Обзор коммерческой недвижимости Москвы – III квартал 2017 года
Предложение на офисном рынке столицы
Объем существующего предложения по итогам III квартала составил 17,23 млн кв.м, из них 3,96 млн кв.м – класс «А». В III квартале рынок пополнился 75 000 кв.м, что почти в 3,5 раза больше, чем за первую половину года. Два из четырех появившихся объектов относятся к классу «А», остальные – к сегменту «В+»/«В-». При этом всего с начала года объем ввода оказался рекордно низким (95 000 кв.м) значением ввода офисного предложения за первые три квартала года в течение последних пяти лет.
Фактически итоговый показатель прироста будет зависеть от ввода двух башен в составе ММДЦ «Москва-Сити», т.к. они формируют 70% от запланированного до конца года объема ввода.
В случае получения документации о вводе на все заявленные до конца 2017 года объекты, суммарный годовой прирост может составить 450-465 тысяч кв.м.
Спрос на офисы в Москве
Несмотря на слабоактивное первое полугодие, динамика и качество заключаемых сделок в III квартале позволяют говорить об оживлении спроса.
За первые три квартала совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 826 000 кв.м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2016 года.
Общее количество сделок по аренде и покупке увеличилось в 2 раза: активность в части аренды и покупки демонстрировали как небольшие компании, снимающие в аренду офисы менее 200 кв.м, так и крупные, для размещения которых необходимо более 10 000 кв.м.
Доля сделок на офисном рынке Москвы в зависимости от типа
Продолжает сокращаться доля сделок по пересогласованию и пересмотру условий аренды. Более 80% от общего объема относится к переездам компаний.
Среди крупнейших сделок в III квартале 2017 года – аренда компанией «Эксмо» 23 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс», аренда компанией Tele2 офиса площадью 13 100 кв.м в офисном парке Comcity, аренда компанией «Техносерв» 12 000 кв.м в деловом квартале «Новоспасский Двор», аренда компанией Deutsche Bank 8 200 кв.м в БЦ «Аквамарин III» и предварительная аренда компанией «Европлан» 8 000 кв.м в БЦ «Оазис».
Вакантные офисные площади в Москве
Среднее значение вакансии по рынку не претерпело серьезных изменений. Объем введенного свободного предложения компенсировался умеренным чистым поглощением. В среднем по рынку доля вакантности составила 11,2%. В абсолютном выражении предлагается в аренду и на продажу 1,9 млн кв.м. В структуре свободного предложения 32% сформировал класс «А», 50% – «В+» и 17% – «В-».
Объем свободных офисных площадей в столице
В связи с дефицитом крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией установилась практика заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. В то же время собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания Pre-lease с якорным арендатором.
Существующий объем свободных офисных площадей имеет неравномерное распределение, и для некоторых субрынков характерным является дефицит качественного предложения.
Цены продажи офисов в столице
В сегменте продаж сохраняются тенденции начала года: объем свободного качественного предложения остается небольшим, экспонируемые цены продаж стабильны. Вместе с тем с середины года уже наблюдается конвертация существующего интереса в реальные сделки – увеличилось количество сделок по покупке офисных площадей менее 200 кв.м по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.
Стоимостные показатели в удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, составляют 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м – для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 – 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».
Дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 – 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в диапазоне 245 000 – 450 000 руб./кв.м.
Ставки аренды на офисные площади в Москве
III квартал 2017 года характеризовался стабильными ставками аренды. Традиционно колебания наблюдались в приведенном показателе ставки из-за волатильности курсов валют. Рынок по-прежнему остается рублевым.
Наблюдалось небольшое локальное изменение запрашиваемых рублевых ставок аренды по районам и классам, однако это незначительно увеличило среднерыночный уровень – в пределах 1-3%. В ЦДР приведенные ставки аренды на офисы класса «А» составили 30 785 руб./кв.м/год, на класс «В+» – 20 240 руб./кв.м/год. Приведенная базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $440/кв.м/год, в рублях – 25 831 руб./кв.м/год.
Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для класса «В+»/«В-» составляет $219/кв.м/год, в рублях – 12 817 руб./кв.м/год.
Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы
Девелоперами анонсировано к вводу в IV квартале 370 000 кв.м, из которых классу «А» соответствуют 340 000 кв.м. В случае реализации заявленных планов годовой объем нового строительства в 2017 году вырастет по сравнению с 2016 годом на 50%.
Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2017 года
| Название | Класс | Девелопер | Площадь (тыс. кв.м) |
| «Башня Федерация Восток» | «A» | Корпорация «АЕОН» | 146,5 |
| IQ Quarter | «A» | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
| Деловой квартал Neopolis | «A» | A-Store Estates | 63,2 |
| «Квартал Парк Легенд», корп. 3 | «A» | ГК «ТЭН» | 11 |
| «Квадрат» | «B+» | LenhartGlobal | 9,5 |
Появление объектов класса «А» не окажет существенного влияния на объем свободного предложения в данном сегменте, ввиду того что уже сегодня в трех из четырех бизнес-центров класса «А» в среднем свободно не более 10%.
При переносе сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 год прирост нового предложения, напротив, окажется ниже прошлогоднего показателя на 40% (т.е. 197 000 кв.м),что отразится и на росте уровня вакантности с ожидаемых 10% до 11,5%.
