Среди российских ультрахайнетов количество запросов на покупку жилья на Лазурном берегу Франции выросло на 15% за год

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование рынка элитной недвижимости Франции. Согласно отчету Prime France Report 2021, к февралю 2021 года объем сделок в стране увеличился на 5% в полугодовой динамике. Цены также продемонстрировали рост – на 6,4% за год (по состоянию на I квартал 2021 года). Восстановлению рынка жилой недвижимости Франции поспособствовал высокий интерес со стороны покупателей из соседних стран (Германии, Швейцарии, Великобритании и других).

В Париже в 2020 году именно местные жители сформировали основной спрос в период длительных локдаунов, заключив 60% от всех сделок, – это самый высокий показатель за всю историю наблюдения за рынком. Отчетливо заметен тренд на приобретение большой по площади недвижимости с открытыми пространствами (на дома с террасами/патио/садами пришлось 83% сделок в 2020 году). Среди российских ультрахайнетов самое популярное направление во Франции – Лазурный берег (80% всех запросов). При этом количество запросов на приобретение жилья продолжает расти (на 15% за год), но в связи с закрытыми границами не все они могут конвертироваться в сделки.

Рынок недвижимости Франции оказался в сложной ситуации после трех национальных локдаунов общей длительностью почти в 190 дней и закрытия границ, поскольку страна является одной из самых посещаемых (около 90 млн туристов в год) и востребованных с точки зрения покупки недвижимости.

Из-за карантина, начавшегося во II квартале 2020 года, продажи жилья практически остановились. Однако с августа по февраль 2021 года количество сделок увеличилось на 5%, а в I квартале 2021 года цены на ключевых рынках страны выросли в среднем на 6,4% в годовой динамике. По данным Банка Франции, в июле 2021 года ставка по ипотеке составляла 1,11%, что является минимумом за 50 лет (для сравнения – в 2008 году ставка достигала 5,35%) – это также мотивирующий фактор для стабилизации спроса.

Количество сделок с жилой недвижимостью Франции

Париж

Из-за ограничений на международные поездки в 2020 году именно местные покупатели формировали спрос в городе. При этом во II половине 2020 года около 34% парижан переехали на окраины столицы (средний показатель за десять лет – 30%), и 11% купили недвижимость в пригороде (средний показатель за десять лет – 8%). 60% сделок, совершенных клиентами Knight Frank во Франции, приходились на местных покупателей или иностранных граждан, проживающих в стране – это самый высокий показатель за всю историю наблюдения за рынком.

Как и в других городах мира, во II квартале 2020 года просмотры и сделки с жильем были приостановлены на несколько недель, что привело к накоплению отложенного спроса. По итогам 2020 года в Париже было совершено 187 100 сделок (-12% по сравнению с годом ранее), наиболее высокий уровень продаж наблюдался с июня по сентябрь. В элитном сегменте (около 5% рынка жилья) цены в прошлом году снизились на 2% – ограничения на поездки препятствовали насыщению зарубежного спроса, несмотря на готовность многих клиентов совершать сделки онлайн. Годовая динамика показателя по состоянию на II квартал 2021 года составила -1,5% (Prime Global Cities Index). Сверхдорогая недвижимость (стоимостью более $10 млн) продемонстрировала допандемийный уровень продаж – 13 сделок (аналогично 2018 и 2019 гг.). При этом суммарная стоимость сделок превышает допандемийные показатели и составляет €244 млн в сравнении с €172 млн в 2019 году и €154 млн в 2018 году. Вырос и средний бюджет – до €18,7 млн.

Показатели сделок в сегменте сверхдорогого жилья

Цена квадратного метра элитной недвижимости в городах мира

Поскольку около 80% жилого фонда Парижа составляют квартиры, вызванный пандемией спрос на увеличение площадей и открытые пространства привел к росту стоимости домов (на дома с террасами/патио/садами пришлось 83% сделок в 2020 году). Вырос спрос и на hôtel particulier – большие по площади особняки, часто с историческим наследием, садами и бассейнами, предложение которых является редкостью на рынке. В 2020 году было продано восемь таких объектов, а средняя цена продажи составила €20,6 млн.

Строгие нормы (отчасти связанные с наличием пяти объектов всемирного наследия ЮНЕСКО) ограничивают возможности нового строительства в Париже. Пандемия еще больше усугубила ситуацию. Количество разрешений на строительство, полученных в 2020 году, оставалось относительно стабильным (-3%), в то время как предложение жилья сократилось на 34% за год.

Улучшение инфраструктуры Парижа сказывается на динамике цен в городе. Так, проект Grand Paris, крупнейшая транспортная инициатива Европы на следующее десятилетие, предполагает строительство новых железнодорожных линий и вокзалов к 2030 году. Цены в департаменте О-де-Сен – одном из основных бенефициаров наряду с Сена-Сен-Дени – уже опережают рынок города в целом. В 2020 году средние цены здесь выросли на 7%. Кроме того, около €4 млрд будет выделено на Олимпийские игры, который пройдут в Париже в 2024 году, – и эти два проекта будут согласованы для обеспечения экономического стимула для северной и западной частей города. Однако аналитики прогнозируют, что туристический поток вернется к уровню 2019 года только в 2023 году.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: «В 2020 году институциональные инвесторы вложили в жилую недвижимость Парижа €700 млн. Доступность жилья в городе снижается, и в ближайшие годы ожидается увеличение спроса на аренду. В связи с этим частный арендный сектор (PRS) представляет новые возможности инвестирования – данный инструмент используют как с целью диверсификации портфеля, так и для получения долгосрочной стабильной доходности. Развитию формата поспособствует и демографическая ситуация, согласно Oxford Economics, возрастная группа от 20 до 39 лет (ключевая аудитория арендного спроса в большинстве городов) в настоящее время составляет 31% от общей численности населения Парижа».

