IBC Real Estate департамент складских и производственных помещений Евгений Бумагин

Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями, IBC Real Estate: об итогах первого квартала 2023

Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, рассказал о сегменте складской и производственной недвижимости по итогам I квартала 2023 года. 

Несмотря на внешнюю турбулентность склады живут в своем мире. Давайте посмотрим на цифры. Сфокусирую ваше внимание на 3-х показателях.

Спрос, вакансия и ставки

Все говорят — складам хорошо, отличные показатели. На самом деле, складской рынок упал в 2 раза. В 2021 году объем сделок был 4 млн квадратных метров по России, 2,5 млн квадратных метров по Москве.  По итогам 2022 года по России — 2, по Москве — 1,5. При этом интересно как чувствует себя вакансия. Конец 2022 года мы закончили с объемом вакансии 650-700 тыс. кв.м. свободных помещений.  В 2023 году мы точно видим, что в ближайшее время освободится еще примерно 350 тыс. кв. м. складских помещений из-под текущих арендаторов, иностранных компаний в том числе. Планируется к вводу еще 1,6 млн кв.м., из которых 400 тыс. кв. м под конкретных заказчиков. 

Все консультанты, весь рынок сейчас работает со стоком примерно 2 млн кв.м. складских помещений. Если спрос будет на уровне 2022 года, мы так аккуратно об этом говорим, то вакансия подрастет и к концу года мы будем иметь 600-700 тыс. кв. м. вакантных площадей. При этом спрос оказался лучше прогнозов, что заметно по ставкам.

Спрос на складские помещения в первом квартале 2023 года был достаточно устойчивым. Мы видим прирост запросов среди российских компаний и это отразилось на ставках. Ставки немного подросли, сегодня средняя ставка по рынку составляет 5 850 рублей за 1 кв.м. складских помещений класса «А» в год. Прогнозируем рост ставки аренды до 5 900 — 6 000 рублей за кв. м. в год. 

 

Что влияет на ставки аренды в 2023 году

Мне нравится этот слайд. Мы наконец-то начали дифференцировать. В 2022 году я выступал на конференции «Коммерсантъ» и много об этом говорили, что спрэд ставок аренды в Московском регионе составляет 20%. То есть, ты можешь в одном и том же субрынке иметь разницу стоимости аренды до 20%. Поэтому мы стали с конца прошлого года вместе с нашим отделом аналитики разделять ставки по поясам. На слайде ниже вы видите эти 3 пояса с привязкой по транспортной доступности: близости к метро, близости к основным транспортным магистралям. Так вот разница между первым поясом внутри и вокруг МКАД, Новая Москва и третьим поясом — ЦКАД составляет как раз те самые 20%. 

IBC Real Estate склады

 

Что может повлиять на рост и снижение арендных ставок

Факторы роста ставок. Это устойчивый спрос. Мы действительно его наблюдаем. Мы его увидели еще в июне 2022 года и дальше он шел по нарастающей и продолжает двигаться и сейчас. Нестабильность цепочек поставок актуальная проблема, о которой все говорят. Говорил об этом и Минпромторг, насколько это важно. Много уделяется внимания. Для арендаторов это что? Простыми словами арендаторы стали хранить больше запасов стока, для того чтобы обеспечить бесперебойную реализацию. На нестабильном рынке, когда у тебя сложно прогнозируемое время поставки продукции и товаров из зарубежных стран, ты должен увеличивать глубину стока. 

Факторами снижения ставок могут быть высокий объем нового спекулятивного строительства, чего мы не видим. То есть ввод сейчас равновесен тому, что потребляет рынок. Снижение стоимости строительства. В 2021 году был сильный рост стоимости строительства из-за спроса и большого объема экскпорта. В 2022 году стоимость строительных материалов стабилизировалась. Спрос на материалы восстановился, пришел в равновесие. Еще один фактор снижения арендных ставок — неустойчивая внешнеэкономическая конъюнктура. Как видите, факторов снижения гораздо меньше. Поэтому аккуратно говорим, что к концу года арендная ставка скорее всего подрастет с текущих 5 800 до 5 900 рублей за м2 в год.

Дальше еще раз по поясам. Обратите внимание на правую часть слайда. Такого не было в 2022 году. Второй и третий пояс в существующих объектах и строящихся объектах ставки практически пришли в равновесие. Это очень важно для рынка. Мы видим возобновление интереса к Built to Suit (объекты, которые строятся под конкретного заказчика).  В 2021 году объем таких сделок в России достигал 50% от общего строительства. В 2022 году таких сделок на рынке практически не было. Мы можем на пальцах одной руки пересчитать такие сделки за 2022 год: 5 сделок, из которых 2 — в Москве.  Фактор достижения равновесия ставок аренды и стоимости строительства позволяет нам ожидать в 2023 году больше таких сделок.

