Рынок офисов 2025: анализ и прогноз

2024 год на рынке офисной недвижимости являлся отличительным от предыдущих периодов. Главное отличие — это рекордно низкий ввод количества свободных площадей в данном сегменте коммерческой недвижимости. Какие тенденции ждут рынок офисной недвижимости в 2025 году расскажет ведущий специалист департамента продаж инвестиционно-финансовой группы “Агастон” Элина Метелица.

Анализ рынка офисов за 2024 год

Помимо сокращения ввода готовых объектов, строительство офисов также замедлилось в 2024 году. Единственным исключением могут служить площади формата built-to-suit и объекты, предназначенные для корпоративного сегмента или частичной розницы. Такие площади, как правило, всегда занимает один большой арендатор.

Built-to-suit — это формат строительства объектов коммерческой недвижимости под условия определенного заказчика. При этом заказчик не вкладывает средства в строительства объекта, но берет обязательства по оплате арендных платежей за предоставляемые помещения.

В Москве многие компании переехали ближе к центру, занимая площади, освободившиеся после ухода из России многих зарубежных брендов. Сейчас все подобные свободные объекты полностью заселены арендаторами. Компании стремятся в центр не только из-за удобной локации. Это также дает больше удобств в вопросах найма сотрудников — география поиска работников становится существенно больше.

Регионы аналогично со столицей показывают рост. Свободные офисы под аренду находятся в дефиците. Особенно данная ситуация обостряется на территории Урала, Нижнего Новгорода и южных регионах страны. Новые объекты строятся в минимальном количестве, вследствие чего ожидается корректировка цен на объекты. В ближайшее время регионы будут демонстрировать огромный потенциал развития в этом сегменте рынка. 

Ставки аренды на офисы

В ушедшем году арендная ставка на офисы Москвы выросла от 16% до 25% в разных локациях города. В тоже время спрос на офисы не планирует снижаться в связи с сильной нехваткой свободных помещений. Стоит отметить, что во втором полугодии 2024 года доля вакансии достигла своего исторического минимума, составив 5%.

В Москве и Санкт-Петербурге цены на офисную недвижимость, предположительно, поднимутся на 15-20%. Повышение цен не обойдет стороной и регионы. Подъем стоимости офисов обуславливаются высокими ценами на прямую аренду и увеличением затрат на строительство объектов.

Прогнозы на 2025 год

В целом, в 2025 году рынок офисной недвижимости будет идти тем же курсом, что и в прошлом году. Однако прогнозируется несколько отличительных тенденций, которые стоит учитывать.

Предпосылок для снижения покупательского интереса в 2025 году на данный момент нет. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, бизнес в России демонстрирует рост прибыли и объема инвестиций.

Сейчас спрос сдерживает лишь недостаток квалифицированных кадров, однако это же является стимулом для компаний в обеспечении ценных сотрудников лучшими условиями работы.

Сегодня все больше компаний переходят на гибридный график работы. Популярность частично-удаленного формата работы привела к востребованности гибких офисных пространств. В коворкингах теперь чаще арендуют не квадратные метры, а рабочие места.

Гибкий формат аренды дает возможность компаниям экономить:

• возможность снять офис на короткий срок;
• снизить затраты на площади: большое офисное пространство становится ненужным, если на работе присутствует только часть сотрудников;
• сокращаются расходы на коммунальные услуги и обслуживание помещения.

Помимо изменения структуры аренды, последуют и новые дизайнерские тенденции офисных пространств. Акцент будет сделан на комфорт и продуктивность. Трендовыми станут креативные и функциональные пространства, где на первом месте стоит физическое и психологическое состояние сотрудников.

Трендовые элементы дизайна офисов на 2025 год:

• Видоизменение пространства — возможность быстро переделать комнату под текущие задачи, за счет подвижных переговорок и модульной мебели;
• Улучшение шумоизоляции — open space является популярным и во многом удобным форматом, однако часто характеризуется повышенным уровнем шума. Современные акустические решения позволяют минимизировать этот недостаток;
• Разнообразная рабочая среда — спортивные зоны, места для неформального общения, пространства для командной и индивидуальной работы;
• Домашняя атмосфера — теплые цвета в интерьере, мягкая мебель, живые цветы.

Экология также становятся модной тенденцией на рынке офисной недвижимости.

Представители российского бизнеса все чаще внедряют в свою работу экологические, социальные и управленческие стандарты. Соблюдение принципов ESG значительно повышает конкурентную способность компании на рынке. Сегодня многие крупные банки тестируют заемщиков на соблюдение принципов устойчивого развития.

Кроме того, в 2025 году в России вступают в силу новые экологические стандарты. Каждому офисному зданию придется вести отчетность и разрабатывать экологическую документацию.

Перспективы на 2025 год

В 2025 году повышенная ключевая ставка может замедлить активность в сфере коммерческой недвижимости. Из-за сильного повышения себестоимости строительства девелоперы не смогут активно вводить в эксплуатацию новые объекты.

Дефицит офисных помещений будет способствовать дальнейшему росту арендных ставок, а интерес к покупке розничных офисов сохранится на высоком уровне. Также ожидается усиленная конкуренция за надежных арендаторов.