Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды»: Проблемы офисных реалий

В 2026 году планам по вводу в эксплуатацию новых офисных площадей не суждено сбыться. По оценкам консалтингового агентства Remain, вместо заявленных 1,1 млн кв. м рынок увидит лишь 50-60 % — порядка 670 тыс. кв. м.

Такая тенденция наблюдается уже не первый год. По итогам 2025 года из заявленных 1,2 млн «квадратов» было введено чуть более половины — 693,4 тыс. кв. м.

При рекордных за последнее время темпах строительства новых бизнес-центров на рынке офисной недвижимости возникает дисбаланс, потому что спрос все больше отстает от предложения. Большинство покупателей или арендаторов делают приоритетом сохранение имеющихся площадей и их оптимизацию.

• Отчасти это связано с тем, что большинство новых офисов строятся не в самых привлекательных локациях. Один из драйверов в этом — льготы за создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК. Однако, есть сомнения, что размещение новых офисных зданий в «экзотических» локациях серьезно просчитывалось с точки зрения востребованности у конечных пользователей (арендаторов), — делится Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды».

При этом, как и любую другую недвижимость, офисное здание необходимо не только построить, но и реализовать. Идеальный план, когда офисы разлетаются еще на этапе строительства, сегодня вызывает у бизнеса большие сомнения.

• Как только многочисленные инвесторы офисов «в нарезку» начнут массово получать свои объекты инвестирования после ввода в эксплуатацию, они почувствуют себя в шкуре классического дольщика жилья, — считает Олег Дедков. — Во-первых, въехать в офис можно через несколько лет, потому что надо делать ремонт и все вокруг их делают. Во-вторых, БЦ нового формата могут разочаровать в части сервисной и инженерной инфраструктуры, так как главной целью их строительства было получить льготу и распродать максимальное количество метров до ввода.

В связи с событиями в экономике последних лет, уходом иностранных компаний и реструктуризацией российского бизнеса, интерес компаний смещается в пользу эргономики и качества объектов. Шансов привлечь крупного пользователя становится все меньше. Они напрямую зависят от локации, транспортной доступности и сроков сдачи. Арендаторы часто рассматривают новые локации с целью объединить несколько действующих офисов в один и для усиления менеджмента. Поэтому они отдают предпочтение пространствам, куда можно въехать уже сейчас, а не через эфемерные годы.

И ситуация в ближайшем будущем вряд ли сможет улучшиться. Как уточнили в Remain, до 2032 года девелоперы планируют ввести в одной Москве около 8 млн кв. м офисных помещений. Ставка сделана на инвестиционные сделки. При этом реальный спрос со стороны бизнеса вызывает большую неуверенность.

По мнению Олега Дедкова, у новых офисных центров, построенных для «утилизации» льготы МПТ для строительства жилья, есть существенное преимущество — уже в момент начала строительства девелопер условно заработал около 100 тыс. руб. на каждом метре. И девелопер спокойно может продать такой объект целиком институциональному инвестору (банку, ЗПИФу или другому фонду) по комфортной цене. Однако в дальнейшем офисные метры в этих новых БЦ у институционального инвестора кто-то должен арендовать.

Если темп выдачи разрешений на строительство новых офисных проектов превышает динамику спроса на их аренду от конечных пользователей, то на горизонте 2027-2028, этот диссонанс станет очевиден всем.

• Что мы знаем про рынок офисной недвижимости Северной Кореи, Ирана или Кубы? А наши бывшие «партнеры» предпринимают все усилия, чтобы направить нас именно по их пути. Поэтому при оценке перспектив развития офисного рынка Москвы я бы смотрел на процессы, происходящие на различных театрах боевых действий (причем как в буквальном смысле, так и на фронтах санкционных войн), — резюмировал Олег Дедков.