Лазурный берег

Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «После открытия границ ожидается резкое повышение доли зарубежного спроса в общем объеме сделок. Климат, образ жизни, вариативность предложения во Франции являются главными достоинствами страны, и в частости Монако и Лазурного берега – крупных мировых центров концентрации богатства. Во время локдаунов французы и монегаски заполняли освободившую нишу, образовавшуюся в отсутствие зарубежных покупателей. Вызванная пандемией “гонка за пространством” продолжается, и спрос на виллы растет».

Еще одна тенденция – это возвращение французских граждан, которые жили за границей и теперь хотят переселиться на юг страны. Многие направляются в Мужен, Вальбонн или Экс-ан-Прованс из-за их хороших международных школ. Несмотря на достаточное количество лотов на побережье, есть участки с ограниченным предложением. Так, спрос превышает предложение на пляже Пампелон, недалеко от Сен-Тропе, и особенно в деревне Раматюэль в ценовой категории €3-7 млн. Покупатели рассматривают и пляж Л’Эскаль, и Ла-Круа-Вальмер, где больше вариантов по более доступным ценам.

Схожая ситуация и в Каннах – побережье привлекает покупателей из центра города, которые находятся в поиске широкого выбора предложений новых вилл с современным дизайном. Туризм и конференции являются ключевыми источниками дохода для Лазурного берега, поэтому регион сильно пострадал от пандемии. Однако Канны, которые обычно принимают множество флагманских мероприятий каждый год, объявили об их проведении в 2021 году, и это хороший сигнал для туристической индустрии региона.

Лазурный берег: индекс цен на элитную недвижимость

Французские Альпы

Согласно данным The Wealth Report Attitudes Survey 2021  11% респондентов по всему миру хотели бы приобрести жилье на горнолыжных курортах, среди европейских ультрахайнетов – 26%, а среди россиян – 8%

Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющих средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.

Направления, представляющие наибольший интерес для приобретения жилья ультрахайнетами

Учитывая, что пандемия влияла на посещаемость два сезона подряд, на курортах Альп ожидается загруженный сезон 2021/22. Обычно основной спрос приходился на размещение в гостиницах, однако сейчас посетители выбирают уединенные шале.

Французские Альпы

После смягчения ограничений французы, швейцарцы и итальянцы устремились в регион. Согласно CGEDD, спрос на жилье в Верхней Савойе и Савойе (где расположены ключевые курорты французских Альп) увеличился на 2,5% и 3% соответственно в феврале 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на элитную недвижимость в 2020 году выросли в среднем на 2,5%, при этом максимальная динамика отмечена на курортах Межев (4,5%) и Шамони (3,5%).

Французские Альпы: индекс цен на элитную недвижимость

Прованс

С начала пандемии Прованс был одним из самых активных европейских рынков как относительно запросов, так и продаж. В элитных департаментах Воклюз и Буше-дю-Рон с января 2020 года по февраль 2021 года было проведено порядка 50 000 сделок ежемесячно. В «золотом треугольнике» Прованса цены на элитную недвижимость увеличились на 1,3% в 2020 году, а за первые пять месяцев 2021 года – на 5%. Ускорение темпов роста цен обусловлено ограниченным предложением при растущем спросе. Среди популярных направлений для аренды можно выделить Сен-Реми-де-Прованс, Эгальер, Боннье, Горд и Менерб.

Прованс: индекс цен на элитную недвижимость

Сделки за год в департаментах Воклюз и Буше-дю-Рон

Марина Шалаева дополняет: «Еще в марте 2020 года перспективы французского рынка жилья были тревожными. Однако сейчас мы наблюдаем действительно высокую активность, во многом благодаря “аппетиту” местных покупателей. Прошлым летом было несколько этапов повышения спроса. Сначала всплеск интереса исходил со стороны французских покупателей, почти сразу же после ослабления первого локдауна в середине июня. Затем последовала реализация отложенного спроса ближайших соседей – покупателей из Германии, Швейцарии, Бенилюкса, Великобритании. И хотя вновь введенные ограничения на поездки не дали многим ультрахайнетам совершить офлайн-просмотры и провести сделки, количество запросов от россиян продолжает расти.

Для наших соотечественников самыми востребованными направлениями остаются Лазурный берег (традиционно входит в топ-5 локаций для покупки жилья среди российских ультрахайнетов). На него приходится 80% всех запросов по Франции, остальные 20% – на крупные города. При этом количество запросов на приобретение жилья на Лазурном берегу продолжает расти (+15% в сравнении с прошлым сезоном), поскольку ультрахайнеты все чаще задумываются о приобретении вторых домов. Однако из-за жестких ограничений и закрытых границ запросы не могут активно конвертироваться в сделки, поэтому недвижимость покупают в основном те, кто имеет возможность путешествовать. Данная тенденция прослеживается не по всей Европе, например Кипр и Греция открыли границы, и в этих странах объем сделок ожидаемо увеличивается. При полноценных возможностях перемещений и туризма во Франции прогнозируется такой же ажиотажный спрос, как на рынках жилья Кипра и Греции».