Никита Корниенко, SimpleEstate: Покупка арендного бизнеса. Как повысить эффективность инвестиций и избежать ошибок

Одно дело — правильно выбрать коммерческий объект, другое — превратить покупку в выгодную инвестицию, которая регулярно приносит прибыль. Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, рассказывает, что нужно учесть, чтобы инвестиции в арендную недвижимость приносили прибыль, а не расстройство.

Покупать или строить

Покупка недвижимости в период экономического спада может сэкономить десятки процентов. А вот на подъеме и пике дешевле построить новый объект.

Цена на любую недвижимость зависит от объемов предложения и спроса. Экономисты выделяют четыре стадии рынка. Попробуем привязать к ним инвестиции в недвижимость и разобраться, что и когда лучше делать.

Депрессия

В этот период рынок перенасыщен объектами недвижимости из-за избыточного предложения на рынке или падения спроса. Цены на недвижимость сравнительно низкие, арендная плата, как следствие, тоже снижается.

 

Это привлекает арендаторов и инвесторов. В фазе депрессии стоимость строительства все еще ниже, чем стоимость арендного бизнеса. Дешевле построить, чем купить. Однако эта разница минимальна. Точка покупки идеальна для инвестора.

 

Восстановление

Спрос растет, количество свободных площадей уменьшается. Начинается массовое строительство, темпы которого сначала не успевают за потребностями покупателей и инвесторов. Затем объемы спроса и предложения приходят в равновесие. Покупка недвижимости в этот период все еще оправдана. Если вы решите избавиться от объекта, то продать его получится по рынку и без больших скидок.

 

Перенасыщение

Спрос удовлетворен, но объектов недвижимости становится больше и арендные ставки начинают стагнировать. Окупаемость держится на высоких уровнях. Владельцы продают последние объекты по рекордным ценам. При этом стоимость строительства с учетом стоимости земли в 3-4 раза ниже стоимости недвижимости. Так, покупка стрит-ритейла с ценой квадратного метра 500-600 тыс. рублей в комфорт-классе — это риски потерять более 30% инвестиций на неопределенное время.

 

Перенасыщение — худшее время для инвестиций в недвижимость.

Перенасыщение может продлиться долго. Мы не рекомендуем покупать недвижимость в этой фазе, по крайней мере, без участия профессионалов.

 

Рецессия

В этот период спрос снижается, на рынке появляется много предложений. Предсказать окончание рецессии сложно, она может длиться десятилетиями. Дном станет ситуация, когда уровень цен на аренду будет соответствовать потребностям и финансовым возможностям арендаторов. Это могут быть очень низкие ценовые отметки.

 

Во время рецессии обычно не строят новые объекты — эффективность таких инвестиций небольшая.

Лучшее время для инвестиций в арендный бизнес — фаза депрессии или начало периода восстановления. Но даже при покупке объекта по хорошей цене нужно учитывать несколько важных факторов:

 

1. Местоположение: размер города, удаленность от центра города и т.д.;
2. Близость к транспортным узлам: метро, остановок, Ж/Д станций, знаковых мест с высоким трафиком и т.д.;
3. Класс объекта: A+, А, B+, B, C;
4. Этажность объекта или наличие подвала;
5. Окупаемость. Бывает, что инвесторы продают объекты в деревне по стоимости 300 тыс. рублей за квадрат просто потому, что сдали помещение по высокой ставке;
6. Год постройки объекта.

 

Договор аренды

Юридический договор содержит в себе не только условия партнерства, но и финансовую, экономическую составляющую.

 

Срок договора

На рынке высоко ценятся договоры долгосрочной аренды — обеспечить себе стабильный денежный поток мечтает любой инвестор. Однако в любом договоре прописывается возможность одностороннего расторжения со стороны арендатора. Предупредить о прекращении работы он может за 1-3 месяца.

Даже если договор заключен на 10-15 лет, это совершенно не означает, что арендатор будет сидеть весь срок.

В случае работы в убыток арендатор может съехать. Переоценивать важность срока договора не стоит.

