплексов, включая деловые небоскребы бизнес-центра iCITY, который реализован на 80% и готовится к вводу в первом квартале 2025 года.

• «Многие клиенты, которые ранее инвестировали в наши проекты, возвращаются для повторных покупок. Приобретение офисной недвижимости позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель и сбалансировать риски за счет вложений в различные объекты по Москве», — отметил Кермен Мастиев.

По мнению эксперта, доходность на уровне 8% годовых считается хорошим результатом для инвесторов. Достичь 10–11% возможно при удачной капитализации здания и покупке на стартовом этапе строительства. Мастиев также отметил, что важным фактором для небольших инвесторов остаются затраты на ремонт офисов для сдачи в аренду, которые значительно выросли за последний год.

В прогнозах по снижению уровня вакансии на рынке офисной недвижимости Мастиев предполагает, что в следующем году этот показатель может уменьшиться с 4,8% до так называемой технической вакансии в 2–3%. Дальнейшие изменения будут зависеть от объема новых вводов офисов и решения компаний переходить от аренды к покупке. Высокий спрос и ограниченное предложение на стадии высокой готовности существенно повлияют на цены. Ожидаемый  рост арендных ставок будет сопровождаться дальнейшим повышением стоимости квадратного метра офисной недвижимости. Ключевая ставка будет только косвенно влиять на активность инвесторов и покупателей офисной недвижимости, так как почти 100% сделок проходят за счет собственных средств покупателей и без привлечения банковского финансирования.