Рынок офисной недвижимости: новая система классификации и балльной оценки рейтинга офисных зданий

17 февраля на встрече экспертов в Санкт-Петербурге была анонсирована обновленная версия классификации бизнес-центров Российской гильдии управляющих и девелоперов (www.rgud.ru), разработанная совместно с Альянсом экспертов рынка недвижимости (АЭРН) (https://re-digest.ru).

Классификация была доработана по новой методологии, которая разделяет продукт и локацию здания, поэтому качественный продукт класса А может быть расположен даже на окраине города. Общий уровень востребованности и ставок аренды здания оцифрован через инвестиционный рейтинг, который рассчитывается с учетом локации объекта. Нововведения касаются не только объектов в Москве, но учитывают и весь российский рынок. Инвестиционный рейтинг просчитан только для районов Москвы на сегодняшний день.

В рабочую группу вошли эксперты разных специализаций и задач по отношению к данному сегменту. Работа была распределена по важным направлениям, таким как строительство, эксплуатация, инженерные системы, оценка и т.д.

Среди экспертов, которые активно участвовали в проекте, можно выделить Гайка Папояна, руководителя Комитета по офисной недвижимости НП РГУД, управляющего Национальным космическим центром АО «Центр Звёздный» (Москва); команду Аналитического центра Ricci под руководством Яны Кузиной; Дмитрия Клапшу, генерального директора Remain; Ивана Починщикова, управляющего партнера IPG, сопредседателя Комитета по офисной недвижимости НП РГУД; Руслана Кубраву, генерального директора KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™; Леонида Волоха, соучредителя Lynks|Maris; Ксению Агапову, соучредителя АНО ЦУРвСиЭН; Валентина Никитина, ассоциированного партнера компании Б1; Галину Булычеву, члена Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, СМАО и др.

Фокус нынешней версии сместился на характеристики зданий, независимо от локации, конструктивные особенности (вес — 45%), инженерные системы (30%), ESG-статус (10%), управление и инфраструктуру (15%) и т.д.

Перечень дополнен и содержит 70 позиций, включая архитектурно-планировочные особенности, качество строительных материалов, надежность коммуникаций (электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, IT-инфраструктура), энергоэффективность здания, уровень управления объектом (property-менеджмент), наличие дополнительных услуг для арендаторов и пр.

Результат прохождения классификации — определение класса и общего инвестиционного рейтинга, который включает локацию и добавляет статус — «платиновый», «золотой», «серебряный» и «бронзовый».

• Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™: «Классификация RE-Digest, разработанная Ассоциацией «АЭРН» и РГУД, представляет собой более рыночно ориентированный инструмент, так как напрямую привязывает качество здания к его инвестиционной стоимости через балльную систему оценки, что делает ранжирование прозрачнее и объективнее. Ее ключевое преимущество — разделение понятий «местоположение» и «качество продукта», что позволяет логично оценивать здание само по себе, а локацию учитывать отдельно в инвестиционном рейтинге, влияющем на итоговую арендную ставку».
• Иван Починщиков, управляющий партнер IPG, сопредседатель Комитета по офисной недвижимости НП РГУД: «Система классификации РГУД изначально создавалась как единый отраслевой стандарт для всего российского рынка. Она применяется одинаково как в крупнейших деловых центрах — Москве и Санкт-Петербурге, так и в региональных городах. Такой подход позволяет формировать общие правила оценки качества офисной недвижимости и способствует более сбалансированному развитию рынка по всей стране.

Важно, что в данной системе ключевым фактором является именно качество объекта. Класс бизнес-центра определяется совокупностью его характеристик — уровнем инженерных систем, техническим оснащением, конструктивными параметрами и другими объективными показателями. Поэтому здание может получить класс A+, A или B независимо от местоположения.

Отдельно отмечу, что Российская гильдия управляющих и девелоперов является профессиональным некоммерческим объединением, а результаты классификации оформляются официальным документом. Такой документ может использоваться при взаимодействии с государственными структурами и принимается, в том числе, судами и налоговыми органами».

РГУД занимается классификацией бизнес-центров с 2009 года. За весь период были оценены более 1000 объектов. Тестирование и балансировку по новой системе прошли более ста бизнес-центров по всей России, и работы продолжаются.

В середине февраля бизнес-центр «Невская Ратуша» прошел классификацию по системе Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) и НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Объекту был подтвержден класс А и выдан «золотой» сертификат.

Классификация по общепризнанным стандартам необходима девелоперам, собственникам и инвесторам, арендаторам и кредитным организациям, поясняют в Гильдии. Для первых она может служить инструкцией при разработке и реализации проектов, арендаторам — давать ориентир по продукту и услугам, банки могут воспользоваться ею при принятии решения о финансировании проекта и др.

• «Обновленный классификатор представляет собой действенный инструмент в процессах управления объектами офисной недвижимости. Унификация сведений также крайне востребована в оценке, включая кадастровую оценку. Отрадно, что планируется дальнейшее развитие классификатора, учитывающее особенности исторической застройки и приспособления таких объектов под офисную функцию, что крайне актуально для Санкт-Петербурга», — резюмирует Андрей Бойко, НОУ ДПО «ИПО», руководитель подразделения в Санкт-Петербурге, СМАО, член Попечительского совета.
• «Ключевое преимущество совместной классификации РГУД и АЭРН — ее независимость, она создана при участии не только консультантов, управляющих компаний, но и профессиональных объединений оценщиков. Это гарантирует отсутствие «конфликта интересов» и делает рейтинг именно инвестиционным, а не маркетинговым», — подчеркивает Антон Вовк, руководитель комитета по оценочной деятельности НП РГУД, председатель правления АЭРН.