Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями, IBC Real Estate: об итогах первого квартала 2023
Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, рассказал о сегменте складской и производственной недвижимости по итогам I квартала 2023 года.
Несмотря на внешнюю турбулентность склады живут в своем мире. Давайте посмотрим на цифры. Сфокусирую ваше внимание на 3-х показателях.
Спрос, вакансия и ставки
Все говорят — складам хорошо, отличные показатели. На самом деле, складской рынок упал в 2 раза. В 2021 году объем сделок был 4 млн квадратных метров по России, 2,5 млн квадратных метров по Москве. По итогам 2022 года по России — 2, по Москве — 1,5. При этом интересно как чувствует себя вакансия. Конец 2022 года мы закончили с объемом вакансии 650-700 тыс. кв.м. свободных помещений. В 2023 году мы точно видим, что в ближайшее время освободится еще примерно 350 тыс. кв. м. складских помещений из-под текущих арендаторов, иностранных компаний в том числе. Планируется к вводу еще 1,6 млн кв.м., из которых 400 тыс. кв. м под конкретных заказчиков.
Все консультанты, весь рынок сейчас работает со стоком примерно 2 млн кв.м. складских помещений. Если спрос будет на уровне 2022 года, мы так аккуратно об этом говорим, то вакансия подрастет и к концу года мы будем иметь 600-700 тыс. кв. м. вакантных площадей. При этом спрос оказался лучше прогнозов, что заметно по ставкам.
Спрос на складские помещения в первом квартале 2023 года был достаточно устойчивым. Мы видим прирост запросов среди российских компаний и это отразилось на ставках. Ставки немного подросли, сегодня средняя ставка по рынку составляет 5 850 рублей за 1 кв.м. складских помещений класса «А» в год. Прогнозируем рост ставки аренды до 5 900 — 6 000 рублей за кв. м. в год.
Что влияет на ставки аренды в 2023 году
Мне нравится этот слайд. Мы наконец-то начали дифференцировать. В 2022 году я выступал на конференции «Коммерсантъ» и много об этом говорили, что спрэд ставок аренды в Московском регионе составляет 20%. То есть, ты можешь в одном и том же субрынке иметь разницу стоимости аренды до 20%. Поэтому мы стали с конца прошлого года вместе с нашим отделом аналитики разделять ставки по поясам. На слайде ниже вы видите эти 3 пояса с привязкой по транспортной доступности: близости к метро, близости к основным транспортным магистралям. Так вот разница между первым поясом внутри и вокруг МКАД, Новая Москва и третьим поясом — ЦКАД составляет как раз те самые 20%.
Что может повлиять на рост и снижение арендных ставок
Факторы роста ставок. Это устойчивый спрос. Мы действительно его наблюдаем. Мы его увидели еще в июне 2022 года и дальше он шел по нарастающей и продолжает двигаться и сейчас. Нестабильность цепочек поставок актуальная проблема, о которой все говорят. Говорил об этом и Минпромторг, насколько это важно. Много уделяется внимания. Для арендаторов это что? Простыми словами арендаторы стали хранить больше запасов стока, для того чтобы обеспечить бесперебойную реализацию. На нестабильном рынке, когда у тебя сложно прогнозируемое время поставки продукции и товаров из зарубежных стран, ты должен увеличивать глубину стока.
Факторами снижения ставок могут быть высокий объем нового спекулятивного строительства, чего мы не видим. То есть ввод сейчас равновесен тому, что потребляет рынок. Снижение стоимости строительства. В 2021 году был сильный рост стоимости строительства из-за спроса и большого объема экскпорта. В 2022 году стоимость строительных материалов стабилизировалась. Спрос на материалы восстановился, пришел в равновесие. Еще один фактор снижения арендных ставок — неустойчивая внешнеэкономическая конъюнктура. Как видите, факторов снижения гораздо меньше. Поэтому аккуратно говорим, что к концу года арендная ставка скорее всего подрастет с текущих 5 800 до 5 900 рублей за м2 в год.
Дальше еще раз по поясам. Обратите внимание на правую часть слайда. Такого не было в 2022 году. Второй и третий пояс в существующих объектах и строящихся объектах ставки практически пришли в равновесие. Это очень важно для рынка. Мы видим возобновление интереса к Built to Suit (объекты, которые строятся под конкретного заказчика). В 2021 году объем таких сделок в России достигал 50% от общего строительства. В 2022 году таких сделок на рынке практически не было. Мы можем на пальцах одной руки пересчитать такие сделки за 2022 год: 5 сделок, из которых 2 — в Москве. Фактор достижения равновесия ставок аренды и стоимости строительства позволяет нам ожидать в 2023 году больше таких сделок.
На динамику ставок аренды влияет и то, что текущие ставки аренды находятся в балансе через ставку капитализация (в среднем по рынку 10%) со средней ценой продажи ~ 58 тыс. рублей за квадратный метр. Рынок в этом смысле находится в равновесии.
