Арендные ставки на столичных складах рвутся вверх

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate на конец I полугодия 2024 года средневзвешенная арендная ставка на существующие сухие склады класса А в Московском регионе составила 10 800 руб./кв. м. в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Таким образом, за 3 месяца, по сравнению I кварталом этого года, показатель увеличился на 11%, а относительно показателя по итогам I полугодия 2023 года вырос на 71%. С учетом конъюнктуры рынка и текущих факторов до конца этого года аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейший рост индикатора на существующие складские объекты до 12 000 руб./кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), в этом случае годовой прирост составит 38%.

Такая интенсивная положительная динамика арендных ставок связана с дефицитом вакантного предложения на действующих складских площадях и высокой степенью законтрактованности объектов, которые находятся еще на этапе строительства. Рост ставок аренды на строящиеся объекты за II квартал 2024 года составил 24% и достиг 11 800 руб./кв. м. в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

Уровень вакансии уже более года находится на минимальном уровне и не превышает 1%, на конец II квартала 2024 года доля свободных площадей составила 0,9% или 257 тыс. кв. м. Растущий спрос, высокая стоимость заемного финансирования и увеличивающаяся стоимость строительства влияют на дальнейшую динамику арендных ставок, поэтому прогноз был повторно пересмотрен и, таким образом, ставка аренды на строящиеся складские объекты до конца года по прогнозу IBC Real Estate может увеличиться до 12 500 руб./кв. м. в год, (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

Ставка аренды на складские объекты А-класса, руб./ кв. м

• «Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает демонстрировать рост основных индикаторов. Собственники вынуждены повышать ставки аренды на складские объекты, реагируя на изменение конъюнктуры рынка. Повышение ключевой ставки является основным фактором влияния на стратегические решения игроков складского рынка. Несмотря на высокий спрос и дефицит предложения, девелоперские компании очень внимательно и избирательно подходят к решениям о начале строительства новых объектов. Это, в свою очередь, влияет на дефицит предложения и стимулирует повышение ставок аренды, которое мы наблюдали в первом полугодии 2024 года», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

По итогам I полугодия 2024 года в Москве и Московской области было введено 566 тыс. кв. м складских площадей, что на 15% ниже аналогичного показателя прошлого года. Крупнейшими реализованными объектами во II квартале стали спекулятивные здания в Логопарке Софьино (42 тыс. кв. м), корпус №36 в Атлант парке (40 тыс. кв. м) и склад в СК Обухово (30 тыс. кв. м) для компании OZON по схеме BTS-аренда.

Новое строительство, классы А и В, тыс. кв. м

Аналитики IBC Real Estate ожидают, что по итогам 2024 года объем ввода складских площадей в Московском регионе составит совокупно 2 млн кв. м и превысит значение прошлого на 11%. При этом, если в I полугодии 70% (398 тыс. кв. м) от всего объема введенных складских площадей составили спекулятивные объекты, то во II полугодии ожидается повышенный ввод BTS-объектов, на которые в 2023 году фиксировался рекордный спрос. Тем не менее, даже несмотря на новое предложение, текущий спрос на складские площади по-прежнему остается неудовлетворенным. «Самой крупной сделкой первого полугодия по аренде спекулятивного здания была сделка в Логопарке Софьино с компанией Wildberries, закрытой компанией IBC Real Estate. При этом арендодатель мог выбирать из 3-4 компаний наилучшие для себя условия сделки», – отмечает Евгений Бумагин.