Ozon раскрыл секреты аренды офиса в «Москва-Сити»

Ozon заключил договор аренды офиса в башне «Москва-Сити», установив цены в долларах, хотя в последние годы крупные компании добивались пересмотра ставок аренды в рубли. Объем ежегодных платежей интернет-ритейлера за офис составляет около $6,8 млн. Правда, расчеты осуществляются в рублях по заранее зафиксированному курсу.

Договор аренды офиса Ozon в «Москва-Сити»

Интернет-ритейлер Ozon опубликовал договор аренды своего головного офиса в комплексе «Москва-Сити». Документ размещен на сайте Американской комиссии по ценным бумагам (SEC). Арендодателем выступает голландская компания City Center Investment – «дочка» турецкого застройщика Enka Group. Данная компания владеет зданием «Башней на Набережной», расположенном в «Москва-Сити».

Ozon в лице своей «дочки» «Интернет-решения» заключил договор аренды в 2018 г. Общая площадь арендуемого помещения составляет 1,86 тыс. кв м. Изначально договор заключался на сроком до марта 2019 г., затем срок его действия был продлен до августа 2025 г. с возможностью автоматического продления.

В период с апреля по октябрь 2019 г. Ozon мог единоразово увеличить площадь арендуемого пространства на 1,8 тыс. – 2,1 тыс. кв м. Произошло ли это событие, пресс-служба Ozon не ответила.

Стоимость аренды

Согласно договору, до конца 2018 г. Ozon должен был совершить фиксированный платеж арендодателю на сумму $1,67 млн. При этом Ozon должен был компенсировать арендодателю расходы в размере $11,9 тыс. на услуги кадастрового инженера и регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре. Также Ozon должен был внести залог в размере $1,6 млн в качестве компенсации возможных убытков арендодателя.

Далее расчеты должны были происходить раз в квартал из расчета $500 за один квадратный метр арендуемых площадей. При этом 1 июня каждого года должна происходить индексация тарифа на 5%.

Фиксация курса рубля к доллару

Договор аренды номинирован в долларах, но расчеты должны были происходить по фиксированному курсу — 58,5 руб. за один доллар США. В то же время, если за квартал средневзвешенный курс доллара к рублю, установленный Центробанком, более чем на 15% превысит средневзвешенный курс доллара за предыдущий квартал, то стороны могут разорвать договор. Но расторжение договора должно произойти за период от двух до шести месяцев.

Отметим, что за 2019 г. средневзвешенный курс доллара составил 64,7 руб., за 2020 г. — 72,15 руб. Менялась ли при этом ставка, по которой рассчитываются Ozon и City Center Investment, пресс-служба Ozon не ответила.

Плата за обслуживание офиса

Кроме того, Ozon оплачивает арендодателю услуги по обслуживанию офиса: уборка, работа лифтов, горячая вода, сезонное отопление, кондиционирование и вентиляция, освещение и электричество, вывоз мусора, сезонные декорации и ландшафтный дизайн, вынос мусора, уборка снега и чистка окон (два раза в год).

До конца 2018 г. Ozon должен был внести фиксированный платеж за обслуживание своего офиса в размере $780 тыс. Далее тариф за обслуживание составлял $135 за один квадратный метр в год. По умолчанию, сервис кондиционирования и вентиляция работает по будням в период с 8 утра до 7 вечера. Дополнительно, по просьбе арендодателя, сервис может быть обеспечен в остальное время по цене $110 в час.

Таким образом, по началу Ozon должен был платить за арендуемые помещения $5,4 млн, что составляло 315,9 млн руб. Дополнительно, за обслуживание всего своего офиса, Ozon поначалу должен был платить $1,45 млн в год, что составляло 85,3 млн руб. То есть всего Ozon должен был платить за свой офис в «Москва – Сити» $6,85 млн в год, что составляло 400,7 млн руб.

Плата за парковку

Арендодатель предоставил Ozon четыре парковочных места в «Москва-Сити», за которые арендатор до конца 2018 г. должен был заплатить фиксированный платеж в размере $7 тыс. Затем за каждое место необходимо платить $5,2 тыс. в год. Также арендодатель предоставил еще до 100 парковочных мест в мультиуровневом паркинге под съездом на Третье Транспортное кольцо стоимостью $4,8 тыс. в год за одно место.

Ограничения на субаренду

Ozon не может сдавать арендуемые помещения в субаренду без согласия арендодателя, исключая свои аффилированные структуры. Стороны заранее обговорили, что Ozon не сможет сдавать в субаренду помещения другим арендаторам Enka Group, лицам, которые ведут с указанной структурой переговоры об аренде помещения, организациям, имеющим дипломатический иммунитет, и тем лицам, сотрудничество с которым нарушит обязательства арендодателя о неконкуренции с другими арендаторами.

Также тарифы на субаренду помещения не должны быть выше тарифов на аренду. Иначе Ozon выплатит штраф арендодателю. Исключение делается для аффилированных с Ozon структур – здесь тарифы на субаренду могут быть на 5% выше.

Почему крупные компании избегают договоров аренды с ценами в долларах

Отметим, что заключение Ozon договора аренды офиса в долларах выглядит странным: после произошедшей в 2014 г. девальвации курса рубля крупные арендаторы стараются избегать договоров аренды, номинированных в долларах. «Вымпелком» (торговая марка «Билайн») из-за этого даже судился с компанией «Тизприбор», у которой он арендует площади в бизнес-центре «Эрмитаж-Плаза» на Краснопролетарской улицы.

Оператор требовал в суде зафиксировать в договоре аренды ценовой коридор 32-42 руб. за один доллар. В итоге стороны пришли к мировому соглашению, по которому тарифу по-прежнему были номинированы в долларах, но оператор значительно сократил объем арендуемых площадей.

«Яндекс» арендует площади в бизнес-центре «Красная Роза» на улице Льва Толстого. Договор аренды изначально был номинирован в долларах. В связи с этим в 2016 г. «Яндекс» договорился о покупке арендодателя — компании Krasnaya Rosa 1875, но сделка не состоялась. В 2021 г. «Яндекс» договорился о продлении договора аренды, но цена была пересчитана в рубли. Аналогичным образом, Mail.ru Group (нынешнее название – VK) в 2016 г. договорилась о пересчете из долларов в рубли ставок аренды в бизнес-центре Skylight на Ленинградском проспекте.

Источник: cnews.ru