Кто является основными потребителями формата Built to Suit
Основной фокус в сторону инвестиционных сделок. Мы видим, что по-прежнему, 2 ключевых игрока рынка сохранили свои позиции. Компании Raven Russia и MLP за последние 5 лет практически не приросли в метрах. Основные потребители формата Built to Suit — это новые игроки рынка: PLT, Современные Фонды Недвижимости и совсем новые игроки, которых не было еще в 2021 году: Central Properties, Ventall.
Фото и инфографика: IBC Real Estate
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Проект общественных пространств офисного комплекса BELL признан лучшим на премии Arendator Awards
Проект общественных интерьеров офисного комплекса BELL, который девелопер MR реализует под брендом MR Office в Белорусском районе, стал победителем федеральной премии Arendator Awards в номинации «Лучший проект Fit-out». Концепцию лобби, лифтовых холлов и паркинга разработало архитектурное бюро ECUS.
Горизонтальные небоскрёбы появятся на набережной в Даниловском районе
Архитектурная комиссия города Москвы согласовала концепцию нового квартала Sminex по адресу Автозаводская улица, земельный участок 25, 25/1. Ансамбль включает жилой и офисный объёмы. На набережной и со стороны проспекта Лихачёва девелопер разместит два монументальных корпуса из «сложенных» друг на друга небоскрёбов. За ними — более низкие камерные дома с зелёными и красными фасадами из металла, авторской керамики и стеклофибробетона. Между жилой и деловой застройкой, а также вдоль реки Sminex создаст уютные городские променады с ресторанами и кафе с открытыми террасами.
В Москве откроется первый в России Osteria Bianca
На первых этажах бизнес-центра класса А Upside Кунцево откроются два проекта ресторатора Максима Дорофеева – в партнерстве с ресторанной группой «Тигрус» первый в России Osteria Bianca площадью 477 кв. м и самостоятельный проект лаундж-изакая Hookah Place площадью 195 кв. м. Консалтинговая компания RRG выступила брокером-консультантом по привлечению операторов.
Сложность внешнего облика небоскрёба TOP TOWER в Москве-Сити была отмечена наградой «Фасад года»
Деловой небоскрёб TOP TOWER, который MR возводит в Москве-Сити в рамках офисного направления MR Office, стал победителем Facade Architecture Awards — 2026 и получил награду «Фасад года». Диплом за проект вручили команде генерального проектировщика — ТПО «ПРАЙД».
80% мультилокальных операторов стрит-ритейла УК «Аструм Недвижимость» составляют малый бизнес
На конец III квартала 2026 года 68 арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах ГК «Гранель» работали как минимум в двух проектах. Годом ранее их было 61. По данным УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ЖК группы, около 80% таких арендаторов – 55 из 68 – представители малого и среднего бизнеса.
УК STONE Office запустила цифровую платформу ПРИЗМА (PRYSM) еще в двух бизнес-центрах
Цифровая платформа для управления коммерческой недвижимостью «ПРИЗМА» (PRYSM) от MANUFAQTURY начала работу в бизнес-центрах STONE Ленинский и Tower D, находящихся в едином контуре стандартов эксплуатации УК STONE Office. Объекты были введены в эксплуатацию летом 2026 года и сейчас находятся на этапе передачи помещений. Запуск платформы стал частью долгосрочного сотрудничества компаний: до 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах класса А от девелопера STONE общей площадью около 850 тыс. кв. м.
CORE.XP: 7,3% вакансии не означают широкий выбор: в Москве дефицит крупных готовых офисов
По данным консалтинговой компании CORE.XP, в сентябре 2026 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы достигла 7,3% против 4,0% годом ранее. При этом рост вакансии не означает расширения выбора для крупных арендаторов: в сегменте офисов площадью свыше 5 000 кв. м готовыми к въезду являются лишь 17% экспонируемой площади, а в классе А — только два блока общей площадью 20,8 тыс. кв. м.
У Киевского вокзала появится многофункциональный центр
Согласована архитектурная концепция общественно-делового квартала, который появится между Киевским вокзалом и Бережковской набережной. Проект общей площадью почти 280 тыс. кв. м объединит офисы, ритейл, общественные пространства и сервисную инфраструктуру.Девелопером проекта выступает компания Новая Эра — дочерняя структура ООО «РЖД-Недвижимость». Архитектурную концепцию разработало бюро IND.Квартал займет…
Regions Development: Почти 66% продаваемых бизнес-центров Москвы расположены за ТТК
Продажа бизнес-центров в Москве сосредоточена в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД, подсчитали аналитики компании Regions Development. На эту территорию сегодня приходится 65,7% всех реализуемых деловых комплексов столицы (46 проектов) и 90,2% доступных для покупки офисных блоков (1,3 тыс. помещений). При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.
Портфельный подход в девелопменте: как КОЛДИ внедряет новую модель управления
Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.
