Офисный коллапс в ближайшем будущем

К 2031 году Москва может столкнуться с ростом невостребованности офисов. По прогнозам аналитиков, порядка 15% площадей будут простаивать.

На сегодняшний день общий план, озвученный разными девелоперами на пятилетку, составляет 8 млн кв. м офисных пространств. Казалось бы — с чего нехватка? Однако важно учитывать, что большая часть новых проектов реализуется в неделовых локациях — в спальных районах или в реорганизованных промзонах за пределами ТТК.

• «Ключевым драйвером “столичного офисного ренессанса” является политика Правительства Москвы по предоставлению льгот для жилой застройки при параллельном создании мест приложения труда (преимущественно — офисов). Это поистине уникальный эксперимент в двух областях: собственно, экономике и градостроительстве, так как благодаря “МПТ животворящему” премиальные по виду офисные центры должны появиться в совершенно экзотических ранее местах», — рассказал Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды».

Рост предложения стимулирует увеличение доли вакантных офисных площадей: если по итогам прошлого года она составила 5,2%, то, согласно прогнозу Remain, к 2028 году ожидается рост до 9,5%, а к 2031 году — до 15%. В этом аналитики ссылаются на уже заявленные проекты, не исключая, что с появлением новых объектов динамика может показать больший разрыв.

Это стандартная реакция рынка на предложения, не соответствующие реальным потребностям. По словам Дедкова, цикличность экономики подобна закону всемирного тяготения, поэтому на фоне охлаждения спроса в сегменте жилой недвижимости девелоперы за последние пару лет расширяют экспансию на офисный рынок. Правда, это происходит по пока невостребованным направлениям.

Что касается действующих объектов, которые, казалось бы, всех устраивают с точки зрения расположения, то они нуждаются в обновлении и зачастую реконструкции. Преимущественно в зоне риска офисные центры классов B и C, переделанные из советских зданий или построенные более 20 лет назад. На сегодняшний день есть устойчивая тенденция к их сносу. И, если на их месте проектируется более современный бизнес-центр, то арендаторы сталкиваются с существенным увеличением цен и, как правило, вынуждены смотреть в сторону других локаций.

• «Подобные объекты, расположенные внутри ТТК и в непосредственном удалении от него — почти наверняка “не жильцы”», — прокомментировал Олег Дедков.

В числе прогнозов, высказанных управляющим партнером проекта «Дом Правды» было озвучено снижение арендных ставок, которое помогло бы переориентировать спрос на пока невостребованные локации.

• «Имею в виду не цену квадратного метра в рублях (инфляцию никто не отменит), а ее эквивалент в условных литрах бензина, пакетах молока и парах кроссовок, — подчеркнул Олег Дедков.

При этом эксперт предлагает пока не рассматривать вариант прихода в девелопмент элементов плановой экономики, когда государство будет спускать компаниям задания по аренде или приобретению офисов.