TIMES ESTATE: Стрит-ритейл в жилых комплексах — стоимость и доходность

В последние два года внимание девелоперов и инвесторов сместилось на коммерческие площади в жилых районах. Спрос на сервисы в шаговой доступности от дома в условиях пандемийных ограничений – основной драйвер развития этого формата. Специалисты компании Times Estate, специально для читателей OFFICE NEWS, расскажут сегодня о особеннсотях и нюансах такого рода коммерческих помещений.

ДЛЯ КОГО

• Коммерческие площади в ЖК востребованы не только представителями малого бизнеса и ИП, но и сетевыми игроками.

Также в комплексах бизнес и премиум класса нередка покупка коммерческих площадей собственниками квартир. В эконом-классе, где высока доля ипотечных сделок, покупки коммерческих площадей жителями редки.

Среди арендаторов можно выделить предприятия общепита (кафе, рестораны, бары), магазины продуктов питания и алкомаркеты, которые в совокупности занимают примерно 50 % рынка, частные клиники и аптеки, увеличившие оборот в период пандемии и коворкинги, ставшие ответом на спрос на удаленные рабочие места в режиме самоизоляции.

СТОИМОСТЬ И ДОХОДНОСТЬ

Как правило, продажа коммерческих помещений открывается на заключительных этапах строительства, а потому не сильно меняется после ввода дома в эксплуатацию. Однако, если продажи открыты на начальном этапе строительства, то, очевидно, их цена будет расти с ростом дома и ценами на квартиры в нем. В то же время, приобретение блоков на начальном этапе продаж – это возможность выбрать наиболее подходящий и ликвидный вариант с точки зрения локации, площади и планировок.

Стоимость блоков начинается от 12 млн рублей (цена квадрата лежит в интервале 200-850 тыс. рублей) и сильно зависит от локации, трафика и метража.

Средняя доходность: 7–12%. Помимо всего прочего, она будет зависеть от качества проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов.

ПЛЮСЫ

• Стабильно высокий поток посетителей.
• Устойчивость в нестабильные периоды.
• Быстрое формирование лояльной целевой аудитории в пределах пешей доступности.
• Небольшие коммерческие площади легче заполняются арендаторами.

МИНУСЫ

Минусов мало и все они связаны с неправильным бизнес-планированием. Важно просчитать варианты прибыльных направлений деятельности для конкретного района и дома, и возможность смены направления при необходимости. В случае верного прогноза арендной ставки и хорошей локации (первые линии домов, выходящие витринами на сторону движения транзитного потока и удобным доступом), точка будет приносить стабильный доход и пользоваться неизменным спросом у арендаторов.

Важно: в зависимости от того, какой бизнес вы планируете размещать в коммерческом помещении, будет меняться подходящая для него площадь, при этом наиболее востребованными сегодня являются небольшие метражи. Например, для салона красоты самыми подходящими считаются 70–100 кв. м, для сегмента ритейл и небольших предприятий общественного питания — 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины, медицинские центры, стоматологии и кафе предпочитают блоки площадью 100-250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. И, конечно, они могут арендовать несколько смежных лотов, но, скорее всего, разные собственники и необходимость заключения нескольких договоров на неодинаковых условиях отсеет часть арендаторов.

ОСОБЕННОСТИ

• Полноценное функционирование точки возможно только при достаточном проценте заселенных площадей.
• Ставка на широкий круг потребителя: основной упор при формировании пула арендаторов делается на удовлетворение ежедневных потребностей жителей (продукты питания и товары первой необходимости, пункты выдачи товаров, салоны красоты и т.п.).
• Зависимость от класса ЖК и формата жилья: очевидно, что потребительские привычки жителей элитного комплекса и эконом-класса существенно различаются, от этого зависит и набор необходимых для каждого класса услуг. Исключением, пожалуй, можно считать продуктовые магазины.
• Зависимость от окружения. В случае строительства нового квартала спектр необходимых сервисов для населения значительно шире, нежели в ЖК, строящемся внутри сформированного района с действующей инфраструктурой.

РИСКИ

• Раз – некорректный расчет арендной ставки, из-за которого вся финансовая модель бизнеса не будет соответствовать действительности и выбранный пул арендаторов не оправдает ожидания собственника. Лучше выполнить предброкеридж перед покупкой для оценки рынка.
• Два — возможные конфликты с жителями дома. Они могут жаловаться на запахи, свет от вывески, шум от разгрузки товара и во время ремонта помещения, большое скопление людей под окнами и их разговоры. Споры могу привести к временной или полной остановке работы точки или смене направления её деятельности (и, следовательно затраты на поиск нового арендатора).
• Три — сложности с УК дома. Нередки случаи, когда УК взимала плату за размещение вывески (это, кстати, незаконно) или антенны на крыше дома.
• Четыре – непредсказуемые факторы. Так, совсем недавно был введен законопроект, запрещающий продажу алкоголя на территории ЖК. После долгих споров эти ограничения коснулись только баров и кафе, площадь которых менее 20 кв.м. Продуктовые магазины и «полноразмерные» бары, кафе и рестораны выдохнули, ведь у большинства из них алкоголь чуть ли не самая прибыльная статья бюджета.