Александр Трыкин, генеральный директор IKON Realty: Рынок недвижимости продолжит расти благодаря ипотеке

Пандемия и развитие удаленки изменили отношение россиян к оценке качества жилья. Но менялись не только потребительские предпочтения, менялась и экономическая ситуация в стране. О том, как менялась конъюнктура рынка недвижимости с 2020 года, почему такое большое значение приобрела ипотека и о том, чего ждать потенциальным покупателям квадратных метров в ближайшее время рассказал генеральный директор IKON Realty Александр Трыкин.

Стараясь поддержать экономику и темпы жилищного строительства, Правительство РФ с начала пандемии в 2020 году приняло ряд мер для стимулирования потребительского спроса на квартиры. Одним из самых важных инструментов в комплексе мер поддержки стала ипотека. В какой-то момент в России одновременно действовали несколько ипотечных программ: дальневосточная, семейная, сельская и льготная ипотека, а также профессиональные – ипотека для военнослужащих и IT-специалистов.

После событий, произошедших 21 сентября 2022 года, спрос, который только начал восстанавливаться, пошатнулся, — интерес к ипотеке снизился на 10%. В связи с этим 17 октября 2022 года правительством было принято решение продлить действие семейной ипотеки до 1 июля 2024 года с сохранением ставки кредитования не выше 6%, а 28 декабря 2022 года еще и были расширены условия для участников данной программы. Ее можно будет оформить при рождении первого ребенка до конца следующего года или в случае, если у семьи уже есть двое детей не достигшие возраста 18 лет. А 15 декабря была также продлена программа льготной ипотеки до июля 2024 года. При этом максимальную ставку по этому виду кредита повысили, но незначительно — с 7% до 8%. Решение по семейной ипотеке должно стимулировать рост сделок на первичном рынке. А повышение ипотечной ставки по льготной ипотеке всего на 1% при этом не должно создать сильного оттока заёмщиков. Ранее и сами застройщики, совместно с банками, принимали меры по стимулированию спроса на новостройки, предлагая потенциальным покупателям ставки по кредиту на жилье от 0,01%, а также различные варианты скидок и рассрочку.

Как заключают аналитики «Дом.РФ», с одной стороны, все эти меры позволили поддержать строительную отрасль и рынок жилья, с другой – концентрация всех мер на строящемся рынке жилья при игнорировании нужд владельцев вторичного жилья создали перекос на рынке. Впервые средняя стоимость квадратного метра в новостройке поднялась выше цены на вторичке. А при учете, что значительная доля ипотечных договоров осуществлялась за счет продажи жилья на вторичке (люди продавали старые квартиры с целью расширения жилплощади или повышения качества жилья), схема начала ломаться. В связи с этим правительство решило предпринять ряд мер по ограничению доступа к льготному ипотечному кредитованию, а также нормировать возможности самих застройщиков по предоставлению кредитов по льготной ставке.

По мнению генерального директора IKON Realty Александра Трыкина, первое изменение, которое коснется ипотечного рынка, — это регулирование субсидированной ипотеки от застройщика. «В конце прошлого года регулятор в лице ЦБ РФ предупреждал девелоперов и банки о грядущем ужесточении условий данных программ. На сегодняшний день ведущие банки страны уже исключили из своих партнерских предложений для застройщиков ставки по ипотеке ниже 3%. Ставок под 0,01% или 0,1% на рынке больше не будет. Однако отмена околонулевых ставок не должна снизить спрос на ипотеку, так как этот инструмент в 2022 году взял на себя значительную часть уже имеющегося спроса. Таким образом, те, кто хотел взять ипотеку с господдержкой, взяли её по околонулевым ставкам», — пояснил Александр.

Также, по прогнозам эксперта, спрос на ипотеку в 2023 году будет поддерживаться за счет изменения условий выдачи по программе семейной ипотеки — теперь кредит по льготной ставке, не превышающей 6%, доступен семьям с двумя детьми, не достигших возраста 18 лет. Также, эксперты предполагают, что могут быть решения от регуляторов по ограничению количества сделок по программе семейной ипотеки.

• «Ранее количество квартир по семейной ипотеке было не ограничено к приобретению и ей активно пользовались и продолжают пользоваться инвесторы. Пока что дальше слухов в профессиональном сообществе не пошло, но всё может быть. Но даже став разовым, такой инструмент не перестанет решать свою основную задачу – поддержку семей. Для семей с детьми льготная ипотека остается прекрасной возможностью приобрести квартиру большой площади или в более благоустроенном районе», — добавил Александр.

Напомним, что за прошедшие два года на рынке жилой недвижимости доля ипотеки в структуре сделок увеличилась и составила порядка 80%. Из них 70% приходилось на программу господдержки, семейная ипотека ~ 25%. Совсем незначительная доля ипотеки для IT-специалистов заняла не более 5%. При этом доля ипотечных кредитов в общей структуре задолженности россиян лишь едва превышает 50%, что все еще ниже среднего уровня в развитых европейских странах. В связи с этим эксперты видят перспективы для дальнейшего развития этого направления в будущем.

IKON Development – девелоперская компания полного цикла. С 2014 года успешно реализует масштабные проекты в сфере жилищного строительства на территории Москвы и Московской области. В портфеле компании как масштабные жилые комплексы комфорт-класса, например, «Новый Зеленоград» площадью 1 млн кв. м, так и знаковые апартаменты премиум-класса на Садовом кольце «Дом Chkalov» площадью 60 000 кв. м, а также клубный проект класса DeLuxe в деревне Жуковка — Parkville. Богатый опыт в реализации проектов абсолютного разного класса и объёма позволил застройщику объединить все свои знания и создать уникальный по своим характеристикам «Заречный квартал».