IBC Real Estate: Офисный девелопмент Северной столицы не успевает за спросом

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем нового строительства на офисном рынке Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2025 года составил 58 тыс. кв. м, что в 2 раза превысило значение за аналогичный период прошлого года. При этом 52 тыс. кв. м или 90% от общего объема введенных площадей – офисы класса А, 48 тыс. кв. м из которых – бизнес-центр «Северная Пальмира», введенный в эксплуатацию в марте 2025 года. Согласно заявленным планам девелоперов, к концу года будет введено еще 97 тыс. кв. м офисов. Таким образом, суммарно объем нового строительства в 2025 году может составить 155 тыс. кв. м, что практически в 3 раза станет выше результата 2024 года.

Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м

Уровень вакантности по результатам I квартала 2025 года в целом по рынку Северной столицы составил всего 3,9% или 179 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 1,7 п.п. ниже показателя годом ранее. Доля свободных площадей в офисах класса B – 3,3% или 95 тыс. кв. м, год к году показатель снизился на 2,8 п.п. В классе А уровень вакантности за год увеличился на 0,3 п.п. и в конце марта 2025 года составил 5% или 83 тыс. кв. м. Такая динамика во многом обусловлена вводом в эксплуатацию двух объектов суммарной офисной площадью 52 тыс. кв. м, где по данным на конец I квартала 2025 вакансия совокупно составила 39% или 20 тыс. кв. м. Однако, с учетом текущего спроса на качественные офисные помещения, они могут быть реализованы в самое ближайшее время.

В целом на рынке по-прежнему сохраняется повышенная деловая активность и высокие темпы реализации объектов еще до их ввода в эксплуатацию. Из 155 тыс. кв. м ожидаемого объема нового строительства порядка 81% уже реализовано (арендовано, либо продано) и не выйдет в открытый рынок. Таким образом, тенденция дефицит качественных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжится и к концу 2025 года объем свободных офисных площадей может снизиться до 3,2%.

Динамика доли свободных площадей, %

На фоне уменьшения доли доступных к аренде площадей ставки аренды продолжают расти. По итогам I квартала 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 2 838 руб./кв. м в месяц (включая НДС и OPEX, но не включая эксплуатационные расходы), что на 15% выше показателя по результатам первых трех месяцев 2024 года и на 82% выше результата аналогичного периода 2015 года. Однако относительно результатов, зафиксированных в конце 2024 года значение снизилось на 2% за счет того, что многие крупные опции на рынке предлагаются по ставкам ниже среднерыночной. В классе В показатель составил 1 851 руб./кв. м в месяц (включая НДС и OPEX, но не включая эксплуатационные расходы), что на 16% выше значения по итогам I квартала 2024 года и на 65% выше результата за аналогичный период 2015 года. С учетом текущих тенденций ожидается, что до конца 2025 года рост средневзвешенных арендных ставок продолжится.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, руб./кв. м/мес. с учетом НДС и ОРЕХ, без учета эксплуатации

• «На сегодняшний день объем нового строительства на офисном рынке Санкт-Петербурга пока не может удовлетворить повышенный уровень деловой активности со стороны арендаторов и покупателей: новые объекты вводятся в эксплуатацию практически полностью реализованными, а наиболее качественные предложения быстро вымываются. На фоне дефицита свободных площадей ставки аренды продолжают расти, преимущественно на офисы с качественной отделкой в новых зданиях, введенных в эксплуатацию в последние два года», – прогнозирует Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.