CMWP: Офисное предложение в перспективных кластерах Москвы может вырасти на 77% к 2030 году

Согласно совместному исследованию Commonwealth Partnership (CMWP) и офисного девелопера STONE, в пяти перспективных деловых кластерах Москвы совокупная офисная площадь заявленных к вводу объектов до 2030 г. составляет 1,52 млн кв. м — это 77% от текущего предложения. Крупнейший объем нового строительства запланирован в локации «Силикатные — Магистральные»: 514 тыс. кв. м, а кластером с наибольшей степенью соответствия характеристикам традиционного стал «Савеловский», где запланирован ввод 306 тыс. кв. м офисов.

В этом году компании не только рассмотрели традиционные и перспективные кластеры, но и выделили территории «новой волны» — те, где только зарождается формирование деловой локации. Реализация заявленных транспортных и градостроительных проектов, а также увеличение офисного предложения могут обеспечить их переход в категорию перспективных кластеров следующей волны.

К традиционным деловым кластерам относятся такие локации, как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Ленинградский коридор», «Белорусская» и «Калужская»*. Это сформировавшиеся офисные локации. Дальнейшее их развитие связано в том числе с освоением прилегающих территорий.

Перспективные кластеры: «Савеловская», «Кутузовский», «Калужская», «Ходынка» и «Силикатные — Магистральные» — это развивающиеся территории с активной девелоперской активностью, где формируется офисная среда и активно складывается деловая активность. Оценивая степень соответствия характеристикам традиционных деловых кластеров, наибольшие значения демонстрируют кластеры «Савеловский» и «Кутузовский» — 88% и 85% соответственно. Далее следуют «Калужская» с показателем 77%, «Ходынка» — 71% и «Силикатные-Магистральные» — 69%.

По состоянию на сентябрь 2026 г. общее предложение офисных площадей в этих локациях составляет 1,9 млн кв. м. При реализации всех заявленных проектов оно может достичь 3,5 млн кв. м к 2030 г.

«Новая волна» — Мневники, ЗИЛ и Южный порт – эти территории находятся на более ранней стадии формирования: их деловой образ и границы еще закрепляются в восприятии рынка. В отличие от перспективных кластеров, офисное предложение здесь неоднородно — от только строящихся площадей в Мневниках на уровне 367 тыс. кв. м до готовых 569 тыс. кв. м на ЗИЛе при отсутствии заявленных к вводу объектов до 2030 года.

«Мневники» — формируется в Мневниковской пойме, в районе Хорошево-Мневники, и обладает уникальным градостроительным потенциалом: вся инфраструктура здесь создается с нуля и формируется по принципу полицентричного мегаполиса.  Параллельно с масштабной жилой застройкой развиваются спортивно-рекреационная инфраструктура, дорожная сеть и новые автомобильные мосты. Готового офисного предложения здесь пока нет, однако до 2030 г. заявлено 367 тыс. кв. м, которые не только обеспечат новыми рабочими местами жителей поймы, но и позволят восполнить дефицит качественного офисного предложения на западе Москвы.

«Южный порт» формируется на территории одноименной бывшей промзоны на юго-востоке Москвы, вдоль Москвы-реки. Ключевые факторы развития — проекты комплексного развития территорий с участием крупных девелоперов и строительство станции метро «Южный порт», открытие которой запланировано на 2030 г. Заявленный ввод офисов составляет 197 тыс. кв. м, или около 77% текущего предложения.

Еще один претендент на вступление в ряды перспективных деловых кластеров в будущем — «ЗИЛ» расположен в Даниловском районе на территории бывшего автозавода, ограниченной Москвой-рекой и Кожуховским затоном. Основной механизм преобразования — комплексное развитие территорий. За последние три года здесь построено 190 тыс. кв. м офисов. При этом до 2030 г. новые объекты к вводу не заявлены, а доля свободных площадей составляет 28% — максимальное значение среди рассматриваемых перспективных кластеров и локаций новой волны.

В полицентричной модели развития Москвы территория «ЗИЛ — Южный порт» рассматривается как один из «новых центров» столицы наряду с Большим Сити и историческим центром внутри Садового кольца.

• «Развитие новых деловых локаций запускает приход профессионального офисного игрока, который становится лид-магнитом для других девелоперских проектов. Возникающая впоследствии конкуренция формирует узнаваемость кластера. На это уходит 5–7 лет. Потенциал роста цены и ставки в таких районах наиболее высок: кластеры, соответствующие характеристикам традиционных на 70% и выше, уже становятся привлекательными для арендаторов, но инвестиции в них по-прежнему перспективны», — рассказала руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.

Во время подготовки отчета участники Ассоциации рынка коммерческой недвижимости и специалисты офисного департамента CMWP прошли опрос, чтобы выявить, насколько локации закрепились в сознании профессионалов рынка. Каждый самостоятельно обозначил границы кластеров на карте Москвы, так как четко сформированная территория – это один из ключевых этапов становления новых деловых районов.

• «Наиболее узнаваемыми оказались пять перспективных кластеров. Локации новой волны получили более низкие оценки: средний балл распознавания Южного порта составил 18%, ЗИЛа и Мневников — 46%, которые в перспективе могут быстрее перейти в категорию традиционных. Тем не менее, это показывает, что наличие офисных площадей еще не означает создание устойчивого образа делового района. Результаты опроса профессионалов рынка представлены на ментальной карте», — отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

По методологии CMWP кластер проходит этапы появления первых знаковых объектов, активного строительства, стабилизации и последующего расширения на соседние территории. Первый этап занимает ориентировочно 3–7 лет, активное насыщение — 3–8 лет, стабилизация — 6–11 лет.

• «Переход локаций новой волны в категорию перспективных кластеров будет зависеть не только от заявленного ввода офисов, но и от реализации транспортных проектов, развития городской инфраструктуры и закрепления территории в восприятии участников рынка», — добавил Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.