Программа КРТ может подтолкнуть к росту спроса на объекты формата light industrial более чем на 3 млн кв. м

В I квартале 2024 года в Московском регионе было введено 140 тыс. кв. м площадей формата light industrial, общий объем качественного предложения достиг 421 тыс. кв. м. Согласно совместному исследованию NF Group и ХСА (Холдинг «Строительный Альянс»), востребованность площадей light industrial продолжает расти, а вынос промзон в рамках программы КРТ может повысить спрос еще как минимум на 3 млн кв. м. Реализация одной очереди проекта light industrial обычно занимает 6-7 месяцев, а к моменту ввода в эксплуатацию вакансия равна нулю. Арендные ставки и стоимость квадратного метра на недвижимость такого формата увеличились более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Чистая арендная ставка выросла на 113% – с 5,5 тыс. руб. за кв. м в год до 11,7 тыс. руб., а цена продажи увеличилась на 118% – с 47,8 тыс. руб. за кв. м до 104,2 тыс. руб. Из-за дефицита предложения и высокого спроса к концу 2024 года прогнозируется дальнейший рост стоимости аренды и продажи таких помещений на 10%.

По данным NF Group, в I квартале 2024 года объем ввода объектов light industrial в Московском регионе составил 140 тыс. кв. м, таким образом общая площадь существующего качественного предложения достигла 421 тыс. кв. м. При этом общий объем качественного предложения классических складов класса A и B в Московском регионе к концу I квартала 2023 года достиг 24,6 млн кв. м. На стадии строительства в настоящее время находится свыше 300 тыс. кв. м зданий формата light industrial, на этапе планирования или проектирования – более 1,2 млн кв. м.

Одним из ключевых источников спроса на недвижимость формата light industrial являются арендаторы и собственники объектов, расположенных в локациях, попавших в программу комплексного развития территорий (КРТ). В пределах МКАД сегодня реализуется 51 проект КРТ на территории 562,3 га с общей площадью недвижимости 2,17 млн кв. м. 67% этих площадей занимают производственно-складские объекты, что составляет 1,5 млн кв. м, из них 45% используются для хранения (17% – логистическими компаниями, 28% – представителями оптовой и розничной торговли). Почти треть площадей (30%) занимают сервисные организации, такие как хостелы, столовые, мастерские и строительные компании. Производственные предприятия, включая производство бытовой химии, швейные фабрики, литейные и металлообрабатывающие предприятия, занимают 22%, а научно-производственные предприятия и лаборатории – 3%.

Согласно данным NF Group, 30% резидентов готовы переехать за его пределы, тогда как 70% предпочитают оставаться в городе. Среди производственных компаний 72% готовы переехать при наличии качественных помещений. 53% резидентов, использующих объекты КРТ для хранения, также готовы на переезд за МКАД при условии хорошей транспортной доступности. Оценочно для их размещения за пределами МКАД потребуется 600-700 тыс. кв. м площадей формата light industrial.

Всего в Москве на разных стадиях реализации находятся 188 проектов комплексного развития территории, общая площадь которых составляет 2,5 тыс. га. В долгосрочной перспективе планируется строительство более 35 млн кв. м недвижимости, при этом предполагается высвобождение 9,5 млн кв. м площадей. Таким образом, общий объем спроса на объекты формата light industrial может превысить 3 млн кв. м.

Высокий спрос на помещения формата light industrial и дефицит такого предложения приводят к предсказуемому росту стоимости аренды и покупки таких объектов. В I квартале 2024 года арендные ставки и стоимость квадратного метра выросли более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. За этот период чистая арендная ставка (без стоимости эксплуатации и НДС) увеличилась на 113% – с 5,5 тыс. руб. за кв. м в год до 11,7 тыс. руб. Цена продажи выросла на 118% – с 47,8 тыс. руб. за кв. м до 104,2 тыс. руб. Учитывая дефицит предложения и высокий интерес к данному формату, к концу 2024 года ожидается дальнейший рост стоимости аренды и продажи помещений light industrial еще на 10%.

Одним из основных игроков на рынке индустриальной недвижимости формата light industrial является ХСА (Холдинг «Строительный Альянс») (с перспективой расширения площадей до 1 млн кв. м). В I квартале 2024 года объем ввода проектов light industrial в компании составил 61 тыс. кв. м, что составляет 43% от общего объема ввода в сегменте за указанный период. На фоне растущего спроса проекты компании быстро находят собственников или арендаторов. В парке «Есипово» новая очередь была реализована на 55% в первый месяц после получения разрешения на строительство. В свою очередь, в первом корпусе в Коледино было продано 85% площадей за первые три месяца продаж.

В портфеле Industrial City равномерно распределены законтрактованные площади: 50% под аренду и 50% под собственное использование. Помимо конечных пользователей спрос формируют инвесторы, приобретающие площади для последующей сдачи в аренду. Инвесторы реализовали 30% всех площадей, и управляющая компания парка помогает им в этом. Большинство площадей Industrial City (80%) используются резидентами для производственных нужд, а 20% – для хранения. Запросы на размеры блоков от производственных компаний и компаний, использующих площади для хранения, в среднем схожи.

По данным ХСА (Холдинга «Строительный Альянс»), основными пользователями площадей в Industrial City являются предприятия легкой промышленности, занимающие 38% от общего объема портфеля. На логистические компании приходится 15% площадей, на фармацевтическую и химическую промышленность – 23%. IT-компании и научно-производственные предприятия (НПО), организующие центры обработки данных и лаборатории, занимают в совокупности 12% площадей.

• Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Текущие темпы развития light industrial и регулярное появление новых игроков в сегменте подтверждают успех формата. При этом программы импортозамещения и развития промышленности, а также различные льготы стимулируют рост интереса со стороны потенциальных резидентов. Формат востребован на рынке и непременно найдет своего арендатора среди предприятий малого и среднего бизнеса, который постепенно отказывается от некачественных объектов старого фонда. Опыт развития в зарубежных странах показывает, что объемы проектов с небольшими производственно-складскими блоками могут быть сопоставимы с объемами предложения формата big b Ожидаем, что light industrial будет развиваться не только в Московском, но и в других регионах России».
• Александр Никишов, управляющий директор ХСА (Холдинг «Строительный Альянс»): «Спрос на промышленные парки растет благодаря их способности удовлетворять запросы малого и среднего бизнеса, которые в среднем нуждаются в площадях в диапазоне 1 000-1 500 кв. м, а также более крупного бизнеса, которому интересны площади более 3 тыс. кв. м. На первом месте остается скорость запуска производства и готовность подключить бизнес ко всем процессам 24/7 с развитой инфраструктурой для промышленного производства. Резидентами Industrial City являются почти 150 компаний, на ежедневной основе производящих свою собственную продукцию. Дефицит недвижимости light industrial увеличивается, что демонстрирует следующий факт: коммерческая реализация одной очереди строительства обычно занимает около 6-7 месяцев, а к моменту ввода в эксплуатацию вакансия уже равна нулю».