«Метриум»: Итоги III квартала на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 24,1%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 241 210 руб. за кв.м (+1% за квартал; +26,5% за год). В бизнес-классе показатель составил 347 900 руб. за кв.м (+15,8% за квартал; +34,8% за год).

По данным «Метриум», в III квартале 2021 года на рынке апартаментов Москвы экспонировалось 72 проекта массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 5 тыс. апартаментов[1], что на 24,1% выше показателя конца прошлого квартала. Общая площадь экспонируемых лотов увеличилась на 16,9% – до 252,4 тыс. кв. м.

В III квартале отмечен высокий уровень девелоперской активности – стартовали продажи в 10 апарт-комплексах. Это привело к стремительному росту количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в III квартале 2021 г.

Источник: «Метриум»

Расширение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Лидером по количеству предложений стал ЮВАО – его доля в разрезе округов увеличилась на 6 п.п. и составила 20,8% от числа всех предложений (на территории округа стартовали проекты «New Form Жигулевская» и «Апартаменты в Кусково», в совокупности почти 0,3 тыс. новых лотов). ВАО – лидер предыдущего квартала – сместился на второе место (19,9%, -1,8 п.п.). Сократилась доля СВАО (4,7%, -5 п.п.), на территории округа в течение квартала не вышло новых проектов и происходило активное вымывание предлагаемых лотов. По остальным округам изменения за квартал оказались не столь значительными: выход в продажу нового объема предложения скомпенсировал потребительскую активность.

Источник: «Метриум»

За счет выхода большого количества проектов эконом- и комфорт-класса, доля массового сегмента выросла на 13,5 п.п. и составила 44,7% рынка. Число лотов в комплексах бизнес-класса составило 55,3% от общего количества предложений. Бизнес-класс, хотя и сохраняет количественное преимущество перед «массовыми» проектами, стал сдавать позиции вследствие высокого спроса и соответствующего вымывания предложения (57% всех сделок по апартаментам за прошедший квартал пришлось на бизнес-класс, 33% – на массовый сегмент).

Структура предложения по классам

(апартаменты, внешний круг – III квартал 2021 г., внутренний – II квартал 2021 г.)

Источник: «Метриум»

Подавляющая часть лотов экспозиции находится в корпусах на этапе монтажа. За последние три месяца их доля увеличилась на 27,1 п.п. до 47,3%. При этом сократилась доля предложений на начальном этапе (15%, -20,7 п.п.), что говорит о повышении стадии строительной готовности ряда проектов, возведение которых началось в прошлом квартале. Доля лотов в сданных корпусах составила 18,9% (+4,3 п.п.), на этапе отделочных работ – 17,6% (-12 п.п.). Примечательно, что часть проектов, где только стартовали продажи, уже получили РВЭ либо находятся на этапе отделки.

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с предчистовой отделкой white box (19,8%; +7,4 п.п.). Сократилась доля лотов с чистовой отделкой «под ключ» (37,3%, -6,1 п.п.). Доля лотов без отделки составила 42,9% всех предложений (-1,6 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(апартаменты, внешний круг – III квартал 2021 г., внутренний – II квартал 2021 г.)

Источник: «Метриум»

По итогам III квартала средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 241 210 руб./кв.м (+1% за квартал; +26,5% за год). В бизнес-классе показатель составил 347 900 руб./кв.м (+15,8% за квартал; +34,8% за год). В сегменте апартаментов бизнес-класса рост цен связан с плановым повышением за счет увеличения строительной готовности объектов, а также удорожанием апартаментов вслед за жильем: апартаменты по итогам III квартала только на 9% дешевле квартир аналогичного класса.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

В конце III квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов зафиксированы в объектах:

– «Лофт на Подъемной,14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 11,2 кв. м за 2,9 млн руб.;

– «Апартаменты в Кусково» (ВАО / Вешняки): студия площадью 12,2 кв. м за 3,2 млн руб.;

– «NewForm Аминьевское» (ЗАО / Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,6 кв. м за 3,23 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– «KAZAKOV Grand Loft» (ЦАО / Басманный): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 128,7 кв. м за 160,7 млн руб.;

– «Alcon Tower» (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 255,9 кв. м за 149 млн руб.;

– «Red7» (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 129,3 млн руб.

Основные тенденции

«В III квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса наблюдалась высокая девелоперская активность, которая позволила рынку начать восстанавливаться после дефицита, наблюдаемого в начале этого года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Продажи стартовали в 10 апарт-комплексах, а количество предложений в экспозиции увеличилось до 5 тыс. лотов (+24,1% за квартал, +41,2% относительно I квартала 2021 с рекордно низкой экспозицией в 3,5 тыс. апартаментов). Тем не менее, текущей объем предложения можно охарактеризовать как умеренный – за последние 3 года на рынке в среднем экспонировалось 6,4 тыс. апартаментов.

Рост цен продолжается в сегменте апартаментов бизнес-класса (+15,8% за три месяца до 348 тыс. руб./кв.м), а вот массовый сегмент продемонстрировал замедление динамики – за прошедший квартал прибавил к цене квадратного метра всего 1%, остановившись на уровне в 241 тыс. руб./кв.м. Замедление роста цен на жилье будет ограничивать дальнейшее повышение стоимости апартаментов. Таким образом, достигнутый уровень цен на апартаменты, вероятно, сохраниться до конца текущего года.    

В III квартале было зарегистрировано на 7,1% меньше договоров долевого участия[1] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в предыдущем квартале (1,4 тыс. против 1,5 тыс. шт.). В массовом сегменте спрос снизился на 30% относительно прошлого квартала и составил 0,5 тыс. ДДУ, а в бизнес-классе количество сделок выросло на 15% относительно аналогичного периода до 0,9 тыс. ДДУ. Снижение числа зарегистрированных ДДУ в сегменте апартаментов эконом- и комфорт-класса, связано не столько с уменьшением активности покупателей, сколько реализацией лотов через договоры купли-продажи (39,8% апартаментов массового сегмента предлагаются по данной схеме). При этом, по косвенным признакам можно утверждать, что спрос на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса в III квартале 2021 года не ниже данных прошлого квартала.

Сохраняется неопределенность юридического статуса апартаментов, законодательные решения не приняты. Тем не менее, в сравнении с жилыми новостройками рынок апартаментов для потенциального покупателя, которому не нужна регистрация по месту жительства, выглядит привлекательнее за счет более доступных цен. Таким образом, апартаменты могут упрочить свои позиции на рынке и продолжить перетягивать спрос из сегмента квартир.

Пока общая динамика рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса схожа с динамикой рынка квартир. Продолжающийся по инерции рост цен идет бок о бок с повышением ключевой ставки ЦБ и нарастающей инфляцией. Эти факторы могут привлечь инвесторов, желающих сохранить средства, вложив их в недвижимость. До конца года, скорее всего, сохранится умеренный рост цен на данный формат недвижимости, а девелоперская активность останется на высоком уровне. Это приведет к восстановлению экспозиции и повышению активности покупателей из-за выхода нового ликвидного предложения».

[1] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.

[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества лотов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.