РАД: Осенние тенденции рынка недвижимости

Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели краткие итоги всех секторов рынка недвижимости.

Рынок жилья

Продажи жилья по данным РАД, демонстрировали ралли с середины прошлого года на фоне программ льготной ипотеки, заградительных условий по депозитам, введенных банками, а также на фоне профицита ликвидности на рынке и массовых ожиданий девальвации рубля. В связи с органическим вымыванием спроса, а также с ростом ставки по ипотеке и, как следствие, сокращением объема выдачи кредитов, на фоне ужесточения монетарной политики властей и росту кредитной нагрузки населения при фактическом падении реальной покупательской способности, происходит замедление темпов продаж жилья даже в московском регионе.

С июля 2020 года предложение жилья в московском регионе сократилось на 22%, то есть, отмечают аналитики РАД, вымывание с рынка шло активнее, чем ввод новых объектов, однако к III кварталу 2021 году баланс меняется в пользу вывод новых площадей, темпы прироста опережают темпы выбытия площадей. Также впервые на рынке жилой недвижимости столицы, за последние 12 мес сократился и средний предлагаемый бюджет покупки, и даже средняя стоимость квадратного метра. Первый показатель снизился с 22,23 до 21,34 млн руб., второй – с 349,4 до 348,4 тыс. руб. (цифры по «старой» Москве без учёта элитного сегмента). «Можно предположить, что данная тенденция является следствием прекращения действия программы льготной ипотеки, которую не смогли заместить программы застройщиков, и сокращения реальных располагаемых доходов населения (номинальное восстановление которых только началось)», — отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора.  

Рынок загородной недвижимости

На сентябрь 2021 г. уверенный рост демонстрирует сегмент загородной недвижимости. Спрос на земельные участки вырос в 1,6 раза по сравнению с доковидным 2019 годом. Интерес к загородной недвижимости в 1,5 раза выше, чем в 2019 году в части покупок домовладений.

Рынок загородной недвижимости, по мнению аналитиков РАД, переживает небывалый подъем. С нового года начнут действовать программы банковской ипотеки для приобретений домов и земельных участков в статусе ИЖС, и банки уже вовсю готовятся к старту — это простимулирует взрывной рост спроса на загородную недвижимость. «Банки активно предлагают проектное финансирование застройщикам загородных проектов, и некоторые из банков уже предоставляют им бридж-финансирование на покупку земли. Мы видим, что земельные участки уходят с торгов очень быстро, сроки экспозиции сократились, и все сделки проходят с превышением цен», — добавила Наталья Круглова.

Офисы

Рынок офисной недвижимости, является проекцией общей экономической ситуации в стране, и на фоне системного сжатия экономики, имеет все предпосылки к стагнации. Однако, на фоне роста нескольких сегментов – а именно, ИТ сектора, госсектора, сельского хозяйства, девелопмента и некоторых добывающих отраслей – наблюдается рост спроса на столичные офисные площади.

«Именно офисы с аутсорсингом функций управления площадями и сервисом резидентов, с возможностью гибкого изменения параметров арендованных площадей – наиболее востребованная рыночная модель – рассказала Наталья Круглова.  — С точки зрения перспектив развития офисного рынка, спрос будет смещаться к таким помещениям, оставляя не слишком удачно аллоцированные офисы 2000-х годов постройки с рисками потери арендаторов и снижения ставок. Вслед за этим, компании, которые сформируют компетенцию гибкого управления офисными пространствами в формате коворкингов, будут бенефициарами в цепочках создания прибыли.» «Если же говорить про инвестиционный потенциал, то его сохраняет локация Сити, где в ближайшее время появится несколько новых проектов».

Самым уязвимым сегментом офисного рынка, по словам Натальи Кругловой, представляется сегмент офисов А/В класса, которые, не имея значимых преимуществ, будут идеологически очень быстро устаревать – как в архитектурно-визуальной части, так и в части инженерных и планировочно-конструктивных решений. При наличии в портфеле подобных объектов представляется целесообразным выстраивание долгосрочной стратегии, учитывающей их амортизацию, реновацию и возможный выход из актива.

Торговля

В РАД прогнозируют существенное снижение потребительского и инвестиционного интереса к традиционным торговым центрам. За этим стоит как глобальное изменение поведенческой модели, базирующееся на общем снижении располагаемых доходов (нет избытка свободных денег на развлечения и шоппинг) и на сложившейся привычке к ограничениям широких социальных контактов (влияние пандемии), как и изменение условий, на которых розничные арендаторы готовы продолжать аренду.  «Для торговых центров жизнеспособной моделью для сохранения уровня заполняемости становится миграция в сторону развлекательно-ресторанной инфраструктуры, что влечет за собой потерю арендных ставок и затраты на реконцепцию», — отмечает Наталья Круглова и добавила: «Эти тенденции снизят интерес инвесторов к данному типу недвижимости и приведут к росту ставок капитализации».

Между тем, альтернативой моллам становятся районные комьюнити-центры, которые позволяют удовлетворить локационный характер спроса, могут позволить себе быть четко кастомизированными под социологию местонахождения, гибки в управлении концепцией и не являются избыточными по площадям.

Также отмечается рост доходности продаваемых помещений в торговых центрах кондо-формата. Причем произошло это, несмотря на существенный рост цены продажи.

