Сергей Назаров, Times Estate: Какие последствия ожидают офисный сегмент после ухода западных компаний с российского рынка

Вот уже больше трех месяцев рынок внимательно следит за новостями и горячо обсуждает заявления об уходе или приостановке деятельности очередной иностранной компании. Результатом этих дискуссий зачастую являются прямо противоположные выводы и прогнозы с эмоциональным оттенком. Аналитики компании Times проанализировали ситуацию, опираясь на цифры и факты. Результатами этого анализа и видением последствий ухода западных структур с российского рынка поделился генеральный директор компании, Сергей Назаров на бизнес-мероприятии «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка». Для читателей OFFICE NEWS предлагаем расширенную версию аналитического обзора.

Для начала обратимся к истории и прошлым кризисам, через которые прошла наша страна, а вместе с ней и рынок коммерческой недвижимости.

Оглядываясь назад, мы увидим, что «чистка» российского рынка началась еще в 2008 году, в период мирового банковского кризиса.  Часть западных компаний разорилась из-за мировых событий, часть — реорганизовала бизнес, кто-то просто не выдержал конкуренции. С того времени непрерывно шло уменьшение доли иностранных компаний на российском рынке.

Если в 2008 году международные компании занимали 30-40% офисных помещений Москвы, то сегодня — всего лишь 10-15%. Что это значит в цифрах? Общий объем офисных помещений столицы составляет около 18 млн. кв. м, соответственно, западным бизнесом занято около 2 — 2,5 млн. кв. м, однако, не все они освободятся. Вот почему мы в этом уверены:

— далеко не все западные компании готовы терять российский рынок. О своем уходе (или приостановке деятельности в России) на сегодняшний день заявила только четверть международного бизнеса (в переводе на офисные площади – 500-600 тыс. кв. м). Большинство же заняло выжидательную позицию или резко противоположную – уходить от нас долго, дорого и неприятно, а в случае снятия санкций, возвращение потребует гораздо больших финансовых и временных вложений.

— Около 60-70% компаний, заявивших об уходе, по-прежнему остаются в России. Кто-то тихо продолжает вести операционную деятельность, а кто-то сокращает инвестиции в маркетинг и разработку новых продуктов, при этом российские производства и офисы функционируют. Так поступили, например, Nestle, Coca-Cola, Bayer, Nokian Tyres, BlaBlaCar и многие другие.

— Также мы видим большой тренд в продаже западного бизнеса российскому менеджменту или азиатским инвесторам, при этом сохраняется команда и операционная деятельность, а офисы остаются занятыми. По этому пути пошли такие компании как McDonald’s, Deloitte, PwC, EY, KPMG, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, Colliers, Knight Frank, а также часть брендов одежды, например, польская компания LPP, которой принадлежат Reserved, Sinsay, Cropp, Mohito и House. Все они остались в РФ и продолжают работу под новыми названиями.

— Часть бизнеса развивалась в России по франшизе. Да, франшиза западная, но франчайзи наши, вот почему, при заявлении бренда об уходе из страны вы по-прежнему видите работающие KFC, Burger King, Papa John’s. И это тоже говорит о сохранении рабочих мест, а значит, их офисы всё ещё заполнены.

Таким образом, мы говорим об освобождении лишь 300-400 тыс. кв. м, которые вполне способен поглотить московский рынок. Предпосылкой к этому служит вакантность в 10%, которая есть сейчас на рынке (против 28,5% в 2014 году, например, также в период кризиса) и сниженная активность девелоперов, которые притормаживают вывод новых проектов абсолютно в любой кризис. Освобождающиеся офисы будут неизбежно поглощены действующим крупным бизнесом просто потому, что не будет альтернативы – предложения в отсутствии нового ввода по-прежнему недостаточно в топовых локациях, а именно здесь и «сидят» все международные корпорации.

Результатом такого развития событий будет рост уровня вакантности до 15-17%, в случае ухода всех, кто заявил об этом – 20-22%. Но даже в этом варианте мы «не дотягиваем» до вакантности 2014 года, которую сумели пережить и вынести нужные уроки.

Подводя итог, хочется отметить, что офисный рынок и в целом российский бизнес более гибок и адаптивен, чем мы привыкли думать, и, как показывает ретроспектива событий, восстанавливается гораздо быстрее прогнозов. Показательным является 2021 год: в период пандемии большинство аналитиков и экспертов сходились во мнении, что и в 2021 году рынок будет пассивным, однако, уже после первого квартала сменили прогнозы на более оптимистичные, но даже они были превышены по многим показателям.