 

IBC Real Estate склады

На динамику ставок аренды влияет и то, что текущие ставки аренды находятся в балансе через ставку капитализация (в среднем по рынку 10%) со средней ценой продажи ~ 58 тыс. рублей за квадратный метр. Рынок в этом смысле находится в равновесии. 

 

IBC Real Estate склады

 

Кто является основными потребителями формата Built to Suit

Основной фокус в сторону инвестиционных сделок. Мы видим, что по-прежнему, 2 ключевых игрока рынка сохранили свои позиции. Компании Raven Russia и MLP за последние 5 лет практически не приросли в метрах.  Основные потребители формата Built to Suit  — это новые игроки рынка: PLT, Современные Фонды Недвижимости и совсем новые игроки, которых не было еще в 2021 году: Central Properties, Ventall. 

 

IBC Real Estate склады

 

Фото и инфографика: IBC Real Estate

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В составе городского вокзала Митьково появится деловой центр

​Городской вокзал и общественно-деловой комплекс общей площадью 140 тыс. кв. м построят рядом со станцией Митьково третьего Московского центрального диаметра (МЦД-3), сообщила председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.

Nikoliers совместно с компанией Denuo приглашает на вебинар по вопросам покупки недвижимости в ОАЭ

За последние пару лет значительно увеличилось количество российских компаний, расширяющих свой бизнес на международных рынках, в особенности в ближневосточном регионе. Наиболее привлекательным в этом направлении, безусловно, стал Дубай, который активно развивается и предлагает благоприятные условия для инвестирования, также ведения бизнеса во многих сферах, в том…

Елизавета Ильюхина, West Wind Group: В 2024 году в Москве вернется спрос на офисы без отделки

На московском рынке в этом году возобновятся сделки по офисам в состоянии shell&core, считают в девелоперской компании West Wind Group. Основная причина — в «вымывании» лотов с ремонтом и дефиците качественных помещений. Бизнесу ничего не останется, кроме как снова обратить внимание на офисы «в бетоне».

Группа Аквилон открывает продажи в «Аквилон SIGNAL» for business

Федеральный девелопер Группа Аквилон открывает продажи в корпусах 3 и 4 московского проекта «Аквилон SIGNAL» по адресу Сигнальный проезд, вл. 12. МФК расположится в двух минутах от ТПУ «Владыкино».

Региональные бизнес-центры ГК «БЭЛ Девелопмент» заполнены арендаторами почти на 100%

Офисные центры ГК «БЭЛ Девелопмент» стали точкой притяжения для владельцев бизнеса в 2023 году. Об этом свидетельствует высокий спрос на аренду в БЦ «БЭЛ Плаза» (г. Самара), в котором сданы 100% площадей, и заполняемость БЦ «Ереван Плаза» (г. Ереван), составившая 96% на конец года. В строящихся офисных центрах в г. Калининграде (МФК «Спартак») и г. Краснодаре («Бизнес центр на Рашпилевской») предварительные договора аренды подписаны на бóльшую часть площадей.

Рассрочка до ввода в бизнес-центре «Эйлер»

В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) стартовала рассрочка на офисы и объекты ритейла до ввода здания в эксплуатацию. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».

«Авито Недвижимость» запустила раздел по долгосрочной аренде мест в коворкингах

В новой категории на платформе можно разместить объявление о сдаче рабочих мест в аренду, указав специальные характеристики: от типа пространства до наличия в офисе принтера или телефонных будок.С 1 февраля «Авито Недвижимость», крупнейший на российском рынке ресурс по числу размещенных предложений об аренде офисной недвижимости…

Чем укомплектовать доступные санузлы для маломобильных сотрудников в офисе

Федеральная программа «Доступная среда», на которую ориентируются многие владельцы и арендаторы современных офисов, предполагает, что все санузлы в них должны быть оснащены санитарно-гигиеническим оборудованием, приспособленным под использование людьми с ограниченными возможностями. Что представляет собой это оборудование? Какими нормами и правилами регулируется его выбор и установка? Что необходимо предусмотреть для того, чтобы обеспечить безопасность, удобство и возможность самостоятельного передвижения маломобильных групп населения (МГН) при использовании санузлов? Рассказывает руководитель направления социальных проектов «Леруа Мерлен» Валерия Баранова.

IBC Real Estate: Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию

За 2023 год доля вакантных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы снизилась более, чем в 2 раза.По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по декабрь 2023 года доля вакантных рабочих мест в сетевых площадках сервисных офисов снизилась с 26,3% до 12,5%, то…