Максим Нескоромный, PRIDEX: девелоперы бьются за арендаторов

— Что происходит сейчас на российском рынке коммерческой недвижимости?

— Долгожданное оживление рынка коммерческой недвижимости наметилось еще в 2016 году. Оно затронуло и сегмент офисов класса «А» и «В». На конец 2017 года позитивные тенденции только набирают свои обороты и позволяют надеяться на вступление в новую фазу. За последний год курс рубля сохранял высокую привлекательность инвестиций в российские проекты со стороны международных компаний, кроме этого значительную роль сыграла готовность госкомпаний к переезду в новые офисы.

Значительный объем вакантных площадей, накопившийся на рынке за последние годы, скорректировал политику девелоперов, заставив их предпринимать активные меры по привлечению арендаторов. В результате собственники еще незаселенных бизнес-центров готовы идти навстречу арендаторам, предоставляя им особенно выгодные условия. Такое положение дел значительно активизировало рынок fit-out услуг, вызвав волну проектов строительства новых офисных интерьеров. Вместе с тем, затоваренность рынка коммерческой недвижимости подтолкнула девелоперские компании пересмотреть планы развития в пользу жилой недвижимости. Смена приоритетов девелоперов значительно оживила ситуацию на рынке первичного жилья. В то же время растущая конкурентная среда вынуждает застройщиков выводить на рынок более совершенные предложения, в связи с этим игроки рынка жилья класса бизнес- и люкс стремятся наделить свои проекты уникальными преимуществами, сделать их более удобными для покупателей. Логичным и давно назревшим шагом в этом направлении стала продажа готовых к въезду квартир.

— Какой из сегментов рынка больше всего пострадал от кризиса?

— Так как мы специализируемся на fit-out услугах, сложно говорить о российском рынке коммерческой недвижимости в целом. Однако по нашим наблюдениям кризис больше всего затронул некачественные объекты, которые есть в любом сегменте рынка.

— Насколько предложение на рынке коммерческой недвижимости превышает спрос?

— В рамках текущей ситуации на рынке и высокой конкуренции весьма проблематично продать офис без отделки. Как следствие это влечет за собой стремление девелоперов улучшить качество своего предложения за счет создания единой дизайн концепции интерьера. Для повышения привлекательности продукта создаются универсальные планировки помещений, позволяющие оптимально адаптировать объект под нужды заказчика, заранее определяются отделочные материалы и инженерное оснащение проекта, наилучшие с точки зрения соотношения цены-качества-долговечности. Таким образом, на рынке fit-out услуг спрос стабильно формируется как арендаторами, так и арендодателями, которые, в свою очередь, готовы инвестировать средства в свое предложение для улучшения его привлекательности.

— За последние год-полтора появились ли какие-либо новые тенденции?

— Несмотря на сохраняющиеся низкие макропоказатели, рынок недвижимости выходит на качественно новый уровень. Девелоперы, конкурируя между собой, предлагают рынку новые стандарты качества, значительная роль в которых отводится интерьерной составляющей. Подобные тенденции, в свою очередь, формируют стратегическую основу для новых клиентов, становятся все более популярными и касаются не только новых деловых центров, но и вполне успешных объектов, у которых низкая вакантность.

Что касается заполняемых и уже достаточно востребованных бизнес-центров, застройщики стали заблаговременно инвестировать в качественную отделку оставшихся свободных офисных помещений из расчета сокращения сроков их сдачи, подготавливая офисные блоки не только под конкретного арендатора, но и ориентируясь на перспективу. Строительство офисных шоу-румов постепенно стало еще одной закономерной тенденцией. Подобные нормы оформления пространства позволяют арендаторам наглядно оценить концепции интерьеров, планировочные решения, качество материалов и прочее.

— Что будет с ценами на аренду торговых центров и офисов? К чему готовиться арендаторам и арендодателям?

— Сегодня рынок коммерческой недвижимости располагает достаточным количеством разнообразных предложений, что напрямую отражается на арендных ставках. Однако качественные объекты с удобным расположением, удачной дизайн-концепцией и качественной отделкой, даже с учетом текущих реалий рынка сохраняют низкую вакантность, соглашаясь на не столь значительные уступки, как объекты с явными недостатками, которые вынуждены занижать цены.

— Как будет развиваться в России рынок коммерческой недвижимости в ближайшие два-три года?

— В ближайшие два-три года значительного роста и активного развития ожидать не стоит. Однако рынок российской коммерческой недвижимости пусть и медленно, но уверенно вступает в стадию, которой будут характерны новые сделки и переезды компаний в современные офисы более высокого качества с сохранением выгодных условий сделки.