 

Фиксированная ставка и привязка к товарообороту

Доход от аренды может быть фиксированным или привязанным к товарообороту. Нередко в договоре учитываются оба условия. В этом случае учтены минимальный фиксированный платеж и дополнительная арендная плата при хорошей выручке арендатора. Это, на мой взгляд, лучший вариант.

 

Не рекомендую брать объекты без фиксированной арендной платы.

Бывает так, что в магазине отличный товарооборот. Но что будет с ним завтра?

Может измениться инфраструктура района, появятся конкуренты, а выручка резко упадет. В этом случае, если аренда привязана к товарообороту, арендодатель потеряет значительную часть прибыли. Защитить себя от убытков помогает фиксированный платеж по аренде.

 

При этом привязка аренды к товарообороту позволяет проверить реальные показатели супермаркета, а в случае увеличения его продаж поучаствовать и в растущей прибыли. К примеру, недалеко от объекта построили станцию метро и трафик в магазине увеличился в 3 раза, а с ним и оборот. Без привязки к товарообороту в договоре аренды получить дополнительные деньги у арендодателя не получится.

 

Стоимость квадратного метра в готовом объекте

При одной и той же окупаемости, чем ниже цена за квадратный метр приобретенного объекта — ниже стоимость аренды. А значит созданы комфортные условия для ведения бизнеса арендатора. Даже в случае ухода одного, найти другого будет несложно. Например, если сегодня помещение снимает «Азбука Вкуса» с арендной ставкой 3000 руб /кв. м./месяц, то в случае ее ухода сдать это место по такой же ставке — например, «Магниту», скорее всего не получится. Если помещение арендует «Магнит» со ставкой 1500 руб./кв. м./месяц, то будет держаться за это место.

 

Такое сравнение, несомненно, релевантно только для сопоставимых объектов. Нет смысла покупать арендный бизнес в глухой сибирской деревне вместо «Азбуки Вкуса» напротив Кремля только из-за разницы в цене квадратного метра.

 

Трафик

Независимо от того, крупный бренд или небольшая франшиза арендует помещение, инвестор должен понимать, сколько потенциальных клиентов будет у арендатора.

 

Чтобы провести анализ, определимся с таким понятием как зона охвата — это область, в границах которой мы должны проанализировать предполагаемый поток людей в наш объект.

Для небольших помещений (до 200 кв.м.) зона охвата составляет ориентировочно 200-250 метров. Например, если магазин находится в жилом массиве, то в радиусе 200-250 м от него стоят новостройки или небольшая плотная застройка старого формата. Это и есть зона охвата.

Посмотрев порядка 50-ти таких районов, вы сможете приблизительно оценить разницу в количестве квартир в каждом из них и сориентироваться, какие объекты лучше даже не рассматривать для покупок. Квартир здесь мало, а плотность проживания низкая.

Для супермаркетов зоной охвата является 400-500 метров, потому что за покупками в супермаркет люди готовы ходить дальше. Для оценки привлекательности такого объекта необходимо провести анализ по 50-100 районам.

Пример аналитики трафика в исполнении SimpleEstate. Изучив порядка 1000 объектов, мы понимаем, к чему присмотреться, а что нашим инвесторам не подходит из-за высокого риска ухода арендатора.

При анализе трафика необходимо учитывать несколько важных моментов:

 

1. Люди ленивые. Они не готовы ходить за товарами первой необходимости и услугами дальше, чем за 500 метров.

 

2. Конкуренция сильно влияет на трафик. Например, если вы хотите купить супермаркет, а рядом еще три, то это гонка на выживание. Для анализа конкурентов изучите сначала крупных игроков в радиусе 2 км. Это могут быть ТЦ, большие рынки или гипермаркеты. Наличие даже одного такого игрока может сильно испортить трафик для супермаркета. После чего переходите к изучению инфраструктуры — где и как расположены точки скопления людей (станции метро, автобусные остановки), и к анализу зоны охвата.

 

3. Расположение и транспортная доступность влияют на трафик. Например, если ваш объект находится в новом ЖК, который изолирован от всей инфраструктуры района, то зоной охвата будет весь ЖК без исключения. Если ваша локация находится близко от метро, то люди из домов, которые не находятся в вашей зоне охвата, будут так или иначе проходить через вас.

