M2DATA: Сколько стоит аренда офиса в Москве — срез рынка на пороге 4 квартала 2022 года

Аналитики m2data подсчитали средние и медианные значения по стоимости столичных офисов в аренду и на продажу по разным категориям: в зависимости от типа и класса здания, в котором находится офис, а также в зависимости от округа, в котором расположено само здание. Данные актуальны на 22 сентября 2022 года.

Всего в Москве сейчас предлагается к аренде 6308 офисных помещений — 1 982 202 м². В открытой продаже сейчас — 1300 офисных помещений, 734 966 м².

Если подсчитать все столичные офисы, выставленные в аренду или на продажу, мы получаем такие средние и медианные значения:

• в аренду средняя стоимость за м² в год (*здесь и далее — включая эксплуатационные расходы и НДС, где применимо) составляет 21 080 руб, при этом медианная стоимость — 18 000 руб;
• на продажу средняя стоимость м² составляет 333 550 руб, а медианная — 318 374 руб.

При этом более точную статистику можно получить только при анализе отдельных сегментов рынка. Поэтому мы посчитали ценовые показатели по разным офисам.

«На основе данных из постоянно актуализируемой базы данных m2data мы посчитали актуальные средние данные, кроме того, для большей наглядности рассчитали и медианную стоимость аренды и продажи офисов в Москве. Медианное значение в данном случае — это уровень стоимости, ниже которой выставлены 50% объектов, но и выше которой также представлены 50% объектов. В ряде ситуаций это значение может значительно отличаться от средней стоимости и может быть полезно для более детальной оценки ситуации на рынке в каждом конкретном сегменте», — комментирует руководитель отдела данных m2data Кристина Сорокина.

Так, анализ арендных ставок на офисную недвижимость в Москве по округам показал, что самая высокая средняя стоимость за м² (в Центральном округе) 30 651 руб корректируется в пересчете на медианную более чем на 2,5 тыс руб и составляет 27 000 руб.

На втором и третьем месте по средней стоимости за м² оказались Северный (19 340 руб) и Западный (19 207 руб) округа — ситуация похожа. Медианная стоимость аренды в этих округах оказалась ниже и составила 17 900 руб и 16 202 руб за м² соответственно.

При этом, еще в начале августа в Центральном округе средняя ставка по аренде составляла 29 803 руб за м²/год, в Северном и Западном округах — 18 603 руб и 19 541 руб соответственно. Наблюдаются незначительные качели в стоимости, но критических взлета или падения стоимости на рынке по-прежнему нет.

Анализ объектов, выставленных на продажу, показал, что самые дорогие офисы находятся в Центральном, Северном и Южном округах. Так, с большим отрывом лидирует Центральный округ, здесь средняя стоимость за офис за м² составляет 457 822 руб. В Северном и Западном — около 293 000 руб и 292 000 руб соответственно. В Восточном округе один м² в среднем обойдется в 143 395 руб.

Для офисов в зданиях класса А+ средняя и медианная стоимость аренды за м² составила 61 330 руб и 60 000 руб соответственно. Для офисов в зданиях класса А — около 62 000 руб за м².

По типам зданий, в которых находятся офисы, средняя и медианная ставка аренды составили, например:

МФК (многофункциональный комплекс) — средняя стоимость за м² — 33 486 руб и медианная в размере 29 400 руб;

Особняк/ОСЗ — средняя стоимость за м² — 27 030 руб и медианная в размере 26 000 руб;

Средняя стоимость офисных помещений, выставленных на продажу в зданиях класса А+, также значительно выше, чем в зданиях класса А и В+/В.

Так, в здании класса А+ один м² в среднем стоит 500 330 руб (медианная стоимость 461 000 руб), в зданиях других классов с большим отрывом дешевле. Это обусловлено небольшим предложением таких офисов в зданиях класса А+ на продажу, преимущественно они находятся в «Москва-Сити».

А —  средняя стоимость за м² 382 516 руб (медианная стоимость — 335 000 руб);

В+ — средняя стоимость за м² 287 637 руб (медианная стоимость выше — 300 000 руб);

В — средняя стоимость за м²  257 975 руб (медианная стоимость — 200 000 руб);

В продаже самыми дорогими из проанализированных нами офисами являются объекты, расположенные в зданиях типов особняк/ОСЗ и МФК:  средняя стоимость первых составляет 577 842 руб (медианная 352 837 руб), средняя стоимость вторых —  418 302 руб (медианная 378 800 руб). Такая большая разница получается за счет наличия на рынке очень дорогих особняков и множества супер дешевых объектов.

«В дальнейшем мы планируем наблюдать за динамикой и информировать об изменениях нашу аудиторию. Полезная статистика может быть использована широким кругом лиц в рамках анализа рынка. Чем больше будет важной, открытой информации в этой сфере, тем легче будет участникам рынка ориентироваться в ситуации и применять данные для решения повседневных задач», — дополняет Кристина Сорокина.

M2DATA — это единое цифровое пространство для всех участников рынка коммерческой недвижимости. Данные нашей базы отражают реальное положение дел на рынке и включают достоверное описание объектов и прямые контакты. Мы повышаем эффективность коммуникации между участниками рынка, помогаем каждому решать его персональные задачи. В базе m2data размещена только проверенная нашими специалистами информация, все предложения актуальны и не дублируются. За несколько лет на рынке ресурс приобрел постоянных пользователей и ежедневно привлекает новых.

Источник данных — собственная база m2data. Все данные по недвижимости на m2data обновляются специалистами вручную, исключая копирование информации из других источников (кроме официальных сайтов собственников после получения подтверждения об актуальности информации). Отдел контент-менеджеров ежедневно совершает сотни звонков и направляет десятки запросов собственникам. В базе m2data отсутствуют дубли и копии помещений, участники рынка не могут внести объект в базу без предварительной проверки ее актуальности со стороны менеджера m2data. Актуализация данных проходит не реже одного раза в календарный месяц.