Дефицит, децентрализация и запрос на скорость: как тенденции меняют стратегии девелоперов

Сегмент офисной недвижимости Москвы сегодня переживает парадоксальный период. Статистика говорит о рекордном объеме нового предложения, но на деле дефицит качественных офисных площадей сохранится еще несколько лет. В свою очередь, девелоперы на зрелом рынке уже конкурируют долгоиграющими стратегиями. Как именно — рассказывает инвестиционный директор Upside Девелопмент Павел Абрахин.

Широкой палитрой

Все последние годы от 70% до 80% площадей в строящихся бизнес-центрах находят конечных пользователей (покупателей или арендаторов) еще на этапе строительства. В итоге бизнесу, заинтересованному в покупке крупных офисных блоков под штаб-квартиры, остается только выбирать из проектов на начальной стадии реализации. Еще сложнее приходится тем, кто ищет здание целиком — такие объекты сегодня в Москве можно пересчитать по пальцам. 

В 2026 году объем предложения новых офисов в Москве может увеличиться почти в два раза, по сравнению с прошлым. При этом, как сообщали в своих прогнозах консультанты из Core.XP в феврале, спрос подрастет не так сильно — в пределах 10% — и будет на уровне нового строительства — около 1,4 млн кв. м. Таким образом, у потенциальных покупателей, которые нуждаются в обновлении, либо расширении своей штаб-квартиры, сегодня есть уникальный исторический шанс успеть сделать выбор на старте проектов из разнообразных вариантов. К тому же, вход в проект на начальном этапе реализации поможет дополнительно сэкономить 40-50% — именно на столько в среднем увеличивается стоимость офисного квадрата за время строительства.

К покупке офиса в собственность бизнес подталкивают как рыночные факторы, так и преимущества самого формата владения. Он позволяет избежать рисков роста арендных ставок и капитализировать актив, который начинает работать в интересах собственника, а не арендодателя. Только за один 2025 год ставки аренды на столичные офисы подскочили на треть, а в отдельных проектах — до 40%. Цены продажи при этом выросли, по данным IBC Real Estate, чуть более скромными темпами — на 15%. Не стоит забывать и тот факт, что несколько миллионов квадратных метров офисов в Москве сегодня морально, а многие и физически, устарели. С каждым годом этот объем только увеличивается. 

Citius и altius

Рынок уже давно перерос стадию первоначального становления. Теперь при разработке качественных офисов требуется не просто соответствовать критериям классификации, принятым для того или иного класса, — их нужно превосходить. Стратегически офис перестает быть просто местом для размещения сотрудников. Это уже инструмент удержания талантов и демонстрации устойчивости бренда. При этом такой подход релевантен как для небольших компаний, так и для тех, кто заинтересован в покупке более крупных площадей. Всё больше девелоперов бизнес-центров учитывают эту тенденцию в своей стратегии. Поэтому их подходы заметно отличаются от тех, что были 10-15 лет назад. 

В первую очередь речь о том, что офисы теперь строятся непосредственно с прицелом на создание среды. В последнее время критически возросло значение так называемого баланса между работой и личной жизнью. Особенно сильно он проявляется среди зумеров — поколения людей, который начали свой карьерный путь лишь несколько лет назад, но их влияние уже серьезно ощущается. Для них максимально релевантным стало желание, чтобы в офисе было ничуть не хуже, а возможно и лучше, чем дома. Для владельцев же бизнеса, помимо комфорта сотрудников, также важен уровень статусности рабочего пространства. Особенно если речь идет о представительской штаб-квартире.

Кроме того, мы сейчас фиксируем четкий запрос со стороны бизнеса на ускорение всех процессов: сегодня покупатели офисных площадей стремятся минимизировать временной разрыв между покупкой лота и фактическим переездом. Чтобы обеспечить такую динамику, мы сконцентрировали все строительные компетенции внутри компании. Результат этого подхода наглядно демонстрирует наш бизнес-центр Upside Кунцево, где срок от сделки до переезда составил всего 20 месяцев.

Новые центры активности

Децентрализация офисной жизни стала еще одним фактором, определяющим запросы компаний и стратегии девелоперов. Если раньше для статусных штаб-квартир выбирали исключительно «Москву-Сити» или, как минимум, районы внутри Садового кольца, то сегодня все больше внимания приковано к Третьему транспортному кольцу (ТТК). Это не случайно. Близость к нему дает прекрасную транспортную доступность и возможность пользоваться развитой инфраструктурой. Кроме того, стоимость владения здесь зачастую более рациональна, чем в пределах Садового кольца. Обладая идеальным балансом между престижем и эффективностью, этот пояс фактически превращается в новый деловой хребет столицы.

Сюда же смещается активность девелоперов. Причем их задача не просто купить хороший участок, а разглядеть его потенциал и перспективность. Мы, например, осознанно искали площадку возле метро «Марьина Роща». Отдавая себе отчет в том, что сегодня в Москве сложился дефицит крупных офисных блоков, мы решили сохранить возможность продажи в нарезку. В то же время, на рынке всего несколько бизнес-центров такой площади (25 тыс. кв. м), которые подошли бы крупному конечному пользователю. Их меньше, чем компаний, которые заинтересованы в покупке «в одни руки». Об этом говорит хотя бы то, что нам поступают запросы со стороны нескольких интересантов на всё здание.

Подводя итог, хочу сказать, что рынок сегодня вошёл в фазу, когда девелоперы конкурируют не просто квадратными метрами, а своими стратегиями. Дефицит офисов сохранится, но борьба за клиента будет строиться не на обещаниях, а на конкретных, просчитанных решениях. Современный офисный проект не может ограничиваться механической нарезкой метража. Успех девелопера сегодня определяется способностью создать среду, где компания любого размера — от стартапа до корпорации — получает не просто помещения, а инструмент для развития бизнеса. Качественная архитектура и инфраструктура становятся базой для привлечения талантливых специалистов, а возможность масштабирования внутри одного проекта — ключевым фактором удержания клиента и долгосрочного партнерства.