IBC Real Estate | Офисный девелопмент наращивает объемы в деловых локациях

Несмотря на общее замедление темпов роста экономики девелоперы продолжают активно выводить на рынок новые офисные проекты. Наибольшим спросом со стороны девелоперских компаний по-прежнему пользуются сложившиеся деловые субрынки столицы с повышенным уровнем деловой активности со стороны покупателей и арендаторов, такие как Москва-Сити, Центральный деловой район (ЦДР) и Ленинградский коридор. Так, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate к 2030 году совокупный объем офисных площадей по срокам, заявленным девелоперами, в данных локациях может составить 1,4 млн кв. м офисов.

Примечательно, что 61% от общего заявленного объема нового строительства приходится на Ленинградский коридор, в особенности на Ходынское поле, где к 2030 году может быть введено в эксплуатацию 616 тыс. кв. м офисов. Повышенный уровень девелоперской активности в данном субрынке во многом связан с наличием земельных участков, доступных под строительство новых офисных объектов, а также умеренно высоким спросом со стороны компаний на размещение в Ленинградском коридоре.

На Москву-Сити и ЦДР приходится 36% и 3% соответственно от совокупного заявленного объема нового строительства к 2030 году. Cо стороны арендаторов и покупателей сохраняется стабильно высокий спрос на размещение в Москва-Сити, премиальные опции здесь по-прежнему быстро вымываются с рынка по ставкам и ценам выше среднерыночных, что в свою очередь, стимулирует девелоперскую активность. В ЦДР, при дефиците территорий, доступных под новую застройку, в том числе с видом разрешенного использования (ВРИ) под новые офисные объекты, объем новых проектов остается ограниченным и представлен преимущественно проектами, попадающими под программу редевелопмента.

При этом, стоит отметить, что на фоне высокого объема нового строительства в ключевых деловых районах Москвы возникают риски перенасыщения рынка офисами и длительных сроков экспозиции таких помещений. В локациях с дефицитом качественных опций и умеренно высоким уровнем деловой активности эти риски ниже.

В условиях замедления темпов роста экономики на офисном рынке Москвы доля свободных площадей продолжает расти – на декабрь 2025 года общий уровень вакантности составляет 5%, а к концу года может зафиксироваться на уровне 5,2%, что выше отметки, ожидаемой ранее. Тем временем в ключевых деловых районах столицы по-прежнему фиксируется практически полная законтрактованность офисных объектов, а доля свободных площадей продолжает снижаться. Так, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на декабрь 2025 года общий уровень вакантности в ЦДР составил 3%, (-3,6 п.п. г/г). В Ленинградском коридоре зафиксировано более существенное снижение показателя год к году – доля свободных площадей составила 2%, (-4 п.п. г/г).

В Москва-Сити, по данным на декабрь 2025 года, общий уровень вакантности составил 3,8%, повысившись на 2,9 п.п. относительно аналогичного показателя 2024 года. Рост показателя во многом связан с тем, что в III квартале 2025 года здесь ввелась в эксплуатацию башня Space офисного проекта iCITY, где вакантно порядка 40% офисных площадей. Однако в условиях повышенного спроса со стороны арендаторов и покупателей на размещение в Москва-Сити ожидается, что наиболее качественные предложения продолжат быстро вымываться с рынка по ставкам и ценам выше среднерыночных.

Динамика доли свободных площадей, %

• «Сейчас на рынке продолжает усиливаться разрыв между деловыми субрынками. В целом рынок офисной недвижимости Москвы реагирует на стагнацию в экономике ростом вакансии. При этом в ключевых деловых районах мы наблюдаем сохраняющийся дефицит офисных помещений и практически полную законтрактованность наиболее качественных опций, что говорит об умеренно высоком в данных локациях уровне девелоперской активности», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.