IPG.Estate: Объём поглощения офисной недвижимости Петербурга побил рекорд в 2023

Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года. Суммарный объём поглощения офисных площадей составил более 220 тыс. кв.м. С учётом активного спроса и малого объёма запланированного ввода, в 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.

IPG_офисная_СПБ_итоги 2023

Предложение

• Общий объем офисных площадей находится на уровне 5,8 млн кв. м.
• 80% нового предложения было обеспечено проектами класса «А».
• Частично объем ввода 2023 года обеспечен объектами, ввод которых в 2022 году был отложен.
• Общий объем ввода составил 149 тыс. кв. м (GBA).

Перспективное предложение

• В 2024 году спекулятивное предложение за счет ввода новых проектов будет практически недоступно.
• На рынок будут выведены 2 проекта: офисные центры «К-37» на Кантемировской улице площадью 20 000 кв.м, а также «Авангард» на Кондратьевском проспекте площадью 10 000 кв.м, однако, данные проекты уже заполнены арендаторами, объемы нового ввода не обеспечат прирост доступных для аренды качественных офисных площадей.

Спрос

• По итогам 2023 года показатель поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге составил рекордные 220 тыс. кв.м.
• Также мы фиксируем смену драйвера спроса на офисные площади: если ранее 30-50% объема всех сделок принадлежали нефтегазовому сектору, то сейчас российские IT-компании и fintech являются лидерами по объемам арендованных офисов.

Средний размер сделки также увеличился: мы фиксируем рост спроса на офисные блоки площадью более 10 000 кв.м

Ставки аренды и уровень вакансии

• По итогам 2023 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 100 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Рост ставки составил 10% в сравнении с итогами 2022 года
• Средний уровень ставки аренды на офисы класса В/В+ составляет 1 380 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. В сравнении с итогами 2022 года ставка аренды в классе В/В+ увеличилась на 5,2%

Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 2023 года находится на уровне 7,7%, в течении 2023 года вакансия в целом по рынку сократилась на 5 п.п. несмотря на значительные объемы ввода.

• Уровень вакансии в классе А составляет 10,2%.
• Вакансия в классе В/В+ составляет 7,1%.
• Снижение показателя вакантных площадей для класса А составило -5,2 пп в сравнении с итогами 2021 года
• Снижение показателя вакантных площадей для класса В/В+ составило -4,2 пп в сравнении с итогами 2021 года.

Тенденции и прогнозы

• На фоне дефицита доступного предложения при высоком спросе на крупные блоки в 2023 году прекратился торг, то есть дельта между запрашиваемой ставкой и ставкой закрытия не фиксировалась.
• Учитывая высокий спрос в офисном сегменте со стороны крупных арендаторов сегодня, в 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.
• Ситуацию может выровнять переезд Газпрома в «Лахта-Центр». Сегодня консультантам известно об освобождении лишь одного бизнес-центра в 20 тыс. кв.м, который на офисный рынок существенного влияния не окажет.
• Если структуры Газпрома все же переедут в собственные здания, то на рынок могут выйти освобожденные офисы высокого класса с готовой качественной отделкой. Но, с большей вероятностью, произойдет внутреннее замещение дочерней или смежной компанией, как это было ранее, поскольку помещения уже адаптированы под запрос и безопасность структуры. 
• Высоким спросом пользуются помещения с базовой типовой отделкой, нежели shell&core. Учитывая стоимость отделки, тенденция сохранится в 2024 году.
• Ввиду отсутствия готового качественного спекулятивного предложения компании стали рассматривать покупку помещений для размещения собственных штаб-квартир. В ответ на запрос девелоперы в Санкт-Петербурге идут по примеру Москвы, предлагая ряд объектов с офисами в продажу конечным пользователям и инвесторам.