Вот и стало неликвидом нам Садовое кольцо

Почему пустуют торговые коридоры в центре столицы

«Ашан» на этой неделе заявил о намерении открыть трехэтажный флагманский супермаркет прямо у Госдумы, рассчитывая на поток платежеспособных москвичей и туристов. При этом в целом в сегменте стрит-ритейла столицы все не так оптимистично. «Интерфакс-Недвижимость» рассказывает, что изменилось с начала года и какие сформировались тренды.

«Моя улица» спугнула арендаторов Садового кольца. Программа благоустройства «Моя улица», благодаря которой значительная часть Садового кольца оказалась перекопанной, привела к падению интереса к этому району со стороны арендаторов. Итог — рекордный объем вакансии, который образовался в первом полугодии. «На территории Садового кольца вакансия значительно увеличилась: только за второй квартал 2017 года число вакантных площадей здесь возросло в 1,5 раза, с 8% до 12%. Это произошло в связи с масштабными работами по благоустройству улиц в рамках проекта «Моя улица», — пояснили «Интерфаксу» в компании «Магазин Магазинов«. По данным экспертов из Knight Frank, за последний год с Садового кольца съехали арендаторы различного профиля. Среди них были и продуктовый магазин «Бахетле», и кофейня Good Enough, и ресторан Beverly Hills Dinner, и «Московский ювелирный завод», и всевозможные клиники, и банки, и магазины интерьера. При том, что благоустройство усложнило жизнь арендаторам, условия, на которых можно снять площади на Садовом, остались неизменными. «С началом сезона реконструкции коммерческие условия для Садового кольца практически не изменились: если по итогам 2016 года диапазон цен варьировался в пределах 30-90 тыс. руб. за 1 кв. м в год., то по итогам I полугодия 2017 года они составили 30-85 тыс. 1 кв. м. в год», — отметили в Knight Frank. Однако, как полагают эксперты, отток арендаторов из-за благоустройства — явление кратковременное. «По опыту работы арендаторов на благоустраиваемых улицах, доля вакантных площадей в составе Садового кольца может вырасти еще на несколько процентных пунктов до конца года, после чего начнет восстанавливаться», — добавили в «Магазине Магазинов». Кроме того, если на самом Садовом помещения пустуют, то на улицах внутри кольца объем вакантных площадей снижается.

Больше ресторанов, дорогих и концептуальных. Еще один тренд этого года — увеличение числа дорогих ресторанов в Москве. Тех, средний чек в которых переваливает за 1 тыс.руб. По данным Colliers, за первое полугодие в столице открылось 61 такое заведение. Это в полтора раза больше, чем за тот же период прошлого года. Среди новичков — в основном, концептуальные рестораны с авторской кухней, которые входят в крупные сети. Аркадий Новиков открыл два заведения — на Петровке и Петровских Линиях, Андрей Деллос открыл рыбный ресторан на Тверском бульваре. Появились стейк-хаусы, гриль-рестораны, заведения, где подают блюда национальной кухни. При этом недорогие кафе стали открываться значительно реже, чем в прошлом году. Их доля, наоборот, сократилась в полтора раза. С начала года открылось 46 кафе, кофеен, суши-баров и бургерных с чеком до 800 рублей. А еще эксперты Colliers отметили на возросшую популярность формата «кофе с собой», это выражается в росте спроса на помещения площадью до 100 кв.м, приспособленных как раз под такие заведения.

Банки уходят в онлайн. Другой заметный тренд — уход банков с центральных улиц. В некоторых случаях, поясняют в Knight Frank, это происходит из-за отзыва лицензий, банки закрываются совсем. Однако другой причиной ухода финансовых организаций с центральных улиц Москвы стал рост объема услуг, предоставляемых в онлайне. «При открытии новых отделений, их площадь в большинстве случаев не превышает 150 кв. м, тогда как ранее они рассматривали преимущественно площади от 300 кв. м», — пояснили в компании Colliers. Однако если в центре площади, которые арендуют банки, сокращаются, то в целом по Москве этот показатель немного подрос, хоть и не дотянул до докризисного уровня 2014 года. «Спрос банков на помещения под собственные отделения показал небольшой рост. Хотя число запросов вряд ли достигнет докризисных значений, оно уже сейчас превышает уровень 2014 года. При этом многие банки уже закрыли лист заявок на текущий год», — пояснили в «Магазине Магазинов». Онлайн отчасти ударил и по салонам сотовых операторов. С начала года они уже закрыли 10% своих офисов, и этот процесс будет продолжаться, отмечают эксперты. И затронет он, в основном именно уличные точки, а не салоны в составе торговых центров.

Супермаркеты у дома и «Ашан» у Кремля. Пожалуй, самым заметным событием последней недели в области стрит-ритейла стало заявление французской сети «Ашан» о намерении открыть в центре Москвы флагманский супермаркет. Он расположится в доме по адресу Тверская, 4, сейчас в нем, например, находится магазин Bosco и совсем недавно был большой салон сотовой связи. «Ашан» займет площадь в 764 кв.м на трех этажах. Супермаркет будет ориентироваться на состоятельных москвичей и туристов. При этом такое «открытие» идет поперек основного тренда, который, как отмечают аналитики «Магазина Магазинов», заключается в открытии продуктовых точек недалеко от дома. Причем наибольшей популярностью пользуются магазины фермерских продуктов, где сразу можно попробовать готовое блюдо. Кроме того, в Москве хорошо приживается концепция фудмаркетов. Окончательно завершилась реконструкция Даниловского рынка, открылся концептуальный Eataly на Киевской, открылся Центральный рынок на Рождественском бульваре, «ГастроFerma» на Красносельской и многие другие. Реконструкция рынков будет идти и за пределами центра столицы, а этот формат ритейла продолжит набирать популярность.

Чем стрит-ритейл будет жить дальше. Прогнозы экспертов позволяют стрит-ритейлу надеяться на лучшее. Вакантность помещений в центре Москвы продолжает снижаться, по итогам первого полугодия она составила 7%, оценили аналитики Colliers. До конца года снижение этого показателя будет в пределах 2-3%, и способствовать этому процессу будут продуктовые операторы и общепит. Арендные ставки на центральных улицах — Тверской, Кузнецком Мосту, Петровке, Мясницкой и Арбате — выросли на 15-20%. В «Магазине Магазинов» в свою очередь отметили, что дальнейшую судьбу стрит-ритейла столицы определят три ключевых фактора. Первый, завершение благоустройства улиц. В этом году в программу «Моя улица» попало Садовое кольцо — самый протяженный торговый коридор Москвы. Его «перезапуск» определит картину спроса в сегменте в центре Москвы. Пока же отмечается рост интереса к аренде площадей на центральных улицах, которые уже благополучно пережили последствия тотального благоустройства. Вторым фактором станет завершение летом этого года реконструкции подземных переходов, благодаря чему откроется множество небольших торговых точке, которые в первую очередь будут интересны малому бизнесу. Наконец, третьим и самым масштабным, долгосрочным, фактором станет программа реновации жилья в Москве. Как уже сообщалось, первые этажи новых домов, построенных взамен снесенных, будут отданы под нежилые помещения, частично — под ритейл. В результате объем коммерческих помещений в жилых домах в разы превысит существующие показатели, поскольку в старых домах первые этажи в основном жилые. А это значит, что вырастет предложение на рынке стрит-ритейла в спальных районах. Но это пока вопрос будущего.

Источник: realty.interfax.ru