Спад в сделках вопреки дефициту и другие сюрпризы: итоги года для компактных офисов Москвы

Уходящий год не был простым для офисного рынка Москвы, но и не принес кардинальных потрясений. Скорее, он обозначил парадоксы, вывел на первый план новых «героев» рынка, подтвердил устойчивость ключевых трендов. К таким выводам пришли специалисты West Wind Group по итогам исследования собственного портфеля и данных по коммерческой недвижимости столицы.

Статистическая иллюзия: падали продажи, но не интерес

Во второй половине 2025 года аналитики фиксировали снижение объемов продаж офисов. Однако причина — не столько в ослаблении внимания к ним, сколько в острой нехватке подходящих помещений.

Потребность в качественных офисах, готовых к въезду, остается высокой, но разрыв с реальным объемом доступного предложения сохраняется. Компании часто не находят объекты, которые соответствуют ключевым критериям: по площади, планировке, локации и бюджету. В результате несрочные сделки переносятся, а падение продаж создает ошибочное впечатление, что спрос тоже снижается, пояснила Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group.

Одни лоты «просели», другие продавались хорошо

Согласно данным по рынку, сильно упала реализация крупных блоков, а также небольших и средних помещений с готовой отделкой. Причина, опять-таки, в том, что таких объектов на рынке меньше всего, и они слабо представлены в статистике по сделкам.

Но в тех БЦ, где нужные для аудитории предложения были, продажи шли активно. Чаще всего еще на этапе ремонта или редевелопмента удавалось найти покупателей более чем на 90% помещений.

В основном «уходили» компактные и средние офисы (до 300 м²) в центре и районах, где активно создавались места приложения труда, а также в исторических зданиях после модернизации. Для среднего бизнеса покупка такого блока была альтернативой аренде в условиях дефицита площадей.

Конкуренция за офисы вышла на новый уровень

Осенью аналитики West Wind Group зафиксировали интерес бизнеса к предварительной аренде офисных блоков площадью 150-300 м². Сам механизм не был новым для рынка, но в последние годы использовался ограниченно. Если он широко закрепится, часть конечных пользователей может вернуться к аренде вместо покупки.

А что было со сроками экспозиции?

Неожиданно, но при дефиците сроки экспозиции объектов не сократились, а, напротив, выросли во второй половине 2025 года.

«Мы заметили, что покупатели и арендаторы стали осторожнее подходить к сделкам. Складывается впечатление, что часть бизнеса взяла паузу в ожидании изменений в экономике», — подчеркнула Марина Гостева.

Ключевая ставка: оптимизм без быстрой активности

Снижение ставки рефинансирования стало позитивным сигналом для всех участников офисного рынка. Но к конкретным изменениям оно не привело: послабления на фоне текущих ставок по кредитам были невелики, бизнес наблюдал за дальнейшей динамикой.

Девелоперская активность оставалась сдержанной. Новые БЦ в основном запускали игроки с альтернативными источниками финансирования. Ранее заявленные проекты часто реализовывались медленнее графика.

Снижение «ключа» в основном повлияло на ожидания частных инвесторов. Еще в начале года в помещения 150-300 м² в центре вкладывались преимущественно конечные пользователи — их было до 70% в сделках купли-продажи. Теперь же инвесторы более охотно рассматривают эти объекты как альтернативу банковским вкладам — благодаря низкому порогу входа и возможности быстро получать доход от аренды.

Брокеры стали незаменимым звеном

Дефицит готовых качественных офисов видоизменил и каналы продаж. Усилилась значимость консультантов, имеющих широкую базу и приоритетный доступ к новым предложениям. Они помогали быстрее находить релевантные варианты, согласовывать условия и доводить до сделки — как при покупке, так и при аренде. Покупатели и арендаторы обращались к брокерам активнее, чем в годы, когда спрос и предложения были сбалансированы, отметила Марина Гостева.