Второе полугодие позволит наверстать спад офисного строительства в Москве

Уровень нового офисного строительства в Москве в первом полугодии 2017 г. был рекордно низким с 2000-х годов – 21 143 кв. м, однако, второе полугодие наверстает упущенные объемы. За 3 квартала было введено в эксплуатацию 95 726 кв. м. Ожидается, что по итогам 2017 г. общий объем нового строительства составит 380 тыс. кв. м, 240 тыс. кв. м из них – это площадь двух башен в «Москва-Сити». Таким образом, показатель немного превысит показатель 2016 г. «Однако это не является долгосрочной тенденцией, – комментирует Мария Логутенко, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. – Такой высокий объем связан с завершением проектов, которые должны были быть закончены в 2015-2016 гг., но сроки их реализации были затянуты». Всего сейчас в той или иной степени готовности и активности строится и реконструируется примерно 1 млн кв. м офисов. Однако сроки реализации этих проектов растянуты до 2020-2022 гг.   

За три квартала 2017 г. было заключено 2 200 новых сделок общим объемом примерно 1,31 млн кв. м, что вдвое больше 2016 г. Высокий объем арендованных и купленных помещений обусловлен рекордно низкими ставками с 2000-х годов, в связи с чем арендаторы используют возможности низкого рынка. По итогам трех кварталов объем поглощения составил -430 тыс. кв. м, однако в динамике третий квартал впервые за 2017 г. отыграл свои позиции и вернулся в положительную зону, составив 70 тыс. кв. м. В III квартале появились крупные сделки объемом более 10 тыс. кв. м. Аренда больших площадей является результатом заключения сделок, начатых еще в 2016 г.  

Вакансия к концу III квартала поднялась в связи с отрицательным поглощением и увеличившимся новым строительством. Эта тенденция продолжится и в IV квартале 2017 г., так как общий объем офисов пополнится еще несколькими зданиями общей арендуемой площадью около 290 тыс. кв. м. Большинство зданий будут введены с уровнем вакансии более 60%. В 2018 г. темпы нового строительства снизятся, так что уровень вакансии, вероятно, начнет постепенно снижаться. Ставки аренды в среднем по рынку последние два квартала держатся на одном уровне – 17 000 руб./кв. м/год. «Показатели меньше, чем за аналогичный период 2016 г., однако это скорее технические колебания, нежели тренд, – поясняет Мария Логутенко. – Мы ожидаем повышения ставок в классах А и В в среднем на 5% по итогам года. В среднесрочной перспективе ставки будут расти на уровне инфляции рубля, так как нет экономических предпосылок для значительного повышения цен». Ставки в долларах стабильны и останутся таковыми в среднесрочной перспективе. За три квартала 24% всех сделок аренды были заключены в долларах.