БОМА или БТИ, в чем разница?

Ключевое понятие во взаимоотношениях арендатора и арендодателя — арендуемая площадь (rentable area). Для арендатора это один из основных параметров центра издержек: в зависимости от сферы бизнеса затраты на аренду в среднем составляют от 10 до 30 процентов от суммы всех затрат компании. Для арендодателя — основа доходной части. Поэтому метод расчета арендуемой площади крайне важен. Но выбор по большому счету невелик: американский стандарт BOMA или отечественный БТИ. За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Согласимся со многими экспертами рынка в том, что особой проблемы в существовании двух систем измерения нет. На наш взгляд, оба метода неплохо дополняют друг друга. Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor). Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U). Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы: — площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади; — площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования). И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом. Существует множество мифов на рынке об измерении площади по стандартам BOMA. Рассмотрим, насколько правдивы наиболее популярные среди них.

Первый миф. Стандарт BOMA разработан владельцами зданий и служит для получения сверхдоходов от аренды. Действительно, впервые стандарт BOMA был разработан в 1915 году американской ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (Association of Building Owners and Managers). Однако разработанный документ преследовал совсем другие цели: структурировать рынок офисных зданий, создав систему измерения, позволяющую сравнивать разные строения. Разработанные правила способствовали созданию строгого и понятного регламента, в результате соблюдения которого выдается единообразная стандартная форма результатов расчета. Вполне логично взимать арендную плату с арендатора не только за те квадратные метры, где расположены мебель и компьютеры, но и за то пространство, которое он повседневно использует: санитарные узлы, ресепшн и лобби на первом этаже, лифтовой холл, коридоры, курительные комнаты, помещения кофе-поинт и другие. Причем плата за эти помещения распределяется пропорционально между всеми арендаторами здания. Что касается сверхдоходов, то, например, в Москве в большинстве случаев доходность бизнеса арендаторов превышает доходность бизнеса владельца их здания. Девелоперский бизнес — очень сложный, рискованный процесс, доходность которого в среднем до финансового спада составляла 20-25% (по данным ежегодных исследований компании Praedium Oncor International за 2007-2009 годы). Хотя справедливости ради надо сказать, что это значение гораздо выше средней доходности девелопмента в западных странах.

Второй миф. Стандарты BOMA позволяют измерять только офисные помещения. В действительности это не так. Да, изначально стандарты BOMA создавались для измерения офисного пространства. Однако еще в 2004 году был разработан отдельный стандарт специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов. Безусловно, данный стандарт отличается от техники измерения офисного пространства, однако общие подходы и положения сохранились. В России складской стандарт BOMA широкого применения не нашел. Попытки неоднократно предпринимались некоторыми крупными складскими девелоперами (PNK, Raven), однако в большей степени это помогло только повысить известность их объектов. Но подавляющее число сделок на складском рынке проходит по классической системе расчета. Что касается торговых помещений, то в целом офисный стандарт BOMA применим для измерения площади в торговых центрах. Однако правила расчета арендуемой площади в ритейле не предполагают наличия общих зон. Единственное, что оплачивает арендатор в торговом центре — это операционные платежи за содержание и уборку мест общего пользования. В подавляющем большинстве случаев эти цифры просто «размываются» в общем операционном платеже.

Третий миф. Использование стандарта BOMA не требует специальной подготовки, это достаточно тривиальный алгоритм расчета. Это заблуждение, которое, к сожалению, бытует на рынке. В положениях стандарта BOMA существует масса сложных нюансов, которые непрофессионал может не учесть. В результате будет получен неверный результат. А ведь неверный результат в измерении площади приводит к денежным потерям. Сегодня на рынке присутствуют компании, профессионально занимающиеся расчетами здания по стандартам BOMA. Стоимость их услуг вполне соответствует объему выполняемой работы: 3-5 рублей за один квадратный метр (срок выполнения 3-4 дня).

Четвертый миф. По стандартам BOMA измеряют только офисные здания класса А. Когда рынок только начинал развиваться, применение стандартов BOMA в высококлассных зданиях носило скорее необходимый характер — часть арендаторов были иностранцы, которые понимали только такой подход к расчету. Однако в настоящее время и во многих объектах класса В также используются стандарты BOMA при расчете площади. Класс здания влияет не на возможность применения стандартов BOMA, а на целесообразность его применения. Если говорить про географию распространения стандарта BOMA на территории РФ, то в силу сложившегося экономического и политического моноцентризма в нашей стране наибольшее распространение американский стандарт получил на московском рынке. Последние годы стала заметна тенденция применения стандартов BOMA на рынке Санкт-Петербурга. Однако в других регионах РФ по-прежнему подавляющее большинство собственников воспринимают только один метод измерения — по БТИ.

Пятый миф. В связи с разными результатами вычисления метод БТИ более подходит для арендаторов, а BOMA — для собственников. Несоответствие расчетов по БТИ и BOMA происходит не потому, что один метод лучше другого, а по причине принципиально разных подходов и методик расчета. Если рассматривать вопрос в юридической плоскости, то принципиально именно значение арендуемой площади, которое фигурирует в договоре аренды, а не метод его расчета. Соответственно, вопрос о том, каково значение арендуемой площади, решается между арендатором и арендодателем за столом переговоров, как, собственно, и значения арендной ставки, срок договора и т. д. Нам известна только одна реально применяемая в России альтернатива стандарту BOMA — измерение полезной площади помещения по БТИ (что будет, конечно, несколько больше, чем по BOMA, так как не будут учитываться колонны и т. д.) и увеличение полученного значения на некий очень субъективный «коридорный» коэффициент. И если BOMA позволяет получить полную прозрачность в формировании коэффициента потерь, то значение «коридорного» коэффициента собственник вычисляет, как говорится, «на глаз». Случаев, когда «коридорный» коэффициент отсутствовал и расчет арендуемой площади сводился к расчету полезной площади по БТИ, очень и очень мало.

Шестой миф. В некоторых городах РФ местные власти стали учитывать стандарт BOMA. Официально в нашей стране действует только одна измерительная система помещений — система БТИ. Эта система используется для регистрации в органах местного управления, то есть все архитектурные (строительные) планы при сдаче здания на утверждение и регистрацию в органы должны содержать штамп и данные БТИ. При каждом изменении планировки здания необходимо обращаться в Бюро технической инвентаризации. Данные БТИ — это официальные данные конкретного здания, используемые при его регистрации и заключении договора аренды с арендатором. Методика проведения обмеров и расчета площадей БТИ строго регламентирована и законодательно закреплена в СНиП 31-05-2003 и СНиП 2.0801-89. Однако методы измерения и подсчета площади для объектов коммерческой недвижимости (с точки зрения сдачи их в аренду) законом не ограничены. Размер площадей, определенный по стандартам BOMA, в некоторых случаях может превосходить размер площади, определенной в соответствие с документами БТИ, на 10-25 процентов.