Цифры нам подскажут, где стоило купить офис еще вчера

Специалисты компании M2DATA сняли свежие цифры по своей базе и постарались заглянуть в прошлое. Где выгоднее всего было купить офисное помещение в Москве, иными словами, в каких сегментах больше всего снизилось предложение и выросли ставки аренды. Разбираемся.

«Машина времени» от M2DATA: если вас интересует, где в Москве выгоднее построить или купить офис для сдачи в аренду, рекомендуем присмотреться к цифрам. Представляем аналитику по офисам за 9 месяцев 2024 года.

Предложение сокращается. Ставки растут

На данный момент ставки серьезно растут практически по всей Москве. И в большинстве районов обгоняют инфляцию. Кроме того, предложение заметно сократилось за последние 9 месяцев, но выбор еще есть, за исключением класса А+. А это значит, что самых дорогих и премиальных офисов столицы в свободном доступе становится всё меньше. 

Как мы пришли к нашим цифрам

Мы не претендуем на высочайшую консалтинго-аналитическую экспертность в данном вопросе. Однако при ежедневной работе с данными постепенно изучаем рынок иным способом, нежели остальные компании.

Для нашей выстроенной системы актуализации данных нет большой разницы между «10 000 м² офисов класса А» и «50 м² офисом класса С». Это всё для нас одинаково важные лоты/помещения/объекты. Мы обновляем информацию о них в базе M2DATA примерно с одинаковой частотой — в среднем один раз в 25-35 календарных дней.

Также для нас не имеет значения, платит ли собственник комиссию брокерам. Мы публикуем данные обо всех объектах, о которых знаем. Сложно точно оценить охват офисного рынка Москвы, который мы уже взяли в работу и изучили, но можно смело предположить, что наша база по аренде офисов на текущий день одна из самых больших. 

Дисклеймер

Цифры, которые мы сейчас покажем, самые настоящие. Выводы мы сделаем шуточные, потому что понимаем, что так грубо оценивать продукт «офисное помещение» нельзя. Но мы делимся информацией, чтобы серьезные выводы для себя могли сделать вы сами. Опираясь на чистые данные.

Что мы посчитали

За 9 месяцев 2024 года общее количество свободных лотов (предложение) сократилось на 46% и сейчас составляет всего 1703 офисов. В квадратных метрах объем предложения сократился на 19% и составил 1 102 980 м². Средняя ставка выросла к началу октября на 13,96% (здесь и далее указано по системе «всё включено» — базовая ставка, эксплуатационные расходы и НДС, где применимо).

По классам зданий

В зданиях классов А+ и В+ разница с началом года наиболее показательна. В зданиях класса А+ стало меньше на 60 офисов (минус 69,77% / 57 211 м²), средняя ставка выросла на 10,37% 67 348 руб/м². В зданиях класса В+ стало меньше на 164 офиса (минус 38,28% / 127 289 м²), средняя ставка выросла на 9,31% и составила 31 007 руб/м².

Предложение сократилось и в зданиях класса В (минус 47,19%), сейчас свободно 892 лота или 244 366 м² (на 30,67% меньше, чем в начале года). Ставка здесь в среднем выросла на 7, 79% до 22 089 руб/м². Класс А остался практически без изменений по количеству лотов (сейчас их 240), а в количестве свободных м² даже подрос на 15,47% (доступно 513 345 м²).  Средняя ставка выросла на 10,06% до 43 720 руб/м². Далее мы видим следующие изменения:

• В — — стало меньше на 64 офиса (минус 85,05% и плюс 3355 м²), средняя ставка выросла на 5,08% до 15 661 руб/м²;
• С — стало меньше на 351 офис (минус 55,02%/29 544 м²), ставка выросла на 6,61% до 15 484 руб/м².

По типам зданий

На 56,07% (60 лотов) сократилось количество офисов в зданиях типа «Особняк/ОСЗ», свободных метров здесь стало меньше на 11 337 м². Средняя ставка поднялась на 19,72% и составила 35 143 руб/м².

В офисах, расположенных в административных зданиях, стало на 51,75% меньше офисов (минус 31 411 м²), средняя ставка выросла на 14,02% до 20 514 руб/м².

На 707 лотов сократилось количество офисов в бизнес-центрах (минус 47,13%/ 250 686 м²). Ставка выросла на 12,1%. На 355 лотов сократилось количество офисов в административных зданиях (минус 51,75%/ 31 411 м²). Ставка в среднем выросла на 14,02% до 28 720 руб/м².

• Жилой дом/ЖК — стало меньше на 122 офиса (минус 64,55%/8255 м²), средняя ставка выросла на 8,26% до 17 405 руб/м²;
• МФК — стало меньше на 22 офиса (минус 31,43%/13 876 м²), средняя ставка здесь напротив снизилась 30,58% до 28 794 руб/м²;
• Бизнес-парк — стало меньше всего на 10 офисов, средняя ставка выросла на 20,24% до 26 604 руб/м².

По округам

В значительной степени тренд заметен в Центральном и Юго-Западном округах столицы.

• Центральный округ — стало меньше всего на 59,02% офисов (минус 509 лотов), средняя ставка выросла на 16,41% до 38 629 руб/м².
• Юго-Западный округ — стало меньше всего на 56,18% офисов (минус 159 лотов), средняя ставка выросла на 12,51% до 21 211 руб/м².

Также свободных офисов стало заметно меньше в Северо-Западном округе (-66,42%), в Северо-Восточном округе (-54,57%), в Южном округе (-48,15%) и в Восточном округе (-46,69%).

Средняя ставка выросла в Западном округе на 42,15%, в Южном округе на 31,13% и в Восточном округе на 13,39%.

Выводы широкими мазками: где и что надо было покупать

В конце прошлого года или в начале 2024 года стоило купить для сдачи в аренду офис в особняке или небольшом отдельно стоящем здании. И это должен был быть офис уровня класса А+ (что-то очень впечатляющее!) или B+ (что-то очень хорошее, но не А). Сделать это стоило в центральном районе Москвы.

На втором месте в нашем рейтинге вариант с офисом в административном здании класса B на юго-западе.

Третье место заняли хорошо показавшие себя офисы в различных БЦ центрального района классов A+, B+, B. 

Аутсайдерами нашего ненаучного консалтинга стали офисы в бизнес-парках класса А на западе Москвы.