«Ничего не останется, как давать скидки покупателям»: аналитик недвижимости про рынок в 2026 году

Рынок недвижимости России меняется вместе с господдержкой: сегодня от нее зависят цены и условия покупки. В новом году россияне могут получить больше шансов на выгодные сделки с жильем. Какие сегменты недвижимости ожидает снижение стоимости и как вложиться с пользой — в подкасте «Smarent Pro недвижимость» рассказал аналитик рынка, эксперт по инвестициям Артём Цогоев.

Отмена семейной ипотеки и скидки от застройщиков

В последние годы рынок недвижимости держится на семейной ипотеке, считает аналитик Артём Цогоев. От сохранения государственных льгот зависит динамика развития сферы и динамика цен на жилье в новом году.

• «Семейная ипотека — основной драйвер продаж: ее доля при покупке недвижимости в 2025 году была существенной. Если льготу сократят, это вызовет трудности для застройщиков. Изменения с 1 февраля [возможность оформления только на одного из супругов], повлекут снижение числа покупателей и скидки от застройщиков во втором квартале нового года. В краткосрочной перспективе это может вызвать ажиотажный спрос и рост цен. После рынок рискует столкнуться с падением продаж и вынужденными скидками».

Так как ситуация с семейной ипотекой неопределенная, прогнозировать динамику цен рынка к середине 2026 года сложно. Ситуация будет зависеть от действий государства и реакции покупателей, считает эксперт:

• «В сложные времена реальные скидки доходят до 15-20% на жилье. Если случится чудо, снизится ключевая ставка, люди принесут на рынок деньги, которые освободились из депозитов — это сгладит ситуацию. Если этого не произойдет — застройщикам более ничего не останется, как давать скидки покупателям. В Москве наиболее подходящей категорией для этого будет жилье бизнес-класса. Комфорт и премиум-класс покажут большую стабильность».

Государственные меры временно сдвигают естественный цикл рынка недвижимости. Артём Цогоев прогнозирует, что подешевеет недвижимость, когда завершится поддержка государства, которое удерживает цены и стимулирует ипотечный спрос.

• «Рынок недвижимости цикличен, но сейчас происходят события, которые этот цикл сдвигают. Когда у нас должна была быть коррекция, началось субсидирование ставок по ипотеке государством. Недвижимость начнет дешеветь тогда, когда стимулирование рынка со стороны исчезнет полностью. По планам, государство будет субсидировать ипотеку, застройщиков и рост цен до 2030 года. Значит, после этого периода, по законам логики, стоит ждать изменений».

Как выбрать новостройку при нестабильном рынке

Сегодня россияне опасаются покупать недвижимость, которая будет сдана в эксплуатацию после 2028 года. Риски изменения на рынке и банкротства застройщиков высокие. Эксперт подчеркивает, что покупателям стоит обращать внимание на банк, который кредитует проект.

• «Дольщикам стоит скорее оценивать надежность банка, который кредитует конкретный проект, чем застройщика. С 2019 года эскроу-счета являются обязательными для жилых проектов: важным участником их реализации становится банк. Банкротство застройщиков, безусловно, возможно, но когда застройщик уйдет — появится банк. Данная схема поддерживает рынок и обеспечивает безопасность дольщиков».

Артём Цогоев советует делать выбор в пользу больших застройщиков, у которых есть проверенные финансовые партнеры. Покупатели все чаще тяготеют к крупным брендам, что помогает обеспечивать безопасность.

• «Застройщик может быть небольшой, но у него должен быть положительный опыт реализации проектов. Если опыта нет, стоит оценивать банк, который кредитует проект, а также изучать проектную декларацию, обращая внимание на себестоимость строительства и темп реализации. На рынке есть много стартапов, чаще за ними стоят опытные бенефициары, которые уже работали в профильных компаниях. Если невозможно понять, кто стоит за проектом, ориентироваться стоит на реальные результаты продаж».

Вложения в жилье и флиппинг теперь провальны

Эксперт считает, что вложения в жилые помещения для собственного использования или перепродажи больше не приносят прибыли. С учетом инфляции покупатели рискуют потерять, а не преумножить сбережения.

• «Сейчас, когда деньги стоят очень дорого, покупка вторичного жилья не поможет приумножить капитал. Скорее, это история про сохранение денег, но с учетом высокой инфляции. За последний год инфляция в России составила 9%, а цены на вторичку в России выросли лишь на 4%. Сохранили ли люди, которые держали деньги во вторичке, при такой инфляции что-то? Наверное, нет».

Артём Цогоев считает флиппинг [покупку квартиры по цене ниже рыночной, ремонт и перепродажу за более высокую цену] подходящей инвестицией только в благоприятные времена. В 2026 году схема может принести большие предпринимательские риски и оказаться невыгодной.

• «Когда на рынке дешевые деньги, много рабочих рук, флипперы могут заработать на купле-продаже недвижимости. Сегодня мы видим ряд трудностей: покупатели не могут финансировать сделки, и поэтому, что для застройщиков, что для флипперов, себестоимость работ остается трудно прогнозируемой: есть много неопределенностей».

В какую недвижимость инвестировать в 2026 году

Эксперт считает, что для инвестиций в новом году выгоднее выбирать не жилую недвижимость, а другие сегменты рынка. Выгодными вариантами вложения могут стать: курортная недвижимость, производственные и ритейл-помещения.

• 
«Для меня есть три варианта, которые будут показывать хорошую доходность. Прежде всего, это санаторно-курортная недвижимость — она развивается активно, проекты будут пользоваться спросом среди инвесторов. На втором месте, актуальными для Москвы и заработка на аренде, являются комплексы light industrial [гибридный формат недвижимости, который сочетает производственные и складские помещения]. Также ожидаю, что недвижимость, которую арендуют супермаркеты, будет приносить хороший доход. В новом году ожидается высокая инфляция: чем она выше, тем выше товарооборот, владельцы недвижимости получают больше денег».

Несмотря на перемены рынка, вложения в жилую недвижимость могут остаться рабочим вариантом инвестиций. Эксперт советует учитывать влияние государственной субсидированной ипотеки и ценовую динамику.

• «Пойти на субсидированную ипотеку лучше, чем не пойти. Мы не знаем, что будет с ценами, но я предполагаю, что цены на новостройки все-таки вырастут. У нас есть все еще дешевая ипотека от государства, она двигает цены вверх. Если человек хочет зафиксироваться, то ему стоит купить квартиру».

О подкасте Smarent Pro недвижимость

Smarent Pro недвижимость — авторский проект Виктора Зубика, основателя компании Smarent. Гости подкаста — выдающиеся люди, готовые поделиться своим взглядом на глобальные процессы и опытом управления личными финансами и недвижимостью.