Коммерческая недвижимость: в какие типы объектов стоит инвестировать до конца 2024 года?

Инвестиции в коммерческую недвижимость — офисы, склады, гостиницы, торговые центры — помогают предпринимателям сохранить и приумножить капитал. По данным NF Group, в первой половине 2024 года общий объем таких инвестиций составил 364,2 млрд руб., в 2023 за этот же период — 349 млрд руб. Несмотря на высокую ключевую ставку, интерес к инвестициям продолжает расти. О том, в какие объекты стоит инвестировать — рассказал учредитель S&P Development Алексей Салькинов. 

Стратегии инвестирования

Инвестору, который выбирает объект, необходимо в первую очередь определиться со стратегией и целью. От этого будет зависеть тип недвижимости. Например, кто-то вкладывается с целью защитить капитал от инфляции и получать стабильный пассивный доход. 

Готовый арендный бизнес — коммерческая недвижимость, которую продают с действующим договором аренды. Инвесторы получают готовый проект с ремонтом и арендаторами, а значит — сразу получают с него арендные платежи. Это проверенный и простой вариант, на который стоит обратить внимание инвесторам-новичкам, которые хотят сохранить капитал.

Чаще всего готовый арендный бизнес — это проверенные компании с понятным арендатором, которые давно на рынке. Например, арендный бизнес с продуктовым ритейлом, таким как крупные федеральные сети “Магнит”, “Пятерочка” и другие. Эти магазины с каждым годом увеличивают товарооборот и показывают эффективную и слаженную работу. Инвестору это гарантирует стабильную прибыль.

Складская недвижимость — помещения для хранения товаров. Спрос на склады вырос с ростом сегмента маркетплейсов, интернет-магазинов и ритейлеров. По данным компании CORE.XP, в 2023 году было заключено рекордное количество сделок на 5,7 млн м². В 2024 году тренд на инвестиции в складскую недвижимость продолжает стремительно расти.

Самый высокий спрос на склады класса А и формы light industrial — деление крупных складских комплексов на небольшие помещения. На эти объекты сейчас приходится доля вакантных площадей менее 1% по всей стране. Например, минимальный объем инвестиций в склады класса А начинается от 2 млрд руб., а площадь объектов — от 10 000 м². 

В случае с light industrial этот чек ниже, но есть риск попасться на ненадежного арендатора. Площадь объектов — приблизительно 500 тыс. м². Чаще всего такие склады арендуют компании, которые только начинают развиваться. Сейчас в Москве ставки на этот формат достигают 1500 руб. за м², хотя еще два года назад они были 1000 руб. за м². Такой рост связан с нехваткой площадей, и в ближайшее время ставки будут только расти. 

Офисная недвижимость. Найти хороший офис класса А и В+ в центре города — непростая задача. Хорошие локации быстро выкупают, несмотря на высокую стоимость объектов. Компании готовы переплачивать за близость к метро, за удобное расположение и комфортные условия внутри офиса. 

В отличие от складов, офисные центры выставляют на продажу сразу же или сдают на длительный срок. Следовательно, инвестиции быстрее окупаются.

Редевелопмент — процесс, при котором происходит комплексное преобразование недействующих объектов. Чаще всего это старые здания, заброшенные склады и заводы. Несмотря на сложность в реализации, для инвестора это шанс получить объект в хорошей локации, например, в центре города или в туристическом направлении. Здание можно отреставрировать и создать локацию, которая в будущем будет приносить доход. 

Торговые центры — один из самых спорных вариантов для инвестора в 2024 году.

После ухода крупных иностранных ритейлеров количество посетителей в торговых центрах сократилось. Также тренд на онлайн-покупки повлиял на эти изменения. В 2023 году было введено минимальное количество торговых объектов за последние пять лет. Чтобы снизить риск инвестирования в ТЦ с невысокой посещаемостью, у которых снижается трафик, инвестору следует проанализировать рынок: изучить концепцию, местоположение, площадь торгового центра и другое. 

Выбирая локацию, стоит обратить внимание на флагманские торгово-развлекательные центры с проработанной и качественной концепцией: с развлекательной программой, аттракционами, кинотеатром. Эти объекты стабильно показывают высокий прирост трафика. 

Инвестиции как финансовый инструмент

Ряд инвесторов, выбирая объект, смотрят не просто на цену за квадратный метр, но и рассматривают недвижимость как финансовый инструмент, который в будущем будет приносить прибыль. Чем больше аренда, тем больше доходность и более ликвидным будет объект.

Актуальными при такой стратегии будут склады, офисы, торговая недвижимость. Вкладываться можно в разные объекты, главное — выбирать объект с хорошей окупаемостью и большим приростом в цене. Иначе есть риск вложиться в то, что теряет ликвидность, непривлекательно для клиентов, а значит — скоро может упасть в цене. Такие инвестиции не принесут желаемого дохода, и предприниматель потеряет деньги. Сколько объект приносит сейчас и будет приносить в будущем? Если прогноз по объекту неутешительный, стоит обратить внимание на другие. Детально анализируйте рынок и просчитывайте риски, чтобы не потерять капитал.