Микаэл Казарян, IBC Real Estate: Коммерческая недвижимость VS депозит

Инвестиции или депозит. Специально для читателей OFFICE NEWS вместе с Микаэлем Казаряном, членом совета директоров, руководителем департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate разбирались что привлекательнее для инвесторов в 2024 году: вложения в коммерческую недвижимость или банковский депозит?

• Как, по вашему мнению, текущая ситуация с высокими ставками по срочным депозитам (18-20%) повлияет на поведение инвесторов, которые ранее рассматривали покупку коммерческой недвижимости в качестве инвестиционной стратегии?

Такой инвестиционный инструмент, как срочный депозит, имеет свои особенности. Во-первых, это срок инвестирования: на текущий момент наиболее высокую ставку дают депозиты сроком от двух месяцев до 1 года. Во-вторых – объем вложений, поскольку на сегодня государством застрахованы банковские вклады только до 1,4 млн руб.

Покупка недвижимости – это долгосрочная инвестиция, где срок окупаемости в среднем от 7-8 лет. При этом инвестиции в качественную коммерческую недвижимость хеджируют капитал от гиперинфляции и позволяют инвесторам зарабатывать не только на арендных выплатах, но и на росте стоимости актива.

Таким образом, выбор стратегии инвестирования, в первую очередь, зависит от предполагаемого срока размещения денежных средств, целей и объема капитала.

• Как вы оцениваете возможность того, что инвесторы могут перераспределить свои капиталы из сектора коммерческой недвижимости на депозиты? Какие факторы в этом процессе могут быть определяющими?

Безусловно, диверсификация портфеля является неотъемлемой частью инвестиций для любого типа инвесторов. Распределение денежных средств по разным активам позволяет снизить или сбалансировать соотношение доходности и рисков.

• Как эта перестановка средств может сказаться на спросе и ценах на коммерческую недвижимость? Ожидаете ли вы снижения или стабилизации цен на рынке аренды и покупки коммерческих объектов?

На стоимость коммерческой недвижимости в большей степени оказывает влияние инфляция, рост стоимости строительства, общая ситуация на рынке.

К примеру, в офисной недвижимости основным фактором роста ставок аренды в существующих объектах и цен продажи в новых зданиях является увеличение стоимости строительства, а также дефицит на рынке труда. В 2019 г. средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади составляла 100 тыс. руб., в июне 2024 г. – 168,5 тыс. руб. При сохранении текущей конъюнктуры рынка ожидаемый рост стоимости строительства в ближайшие 3 года составит 36%.

На рынке складской недвижимости схожая ситуация: в 2020-2021 гг. цена 1 кв. м продаваемой площади составляла 45-55 тыс. руб., а сейчас – 80-90 тыс. руб.  Кроме того, в складском сегменте наблюдается и значительный рост ставок аренды: за 3 года в существующих объектах показатель вырос более чем в 2 раза – с 5 тыс. руб./кв. м в год в 2021 г. до 10,8 тыс. руб./кв. м в год во II квартале 2024 г. Это обусловлено высоким спросом и дефицитом свободных площадей на складские объекты. Однако для инвестора эта уникальная ситуация является отличной возможностью реализовать повышенную доходность.

• В каких сегментах коммерческой недвижимости, по вашему мнению, последствия такого изменения инвестиционных предпочтений будут наиболее ощутимыми, и почему?

Высокие ставки по складам не являются катализатором изменения инвестиционных предпочтений к различным типам недвижимости. На это влияет экономическая ситуация и расстановка сил и приоритетов на рынке в целом.

Самым интересным сегментом в настоящий момент является складская недвижимость. На рынке наблюдается дефицит предложения в совокупности с высоким спросом на качественные логистические комплексы, что минимизирует риски инвесторов и девелоперов.

Еще одним интересным сегментом для капиталовложений за последние 2 года стал девелопмент отелей. Активное развитие внутреннего туризма стимулирует интерес инвесторов к строительству. Однако возведение качественных объектов является высокозатратным и выгодно только с льготным финансированием, которое развивается по №141 постановлению Правительства РФ.

• Наконец, как вы думаете, существует ли долгосрочная перспектива для возвращения интереса к коммерческой недвижимости среди инвесторов, и какие условия могут способствовать этому?

В текущей экономической ситуации с высокими ставками кредитования инвесторы вынуждены входить в проекты за счет собственных средств, либо с привлечением партнеров или других дополнительных финансовых инструментов. Ключевая ставка в 18% резко повысила уровень процентных расходов по банковским кредитам, в связи с чем не все проекты способны обслуживать такие кредиты за счет поступлений от операционной деятельности. Еще одним важным трендом является репатриация капиталов из-за рубежа в РФ. На рынке наблюдается рекордный объем ликвидного денежного потока, который, в частности, идет в сектор недвижимости, помогая поддерживать рынок даже в условиях дорогого заемного финансирования.