Принимая во внимание, что в двух последних кварталах прирост в объеме сделок составлял 65% и 75%, а в конце года обычно закрывается существенный объем площадей, совокупный объем спроса может составить 1,0-1,1 млн кв.м. Несмотря на то, что ожидаемый объем спроса может оказаться выше значений 2014-2016 годов, он все же меньше предкризисных значений.
В конце года на рынке будет наблюдаться существенное снижение вакантных площадей и постепенный рост ставок аренды.
Сокращение объема качественного предложения, особенно в сегменте крупных блоков, на фоне позитивной динамики спроса постепенно будет толкать вверх ставки в классах «А» и «В+», что, впрочем, заметнее всего проявится в 2018 году.
Прогноз динамики основных показателей офисного рынка Москвы
Источник: colliers.com
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
PIONEER: Офисная недвижимость Москвы: рост стоимости и популярность небольших лотов
Аналитики компании PIONEER проанализировали предложения офисов класса А в пределах Третьего транспортного кольца в годовой динамике. Главным инсайтом стало сокращение средних площадей: в отдельных округах показатель упал более чем вдвое (до -53,3%). Несмотря на фрагментацию лотов, средневзвешенная цена квадратного метра продолжила уверенный рост, достигнув за год в среднем по рынку 534 000 рублей (+21,6% за год).
Пять нежилых помещений на улице Дмитрия Ульянова выставили на торги
На открытых аукционах можно приобрести просторные коммерческие помещения на улице Дмитрия Ульянова. Площадь нежилых объектов варьируется от 177 до 329,1 квадратного метра. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Основой для ведения любой предпринимательской деятельности, как правило, является наличие коммерческого помещения….
Деньги на крыше: как в России уже сейчас зарабатывают на «зеленом» строительстве
Национальный стандарт для «зеленой» коммерческой недвижимости и государственная таксономия делают то, что раньше казалось фантастикой: обычная кровля становится финансовым активом.Представьте: чтобы получить льготное банковское финансирование, девелоперу не обязательно строить «зеленое» здание целиком. Достаточно — кровли. Согласно пункту 3.2.3 национальной «зеленой» таксономии (постановление Правительства РФ №…
Десятое предприятие «Вкусно — и точка» открылось в сети «Место встречи»
В районном центре «Место встречи Нева» открылось предприятие быстрого обслуживания «Вкусно — и точка», расположенное на первом этаже РЦ на площади в 320 кв. м. Это уже десятое предприятие бренда в объектах сети «Место встречи».Помимо основного меню в предприятии доступно меню завтраков и представлена концепция…
Первый магазин Familia Home открылся в сети РЦ «Место встречи»
В районном центре «Место встречи Орион» открылся магазин Familia Home площадью 356,6 кв. м. Он расположен на минус первом этаже рядом с основным магазином Familia. Это первый магазин Familia Home в сети районных центров «Место встречи».
Михаил Рогатых: «наше конкурентное преимущество базируется на концептуально новом для рынка решении»
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых принял участие в конференции «Августовский бранч» от «Коммерсантъ», посвященной итогам первого полугодия и прогнозам на предстоящую вторую половину 2026 на рынке коммерческой недвижимости.
В STONE Савеловская треть резидентов вышли на ремонтные работы
В бизнес-центре класса А STONE Савеловская, введенном в эксплуатацию в феврале 2026 года, началось активное заселение — первые резиденты уже переехали. Как сообщили в УК STONE Office, на сегодняшний день 30% собственников уже согласовали проектную документацию и приступили к ремонтным работам. Передача офисных и коммерческих помещений завершена, что позволяет компаниям оперативно занимать площади.
Строящиеся в 2 минутах от метро БЦ класса А не закроют дефицит в старой Москве
Эксперты подсчитали совокупную площадь офисных помещений в строящихся бизнес-центрах класса А внутри МКАД, расположенных в 1-2 минутах ходьбы от метро. Она составляет около 325 тыс. кв. м, а внутри ТТК этот показатель еще меньше. Ввод объектов на рынок растянут до 2030 года, что при сохранении высокого спроса не позволит компенсировать дефицит предложения.
УК «Аструм Недвижимость» сдала 7,5 тыс. кв м стрит-ритейла в первом полугодии 2026 года
В первом полугодии 2026 года компания «Аструм Недвижимость», управляющая коммерческой инфраструктурой ЖК ГК «Гранель», сдала в аренду 90 помещений общей площадью 7,5 тыс. кв. м. Размер юнитов находится в диапазоне от 20 до 822 кв. м.
Деловой центр «ТАЛЛЕР» стал победителем International Architecture Awards 2026
Недавно получивший РНВ бизнес-центр «ТАЛЛЕР», который возведен в Павелецком районе, в этом году стал победителем престижной международной премии International Architecture Awards в номинации Office Buildings («Офисные здания»). Всего в числе 190 лауреатов 2026 года из 53 стран-участниц оказалось 10 проектов из России. Ежегодно награда отмечает проекты, в которых мастерство проектирования гармонично сочетается с инновациями, вниманием к контексту и принципами устойчивого развития. Церемония награждения пройдет 18 сентября в Афинах (Греция).
