Ставки вниз: почему офисы в Москве подешевели вдвое?

Времена, когда московские офисы были в дефиците, прошли безвозвратно. В середине нулевых в рейтингах Doing Business Россию вниз тянули не политические риски, недостатки судебной системы и избыточное регулирование, а всего лишь недостаток качественных офисных площадей и высокие ставки аренды. Сегодня в Москве пустует более 2,4 млн кв.м офисных площадей классов А и В — достаточно для того, чтобы разместить почти 300 000 рабочих мест. Вот только создавать рабочие места в постиндустриальной экономике – задача гораздо более сложная, чем строительство офиса класса «прайм».

В 2008 году аренда хорошего офиса в центре Москвы обошлась бы в $1500-1700 за квадратный метр в год плюс операционные расходы. Сегодня лучший офис стоит не более $700 за кв.м, а просто качественный, расположенный рядом с метро, но не в самом престижном месте, обойдется в 15 – 20 тысяч рублей (около $300 по текущему курсу) за квадратный метр в год. Фактически, в реальном исчислении (то есть исключая в том числе влияние курса валют – Forbes) стоимость аренды офиса в Москве за десять лет упала вдвое. При этом себестоимость строительства за десятилетие лишь возросла.

Офисный рынок пострадал от снижения ставок аренды сильнее всего. Подешевела именно московская земля — эта составляющая цены аренды снизилась наиболее заметно. В цене городской земли отражается вся совокупность факторов городской жизни. Власти города строят город, удобный для жизни, — неудивительно, что земля под офисами подешевела сильнее, чем под жилыми объектами. Обвал принято списывать на кризис, циклы в недвижимости, бесконтрольную застройку, санкции и т.д. Но есть несколько фундаментальных факторов, которые будут определять динамику и параметры рынка недвижимости в ближайшие десять лет. Из-за них рынок никогда не вернется в прежнее состояние. Самое важное – коренное изменение рынка труда. Россия все еще остается страной с так называемой переходной экономикой. Одной из особенностей таких экономик является слабое соответствие трудовых ресурсов (в основной массе) требованиям современного бизнеса. Особенно это было заметно в середине нулевых. Тогда, в условиях экономического бума, у компании был единственный способ увеличить или хотя бы удержать долю рынка – нанимать персонал опережающими темпами. Эффективность работы плохо обученных сотрудников при постоянной текучке кадров была невысока, однако альтернатив не было. Соответственно, компании вынуждены были арендовать все большие площади.

Аренда офиса, отделка и переезд может занимать год, договор аренды заключается на 5-10 лет. Поэтому корпорации были вынуждены снимать офисы с большим запасом: так, чтобы через семь с учетом ежегодного 10-15% роста численности персонала площадей хватило. На эти годы пришлась массовая трудовая иммиграция в Москву из провинции и стремительный рост цен на жилье. Этот, отчасти виртуальный, спрос сформировал дефицит офисов в Москве и астрономические арендные ставки в 2008 году. Масштабы увольнений 2009 года надо рассматривать именно через призму предыдущего бурного роста. Когда компании пересмотрели амбициозные планы, они поняли, что такого количества персонала не нужно и стали избавляться от излишка. При относительно низком среднем уровне квалификации, сокращение наименее ценных кадров через некоторое время приводило к повышению эффективности работы пишет Forbes. То есть компании научились делать больше с меньшим ресурсом. Российский корпоративный рынок труда, в отличие от европейского, до сих пор формируется в основном молодыми людьми. Он страдает скорее от недостатка образования и опыта (в том числе жизненного), чем от избытка кадров предпенсионного возраста. По мере того, как люди набирают стаж, качество трудовых ресурсов в России растет естественным образом.

В десятые годы стабилизирующую для рынка аренды роль сыграл быстрорастущий государственный аппарат. Он абсорбировал избыточные трудовые ресурсы и офисы. Государственные ведомства и корпорации арендовали и покупали здания для себя. Кроме того, они прекращали отношения с арендаторами. В свое время именно субаренда офисных площадей позволила многим ведомствам пережить девяностые и сформировала огромный коррупционный бизнес, так как арендная плата часто взималась наличными непосредственно в карман руководства и его приближенных. В некоторых случаях сданные в аренду площади занимали больше половины здания. Рост численности штатов и зарплат в госсекторе, усиление контроля за денежными потоками привели к тому, что ведомства стали избавляться от своих арендаторов, которые в массовом порядке вышли на коммерческий рынок. Это была своего рода незапланированная рыночная интервенция, которая помогла поддержать рынок коммерческой аренды. И российские, и зарубежные компании очень хорошо понимают, что в России огромный потенциал имеет повышение эффективности труда.

Согласно прогнозу Oxford Economics, средний темп роста экономики в России в период 2016-2025 года составит лишь 0,9% — более чем вдвое меньше среднемирового. Низкие темпы экономического роста стимулируют компании концентрироваться не на завоевании доли рынка, а на оптимизации издержек. Поэтому рынок офисной недвижимости фактически лишается спекулятивной составляющей – ожидания того, что численность штата будет расти и через 5 лет нужны будут большие площади. Наоборот, хорошо управляемая компания закладывает в свои прогнозы увеличение эффективности, более широкое применение CRM, облачных решений, систем управленческой отчетности и т.д. Поэтому в целом даже на фоне амбициозных планов по продажам и выручке, которыми грешат многие корпорации, потребности в офисах остаются скромными.