Недвижимость как флагман инвестиционной активности: итоги 1 квартала 2022 года от РАД

Несмотря на экономические потрясения последних полутора месяцев, недвижимость остается самым привлекательным активом для инвестиций. По мнению независимых аналитиков, инвестиции в российскую недвижимость в 1 кв. 2022 поставили глобальный рекорд: за три месяца текущего года ее продано более чем на 100 млрд рублей, и это самый высокий показатель за всю историю рынка. РАД отметил ряд важных тенденций рынка недвижимости за 1 квартал текущего года.

Первое и основное, что надо отметить – это разнонаправленное поведение частного и институционального капитала в 1 кв. 2022 г. Если начало первого квартала, а именно январь, еще находился в логике завершения 2021 года, а именно предновогоднее ралли сделок имело продолжение и в начале года, что обеспечило рекордные показатели продаж РАД, то в феврале ситуация поменялась: началось органическое замедление темпов продаж, обычно характерное для января, а события конца месяца полностью поменяли картину рынка сделок.

• «Мы наблюдали крайне высокую инвестиционную активность частных инвесторов, и полную остановку крупных сделок, контрагентами по которым выступали игроки, работающие с заемным финансированием», — рассказала Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора. — То есть, частные деньги в ожидании разгона инфляции стремились уйти от рублевых рисков и массово вбрасывались на рынок недвижимости, оборудования и прочих товаров долгосрочного потребления. А институциональные (корпоративные) деньги вели себя полностью обратным образом: на фоне повышения ставки до 20% в феврале, для них любые новые приобретения потеряли коммерческий смысл, и закрылись лишь те сделки, решения по которым были приняты в более ранние периоды».

Несмотря на высокую волатильность рынков и неблагоприятную конъюнктуру, РАД достиг в своих продажах беспрецедентных показателей: по сравнению с 1 кварталом 2021 года оборот продаж по Москве вырос почти на 50% YOY. За 1 квартал на торгах РАД в общей сложности было продано объектов недвижимости (включая земельные участки) на сумму более 9,1 млрд руб, по сравнению с 1 кварталом 2021 года рост оборота продаж категории недвижимость составил 65% (YOY).

• Недвижимость в обороте продаж московского подразделения РАД за 1 кв. составляет около 82%.
• Доли продаж недвижимости в Москве и в Московской области составили 67% и 33% (6,063 млрд. руб. в Москве и 3,007 млрд. рублей в МО соответственно).
• В Москве безусловным лидером продаж является сегмент коммерческой недвижимости с выручкой в размере 5,84 млрд. рублей. Продажи жилой недвижимости в «старой» и «новой» Москве составили на уровне 225 млн. рублей.
• В Московской области лидером также является сегмент коммерческой недвижимости, продажи в котором достигли 2,238 млрд. рублей. Продажи земельных активов достигли 529 млн. рублей, жилой недвижимости почти 239 млн. рублей.

Нематериальные и финансовые активы внесли вклад в продажи московского подразделения РАД ок. 18% или почти 2 млрд. рублей, движимое имущество (ДИ) менее 1% или около 8 млн. рублей.

По сравнению с 1 кварталом 2021 года рост оборота продаж категории нематериальные и финансовые активы составил 33% (YOY).

Таким образом, — комментирует Наталья Круглова, несмотря на все рыночные колебания, недвижимость продолжает оставаться самым стабильным и надежным активом, позволяющим уйти от инфляционных рисков и сохраняющим стоимость капитала, не зависящим от волатильности других инструментов.

• «Рынок жилья поддержан властями, что позволит снять с повестки обсуждения риска дефолтов девелоперов и обвала цен. Скорее, цены будут расти на фоне высокой инфляции в проектах с качественными продуктовыми характеристиками, и падать в проектах, где нарушено соответствие между ценой, локаций и продуктом. Спрос будет снижаться, что не приведет к падению цен по рынку в целом – объемы ввода нового жилья также будут падать, что позволит застройщикам удерживать цены. На фоне снижения качества продукта в новостройках и сохранении заградительных цен, спрос может развернуться в сторону вторичной недвижимости».

В марте в Москве и Московской области по схеме долевого участия в строительстве было продано 18 300 квартир в новостройках (по данным «ЦИАН аналитики»).

• «Это больше, чем в январе (12 300 сделок) и феврале (15 000), и превышает объемы первого квартала прошлого года (10 000, 15 000 и 15 500, соответственно)», -подчеркнула Наталья Круглова.

В коммерческой недвижимости продолжают сохраняться востребованными небольшие помещения торгового (включая районные ТЦ) и офисного назначения, земельные активы и склады.

• «Недвижимость остается «тихой гаванью» на фоне происходящего с другими инструментами инвестиций, — считает Наталья Круглова. – Выбирая этот актив, инвесторы нередко следуют за страхами потери капиталов и в целом, поступают разумно: приобретая недвижимость, они обеспечивают стабильный пассивный доход (какой бы ни была инфляция, арендная ставка будет за ней следовать), сохраняют сбережения в активе и оставляют себе возможность перепродажи объекта с премией, поскольку стоимость нового строительства увеличилась более существенно, чем цены на готовые объекты (по разным оценкам, 30-50% составил рост себестоимости строительства). Как известно, цены на недвижимость – как жилую, так и коммерческую – показывают тенденцию постоянного роста в национальной валюте. С учетом ограничений на обращение иных фиатных валют, неопределенность на фондовом рынке и предстоящее введение регулирования рынка крипто-инвестиций (в том числе налогообложение операций), недвижимость – самый низкорисковый класс инвестиционных активов».

Ключевые сделки 1 кв. 2022 в Московском регионе:

• Домовладения в Серебряном Бору, ул. Таманская (коттеджи+ЗУ). Общая площадь: 3 203 кв.м. Сумма: 3 000 500 000 руб;
• Складской комплекс «Вегетта». Общая площадь: 182 000 кв.м, Сумма: 1 960 000 000 руб;
• Особняк 1-ый Казачий пер. 12. Общая площадь: 4 245 кв.м. Сумма: 1 105 249 000 руб;
• Офисное помещение в Москва-Сити (21 этаж БЦ «Империя»). Общая площадь: 1 212 кв.м. Сумма: 623 476 000 руб;
• Имущественный комплекс «Трансконтейнер». Общая площадь: 5 405 кв.м. Сумма: 203 226 259 руб;
• Земельный актив, Солнечногорский р-н д. Лопотово (50 км от МКАД). Общая площадь: 252 385 кв.м. Сумма: 140 000 010 руб;
• Земельный актив, Солнечногорский р-н д. Пятница. Общая площадь: 316 900 кв.м. Сумма: 131 018 157 руб;
• ПСН (офисное назначение) ул. Петровка 20/1. Общая площадь: 404 000 кв.м. Сумма: 137 300 000 руб;
• Имущественный комплекс, Химки, мкр. Сходня. Общая площадь: 7 973 кв.м. Сумма: 100 555 000 руб.