Nikoliers: Драйвером покупки жилья в бизнес-классе становятся программы рассрочек от девелоперов

Высокий уровень ключевой ставки ЦБ оказал влияние на востребованность ипотеки в сегментах, ориентированных на «стандартные» ипотечные программы:  по итогам I квартала 2022 г. доля сделок по ипотеке снизилась на 9 п. п. в бизнес-классе и на 8 п. п. в премиум-классе. В мае 2022 г. ключевая ставка продолжает держаться на высоком уровне – 14%, даже с учетом корректировок. На фоне снижения покупательской способности девелоперы стали предлагать все более привлекательные условия рассрочек для удержания спроса в своих проектах на высоком уровне. Компания Nikoliers проанализировала данные по программам рассрочек в 84 проектах от 43 ведущих девелоперов: 18 проектов относятся к комфорт-классу, 51 – к бизнес-классу, 12 – к премиум-классу (проект «Остров» представлен корпусами как бизнес-, так и премиум-классов), 4 – к элит-классу.

В большей степени программы рассрочек ориентированы на покупателей в сегменте бизнес- и премиум классов, которые готовы внести больший процент первоначального взноса. Для покупателей жилья комфорт-класса ограничительным фактором для использования рассрочек выступает сокращенный срок выплаты и, соответственно, более высокие ежемесячные платежи по сравнению с ипотечными.

К преимуществам рассрочки по сравнению с ипотекой относятся низкая процентная ставка (в некоторых случаях – беспроцентные условия), скорость оформления и минимальный пакет документов, а также отсутствие трат на страховку. В то же время программы рассрочки предполагают более высокий порог входа (традиционно минимальный первоначальный взнос начинается от 30-50%), а также сокращенный срок выплаты (традиционно от 3 месяцев до года), что значительно ограничивает потенциальный круг покупателей жилья в рассрочку.

Наибольшее число проектов, реализуемых по рассрочке, представлено в бизнес-сегменте. Также именно в бизнес-сегменте зафиксирована наибольшая доля проектов (71%) с беспроцентными условиями: со сроком от 3 месяцев (например, в апарт-комплексе Alcon Tower) до 2 лет (например, в жилом комплексе Will Towers).  В премиум- и элит-классах рассрочка предоставляется преимущественно на индивидуальных условиях под запрос клиента.

В апреле 2022 г. на рынке жилья Москвы минимальный первоначальный взнос по программе рассрочки составляет 10%: подобные условия можно найти в проектах от застройщиков «Главстрой», «Самолет», Hutton Development, Ingrad. 

Наибольший срок выплаты рассрочки по состоянию на апрель 2022 г. составляет 3,5 года – подобную рассрочку предоставляет Level Group: при первоначальном взносе 30% ставка составит 14%, при взносе 40% – 12% годовых.

Рассрочка на беспроцентной основе представлена в настоящий момент в 57 проектах из 84, вошедших в анализ. Наиболее выгодными являются беспроцентные программы рассрочки, в которых минимальный первоначальный взнос сочетается с максимальным сроком выплаты. Такие условия сейчас можно найти в проектах TopHILLS и «КутузовGRAD II» от застройщика Ingrad, где при первоначальном взносе в размере 10% предоставляется рассрочка на 2 года.

Несмотря на привлекательные условия, ежемесячные выплаты по рассрочкам значительно превышают выплаты по ипотеке, за счет чего программы рассрочек менее востребованы при покупке жилья в комфорт-классе. Так, в апреле 2022 г. минимальный первоначальный взнос по беспроцентной рассрочке в комфорт-классе составляет 10% на срок до 3 месяцев – в проектах «Верейская 41» и «Молжаниново» от девелопера «Самолет». Минимальный бюджет предложения в жилом комплексе «Молжаниново» составляет 6,4 млн руб., следовательно ежемесячный платеж по таким условиям рассрочки составит порядка 2 млн руб.

Другой вариант беспроцентной рассрочки в комфорт-классе – в проекте «LIFE-Варшавская» от ГК «Пионер» предполагает более длительный срок выплаты (18 месяцев) при более высоком первоначальном взносе (30%). При покупке минимальной по стоимости квартиры в проекте (12,6 млн руб.) ежемесячный платеж составит 500 тыс. руб.

Также в последнее время часть покупателей жилья бизнес-и премиум-класса рассматривают приобретение квартир за рубежом, как для собственного проживания, так и с инвестиционной целью – в первую очередь, это динамично развивающиеся рынки жилья ОАЭ, Турции и Таиланда. При этом на зарубежных рынках программы рассрочек предполагают первоначальный взнос от 5%, а срок рассрочки может доходить до 10 лет.

Например, помимо традиционных программ рассрочки «до окончания строительства», в Турции и ОАЭ широко распространены программы «после выдачи ключей»: в таком случае срок выплаты рассрочки может составлять до 7-10 лет как по беспроцентной ставке, так и по проценту, значительно ниже уровня ипотечной ставки.

Первоначальный взнос по программам рассрочки в ОАЭ начинается от 5%, что дает инвестору возможность вложиться в проект на начальных сроках с минимальным бюджетом, а после выплаты 30% от стоимости квартиры передать рассрочку по переуступке, тем самым в короткий срок преумножив стартовый капитал.

• Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «На фоне значительного повышения ключевой ставки и роста ставок по ипотеке, рассрочки, условия по которым сейчас активно улучшают застройщики, пользуются все большим спросом у покупателей. В то же время необходимо понимать, что рассрочки, даже по более выгодным условиям – это не массовая история. Скорее, они позволяют покрыть то снижение спроса в бизнес- и премиум-классах, которое повлекли за собой стремительно выросшие стандартные ипотечные ставки. В комфорт-классе основным драйвером спроса остаются льготные ипотечные программы. Новая мера поддержки рынка, анонсированная вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным 2 мая – возможности сочетания льготной ипотечной ставки с рыночной и расширение суммы займа до 30 млн руб. – также окажет положительное влияние на спрос и в бизнес-классе».