 

4. Трафик бывает дневной и вечерний. Например, днем люди охотнее сидят в кофейне или покупают кофе с собой. Поздний вечер — время активных продаж в алкомаркете. Подбирать трафик необходимо от планов и целей, в тесной связи с тем, кто будет вашим арендатором.

 

Средний чек

Средний чек и количество покупок в месяц сильно зависят от конкретного арендатора и вида бизнеса, тем не менее, определить его в некоторых случаях необходимо. Например, если вы рассматриваете к покупке действующий супермаркет без привязки к товарообороту или супермаркет, алкомаркет, ресторан, который только планирует открыться.

 

Супермаркет

Большинство сетевых ритейлеров — крупные публичные компании, которые отчитываются каждый квартал и публикуют информацию о среднем чеке иногда даже с разбивкой по регионам. Всю необходимую информацию можно найти на сайтах компаний.

Если у вас нет информации, то для приблизительной оценки можно использовать отчетность компаний. Пример — отчет X5 Retail Group

Кроме того, в интернете появляются обзоры или статистика с указанием необходимых данных.

 

Франшиза и известный бренд

Такие арендаторы без проблем предоставляют информацию, если хотят занять вашу точку. Однако при покупке такого объекта с имеющимся арендатором можно столкнуться со сложностями при получении данных.

Проверяйте полученные данные на адекватность. Средний чек должен соответствовать среднеотраслевым показателям. Например, для пункта выдачи Ozon он не может составлять 10-20 тысяч рублей за покупку.

Некоторые аналитические центры выпускают отчеты по самым известным брендам. Это стоит денег, но качество анализа повысится.

 

Арендная нагрузка (Effort rate или OCR)

Effort rate — показатель нагрузки арендной платы на арендатора. Это отношение арендной платы арендатора к его выручке за период. Зная значение effort rate, инвестор понимает, насколько арендатору комфортно и выгодно содержать свой бизнес.

 

Например, если товарооборот супермаркета в месяц составляет 15 млн руб., а арендная ставка за помещение 1 млн руб., то OCR = 1 / 15 * 100% = 6.7%. Это комфортный показатель для супермаркета. При таком уровне нагрузки магазин будет оставаться прибыльным и вряд ли закроется, а инвестор может быть спокоен за свой арендный бизнес. У каждого вида бизнеса есть свой уровень комфортной арендной нагрузки.

Если мы говорим о супермаркетах, то объекты, в которых арендная нагрузка составляет 10-15%, я не рекомендую к покупке.

Повышенная ставка сулит вам скорый съезд арендатора. А в случае покупки бизнеса с арендатором возможен сговор продавца и съемщика, которые могут подписать договор аренды на завышенных условиях. Цель простая — продать вам готовый арендный бизнес подороже.

 

ТО на кв. м.

Этот показатель считается как выручка, деленная на площадь, и полезен только в том случае, если вы располагаете данными по нескольким объектам сразу. Например, вы остановили свой выбор на трех супермаркетах:

 

1. У первого ТО составляет 14 млн руб. Площадь — 1000 кв. м.;
2. ТО вторго — 12 млн руб. Площадь — 750 кв. м.;
3. ТО третьего — 10 млн руб, а площадь 500 кв. м.

 

Если выбирать объект по размеру выручки, то первый вариант является наилучшим. Но если пересчитать ее на квадратные метры, то получим:

 

1. 14 000 руб. / кв. м.;
2. 16 000 руб. / кв. м.;
3. 20 000 руб. / кв. м.

 

Картинка поменялась кардинально. Третий супермаркет торгует лучше и эффективнее других. Такой арендатор надежнее.

 

Вместо вывода

Если вам кажется, что вы нашли идеальный объект, то ожидайте подвоха. Как показывает практика, многие факты умалчиваются и продавцом, и агентами, которые вывели вас на сделку. Только самостоятельный анализ позволит защититься от сомнительных сделок и сделать инвестиции в арендный бизнес по-настоящему эффективными.