Только 5% региональных ТЦ отличаются развитой офисной инфраструктурой

По данным УК «САМПА» в российских регионах функционируют 1866 торговых комплексов различного профиля и масштаба. Каждый третий объект этой сети содержит офисные помещения, предлагаемые для сдачи в аренду, а каждый двадцатый располагает полноценным бизнес-центром или, по крайней мере, крупным бизнес-блоком. В большинстве случаев офисная инфраструктура занимает до четверти всех арендопригодных площадей, но есть немало примеров, когда указанная пропорция превышает 50%.

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга насчитывается 84 специализированных комплекса, объединяющих торговый и офисный функционал. Наибольшее распространение этот формат получил в Красноярск, Омске, Новосибирске, Барнауле, городах Урала (прежде всего, Ижевске и Екатеринбурге) и Поволжья. Эксперты обращают внимание, что следует отличать собственно торгово-офисные центры (ТОЦ) от деловых комплексов с торговыми площадями на первом или цокольном этажах. Они находятся в контексте разных сегментов коммерческой инфраструктуры. Также многие торговые центры располагают отдельными офисными помещениями, не образующими сколько-нибудь выраженного бизнес-блока. Нередко они используются для нужд компании-собственника ТЦ или связанных с ней структур.

Как правило, региональные ТОЦ отличаются довольно скромными габаритами. GBA 37 объектов из 84 ограничивается 10 тыс. кв. м. Еще 19 имеют площадь от 10 до 20 тыс. кв. м. Иными словами, две трети «гибридных» комплексов обслуживают запросы арендаторов в масштабах района или микрорайона. Среди остальных торгово-офисных центров есть 10 объектов с габаритами 20-30 тыс. кв. м и 14 с габаритами 30-50 тыс. кв. м. Более крупные размеры характерны лишь для четырех комплексов. Это калининградская «Мега», тольяттинская «Русь на Волге», екатеринбургский «Демидов двор» и воронежская «Галерея Чижова».

В большинстве ТОЦ офисная компонента играет вспомогательную роль. Так, в каждом четвертом представителе этого формата (22 адреса) под нее выделено не более 15% от всей арендопригодной площади. Еще по 13 адресам офисы охватывают от 15% до 20% в структуре GLA. Чаще всего (в 20 случаях) соотношение между офисными и торговыми помещениями поддерживается в диапазоне от 1 к 5 до 1 к 3. У 16 объектов баланс сильнее смещен в сторону деловой инфраструктуры. В этих комплексах последняя распространяется на 30-50% от общего фонда арендопригодных площадей. И наконец по 13 адресам приоритет отдается именно офисам.

Три четверти всех региональных ТОЦ отличаются стажем в 10+ лет. Шесть объектов представляют собой реконструированные здания, построенные в 1960-1990-х гг. До начала кризиса 2008 г. в российских регионах успели стартовать три десятка «гибридных» комплексов. Наиболее активно исследуемый формат развивался в посткризисное пятилетие. С 2009-го по 2013-й гг. экспозиция пополнилась 28 объектами. Последний расцвет ТОЦ пришелся на 2014-2016 гг. В этот период были введены 16 ТОЦ (без малого пятая часть от их общего количества). После 2016-го зарегистрировано только четыре премьеры.

• «Формат торгово-офисного центра во многом устарел. Большинство подобных проектов запускались еще десять-двадцать лет назад. Тогда считалось, что гибридная схема поможет расширить и диверсифицировать пул арендаторов. И на каком-то этапе этот расчет вполне оправдывался. Но в дальнейшем эффективность ТОЦ начала снижаться. Это обусловлено самой спецификой формата. Во-первых, управление торговой и офисной недвижимостью относятся к разным компетенциям. Далеко не все компании располагают штатом специалистов соответствующего профиля. Во-вторых, сказался характер офисной нарезки. В этом сегменте преобладают помещения с малыми (50-150 кв. м) и сверхмалыми (20-50 кв. м) габаритами. С наступлением строительного бума на рынке жилой недвижимости малый и средний бизнес начал «перетекать» в новостройки, где лоты подобного формата имеют ряд конкурентных преимуществ. А крупные арендаторы, ранее базировавшиеся в ТОЦ, переключились на специализированные бизнес-центры, которые смотрелись более выигрышно в отношении планировок, инженерного сопровождения, сервиса и статуса. Таким образом, за исключением отдельных площадок, объединение в одном проекте полноценных торговой и офисной составляющих выглядит малоперспективным», – разъясняет Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».