Склады

Складской рынок традиционно является вторым «плечом» рынка торговли: при росте ритейла, всегда растет складской рынок. Однако 2021 год поменял прямую зависимость этих двух сегментов, поскольку при общем снижении покупательского аппетита населения из-за падения доходов и роста закредитованности (чем выше нагрузка по ипотеке, тем меньше розничных трат может позволить себе домохозяйство), рост складского рынка шел в обратной зависимости от спада в розничной торговле.

«За последний год у многих ритейлеров поменялась бизнес модель: они освободили розничные площади и нарастили логистические. Это привело к экономии на стоимости метра занимаемых помещений (ритейл в центре VS склад на окраине), а дополнительная оптимизация логистических цепочек и усиление роли ИТ, увеличили кумулятивный эффект от этого решения. Можно предположить, что такая смена модели повлечет за собой пересмотр рыночных caprate для данного сегмента, и в ближайшее время они покажут снижение (1-2%)», — прокомментировала Наталья Круглова.

Будет продолжать рост (и пик его еще не пройден) сегмент фулфилмент складов, где недвижимость сопрягается со сложными логистическими и ИТ решениями, и такие продукты будут очевидно востребованы. Однако вход в данный сегмент для не профильного игрока будет оптимален при коллаборации с сильным логистическим партнером.

Городские склады

Лишен системных игроков сегмент небольших перевалочных городских складов. Как отметила Наталья Круглова, сегодня для него существует большой выбор участков, что упрощает ускоренное развитие, однако такие проекты не являются институционализированными. «Потенциально, данная ниша является интересной точкой развития для тех игроков, кто способен обеспечить быструю консолидацию земельных активов, разработку и строительство по типовому проекту и заключение долгосрочных договоров с основными розничными операторами, чья бизнес-модель может быть трансформирована под замену/ корректировку присутствия на полках на работу через распределительные центры «последней мили»», — отметила эксперт.

ЗПИФы

На фоне наблюдаемого во всех сегментах уменьшения среднего чека сделок и роста востребованности инструментов для частных инвестиций (за этим стоит как повышение финансовой грамотности, так и непривлекательная политика банков по их core tools), в РАД ожидают рост вложений в паи ЗПИФов и иных вариантов коллективных инвестиций. «Высвобождение средств из банковской системы, поддержанное массовыми инфляционными ожиданиями и монетарной политикой регулятора, снижение доходности по конкурирующим продуктам (депозиты, облигации) и рисков по биржевым инструментам привело к высокой активности рынка х сделкам с недвижимостью. Однако профицит ликвидности вымылся с рынка за последний год активных сделок, и на рынке становится все больше инвесторов, для кого «дробление» чека сделки является адекватным ответом на снижение объема свободных средств. Они выбирают для себя более сложно структурированные продукты, такие как паи ЗПИФов или коллективные клубные инвестиции, что даже при низкой сумме входа позволяет получить доступ к доходностям и качеству активов, которые в ином случае не были бы доступны инвестору», — подчеркнула Наталья Круглова.  

У ЗПИФов есть преимущество для конечного покупателя, состоящее в высокой регуляторной нагрузке, что позволяет минимизировать риски владения паями. Возможность же биржевого обращения паев сняла ключевой ограничительный вопрос данного инвестиционного инструмента– в отношении ликвидности и оборота паев. Очень интересна тема клубных коллективных инвестиций – многочисленные деловые сообщества и бизнес-клубы, собирающие единомышленников и соинвесторов для участия в совместном приобретении активов – нарастающий тренд последних нескольких лет. Поскольку такие инвестиции сложно корректно юридически структурировать в российском праве, будет интересно посмотреть на дальнейшую судьбу таких проектов и их доходность.

«Предполагаем, что в дальнейшем все форматы коллективных инвестиций будут продолжать развиваться и вовлекать в свои продукты все больше частных инвесторов с небольшими чеками сделок», — отметила эксперт и добавила: «Таким образом, мы видим сохраняющийся инвестиционный потенциал жилищного девелопмента – но это игра в «высшей лиге», поскольку дефицит и дороговизна участков вкупе со сложным регулированием затрудняют вход на рынок мелких игроков».

Вкратце:

• Загородный рынок становится новой точкой роста, особенно перспективный в преддверии старта банковских программ ипотечного кредитования;
• Рынок торговли является наименее интересным для инвестиций, на наш взгляд, так как находится в стадии трансформации под влиянием роста значения логистики и удаленных продаж, а также под давлением высокой кредитной нагрузки вкупе с сокращением доходов населения, что приводит к меньшим располагаемым суммам на покупки. Перспективным сегментом этого рынка мы считаем только районные ТЦ;
• Офисный рынок растет и продолжит рост в части управляемых офисов – коворкингов и проч., а также хороший прогноз можно дать для высококачественных офисных локаций, как Сити или Белая площадь;
• Складской рынок остается одним из самых перспективных интересных, создающим множество возможностей для инвестиций;
• Появления новых институционализированных денег в недвижимости мы не ожидаем ввиду отсутствия стратегического преимущества этого рынка перед индустриальными, ИТ и проч. Сейчас недвижимость останется рынком уже профессионализировавшихся игроков и консервативной нишей для владельческих стратегий мигрирующих игроков из других отраслей. Однако ждем появления разных форматов коллективных инвестиций и приход на рынок не высоких денежных чеков частных инвесторов.