Ricci | Склады: Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости

«Еще в начале года, исходя из интенсивности спроса и наблюдаемых трендов, мы прогнозировали кризис вакансии на  рынке. Именно его мы и наблюдаем сейчас, когда предложение  наиболее запрашиваемых блоков исчисляется единицами, а  пополнения рынка значительным объемом спекулятивных  объектов ближайшие 1,5 года не ожидается. Поэтому в текущих реалиях мы ожидаем дальнейшего роста ставок уже в  краткосрочной перспективе.» — Дмитрий Герастовский, директор Ricci | Склады.

Общие тенденции

• В первой половине 2023 г. складской рынок Московского региона пополнился на 540 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2022 г. ввод ниже на 31%.
• Из общего объема введённых площадей 75% объектов относятся к спекулятивному строительству, однако на момент ввода в эксплуатацию склады уже оказываются  законтрактованы.
• Сохранилась тенденция возрастающего спроса, который продемонстрировал высокие показатели в 1 кв. 2023 года. По итогам 1 полугодия 2023 г. объем сделок составил 1 475  тыс. кв. м, что в 3 раза больше чем за аналогичный период  прошлого года и является максимальным в ретроспективе  10 лет.
• По итогам шести месяцев 2023 г. ставки в складских комплексах Московского региона превысили значение в 6 000 руб./кв. м/год.
• Высокий уровень спроса и дефицит предложения подталкивает собственников к повышению ставок и сокращению или же исключению дисконта вовсе.
• Доля вакантных помещений сократилась до 1% и продолжает стремиться к 0, что в скором времени может привести к очередному витку роста стоимости аренды.

Предложение

По итогам первых шести месяцев 2023 г.  общий объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе составил  порядка 540 тыс. кв. м. Общий объем предложения превысил  значение 18 млн кв. м. Крупнейшим объектом, строительство  которого было завершено в первые месяцы  2023 г., стал PNK Парк M4, площадью 129 тыс.  кв. м. Среди завершенных объектов BTS – 88 тыс. кв.  м в СК Ориентир Юг для VS Real Estate, 29 тыс.  кв. м в ЛП Холмогоры для компании DNS.

Чуть менее 75% объема ввода сформировано  проектами, которые стартовали как  спекулятивные. При этом, к моменту  завершения строительства подавляющее  большинство объектов полностью  законтрактовано.

Согласно планам девелоперов, до конца 2023  г. может завершиться строительство еще порядка 765 тыс. кв. м. качественных складов,  а общий объем ввода по итогам года превысит  1,3 млн кв. м. При этом до 65-70% ввода будет относиться к  спекулятивному строительству. Отметим, что  на рынке сложилась ситуация, когда  интенсивность спроса на складские объекты  способствует нахождению арендатора или  покупателя на проект в процессе его  строительства, и к моменту ввода вакансия в  новых складах стремится к нулю, и, как  следствие, не приводит к росту вакансии на  рынке

Спрос

По итогам 1 полугодия 2023 г. спрос на рынке складской недвижимости составил  1,47 млн. кв. м, из которых порядка 1 млн кв. м пришлось на 2 квартал. Данный  показатель спроса является наибольшим по результатом прошлых лет.

В начале 2022 г. на рынок складов накладывали отпечаток геополитическая  ситуация и общая экономическая неопределенность, а оживление отмечалось  игроками рынка лишь со второй половины года. Как результат, отложенный спрос,  высокие темпы развития сегмента e-commerce и желание переехать в «лакомые»  готовые блоки, освобождаемые зарубежными компаниями, предопределили  высокие показатели спроса в 1 полугодии 2023 г. — по итогам первых шести  месяцев законтрактовано в 3 раза больше складов, чем за аналогичный период  2022 г.

Средний размер сделки за 1 полугодие 2023 г. составил 15,8 тыс. кв. м, что в 1,5  раза больше чем за 1 полугодие 2022 г. Динамике способствовали как несколько  крупных договоров аренды, так и возобновившиеся запросы на строительство  складов BTS.

К крупнейшим сделкам за 1 полугодие 2023 г. относятся: аренда 135 тыс. кв. м в  Ватутинках Ozon (BTS, 1 кв.), компания Всеинструменты.ру арендовала 115 тыс. кв.  м в PNK парк Чашниково (BTS, 2 кв.), а также в PNK парк МКАД-М4 СДЭК  арендовал 88 тыс. кв. м (2 кв.)

Как и в предыдущем квартале и полугодии наибольший объем сделок был  проведен в сегменте e-commerce – 42% сделок от общего объема, а также  компаниями сферы дистрибуции- 24% площадей.

Полная версия отчёта, включая данне по вакансии и ставкам: Ricci Warehouse market report_ 2Q 2023