Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2025 году может составить 550–600 млрд руб

По итогам 2025 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России может достичь 550–600 млрд руб., что на 25-30% ниже, чем в 2024 году. Прошлый год обновил исторический максимум показателя капиталовложений страны: он составил 804 млрд руб. Причина этого заключается в том, что в конце 2024 г. была совершена крупнейшая (в рублях и долларах по текущему курсу) сделка по продаже офисных площадей, доля которой составила почти четверть от всего объема за год. По оценке Nikoliers, охлаждению инвестиционной активности в текущем году будут способствовать три ключевых фактора: дефицит качественных инвестиционных предложений, сохранение жесткой денежно-кредитной политики ЦБ и увеличение налоговой нагрузки с 2025.

Динамика совокупного объема инвестиций в коммерческую недвижимость РФ

В IV квартале 2024 года была заключена крупнейшая сделка по продаже офисных помещений класса А площадью 262 тыс. кв. м в башнях Moscow Towers под размещение сотрудников компании «РЖД» (общая площадь сделки составила 411 тыс. кв. м). Благодаря этой сделке, составившей почти четверть всех инвестиций в прошлом году, уровень капиталовложений в коммерческую недвижимость РФ достиг рекордных 804,2 млрд рублей, показав рост на 29% год к году. Без этой сделки суммарный годовой объем инвестиций в коммерческую недвижимость России мог составить порядка 611 млрд руб., что примерно на одном уровне со значением 2023 года.

Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость по кварталам

По оценке Nikoliers, в 2024 году максимальный объем деловой активности пришелся на три сегмента коммерческой недвижимости: офисная, складская и гостиничная недвижимость привлекли рекордные объемы инвестиций за всю историю рынка. Также произошло существенное перераспределение капиталовложений. Если в 2023 году более половины всего объема инвестиций было зафиксировано в сегменте торговой недвижимости (продажа нескольких крупных портфелей), то в 2024 году безусловным лидером стала офисная недвижимость: на этот сегмент пришлось 53% всех сделок.  

Структура инвестиций по сегментам недвижимости

Рост инвестиций в офисные объекты связан сразу с несколькими сделками с бюджетами более 10 млрд рублей, самые крупные из которых — покупки под конечного пользователя. Например, покупка БЦ Slava Центробанком РФ в III квартале 2024 г., Moscow Towers «РЖД» и БЦ Росбанк плаза Альфа банком в IV квартале 2024 г. Объем инвестиций на офисном рынке в 2024 г. (430,2 млрд руб.) был в 2,8 раза больше сделок в сегменте, заключенных годом ранее (151 млрд руб.), и ровно в 2 раза больше предыдущего рекорда 2016 г. (213,7 млрд руб.), когда были проданы башни ММДЦ «Москва-сити» Эволюция, Евразия и ОКО. По оценке Nikoliers, трехкратный рост инвестиций в офисном сегменте в прошлом году произошел благодаря крупным сделкам под собственное размещение. В текущем году можно прогнозировать продолжение тренда и ряд крупных сделок по приобретению офисных площадей корпоративным сектором и госструктурами, активность частных инвесторов в сегменте также сохранится на высоком уровне.

Распределение инвестиций по сегментам недвижимости, млрд руб.

Рост объёма сделок в складском сегменте в очередной раз подтверждает привлекательность сегмента для инвесторов на фоне очередных исторических рекордов по всем ключевым индикаторам рынка, особенно минимальной вакансии при растущей арендной ставке. В 2024 в складской сегменты было вложено 174 млрд руб. Таким образом, по оценке Nikoliers, был зафиксирован практически трехкратный рост год к году. Ключевыми покупателями складской недвижимости стали рентные фонды недвижимости, которые продолжили приобретение активов под управление в интересах частных инвесторов.

Объем сделок с гостиницами второй год подряд на пиковом уровне (53 млрд руб.). Более 50% этой суммы сформировано рынком Санкт-Петербурга (30,1 млрд руб., 6 сделок). Гостиничная недвижимость Москвы также востребована у инвесторов и гостиничных операторов: в 2024 г. заключено 5 сделок общей стоимостью 10,6 млрд руб. Среди региональных сделок самыми крупными были покупки гостиниц в Казани и Тверской области.

• Денис Платов, руководитель департамента рынки капитала Nikoliers: «Рекордные объемы инвестиций в 2023-2024 года были сформированы сделками с конечными пользователями и выходом иностранных собственников из российских активов. В 2025 году мы ожидаем замедления инвестиционной активности и стабилизации объема сделок на уровне 550-600 млрд рублей, что, по-прежнему, является высоким уровнем инвестиционной активности — в два раза выше среднего показателя последних 10 лет. Причинами снижения уровня капиталовложений в текущем году будет являться несколько факторов. Прежде всего, это сохранение жесткой денежно-кредитной политики Центробанком, увеличение налоговой нагрузки, а также дефицит качественных инвестиционных предложений. Первый фактор приведет к росту доли сделок за счет собственного капитала и переходу части активов под управление банками. Второй и третий — увеличат разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей».