ТиНАО как новый деловой центр Москвы: результаты исследования рынка офисной недвижимости

Группа компаний «А101» совместно с аналитическим центром Ricci подвели итоги масштабного исследования рынка первичной офисной недвижимости. Анализ охватывает период 2025 года, оценивает ёмкость и динамику рынка офисной недвижимости Юга и Юго-Запада Москвы.

Один из ключевых трендов последних лет – активная децентрализация деловой активности. Ввод новых офисных объектов последовательно смещается за пределы Третьего транспортного кольца. По данным исследования, в 2026-2030 годах к вводу заявлено порядка 8,3 млн кв. м офисных площадей – на 32% больше, чем за период с 2014 по 2024 год. При этом совокупный объём нового ввода в зоне за МКАД оценивается в 1,3 млн кв. м в течение 2026-2030 гг.

Драйвером децентрализации стала программа создания мест приложения труда, которая существенно влияет на бизнес-модель девелоперов и меняет структуру будущего ввода коммерческих площадей. Сегодня большинство офисных объектов, реализуемых по программе МПТ (мест приложения труда), за пределами ТТК концентрируется в западном и южном направлениях, в том числе на Юго-Западе – там, где активно формируются жилые районы и социальная инфраструктура.

Не менее значимы структурные изменения в логике спроса. В условиях высокой инфляции и дорогого банковского финансирования рынок сместился в сторону небольших офисных блоков, приобретаемых преимущественно за счёт собственных средств бизнеса и частных инвесторов. Доля сделок в формате ДКПБВ (договора купли-продажи будущей вещи) достигла 70% в 2024 году, а к концу 2025 года приблизилась к отметке 86% – ожидается, что к концу 2026 года аналогичный показатель может составить 90%. Это означает, что покупатели заходят в объекты задолго до их физической готовности, фиксируя цену на ранних стадиях строительства.

Ценовая динамика подтверждает устойчивость рынка. По итогам 2024 года рост цен продажи офисной недвижимости на этапе строительства составил 13%, в 2025 году – порядка 8%, на 2026 год аналитики фиксируют продолжение роста пропорционально увеличению себестоимости строительства. При этом офисы класса «А» за три года подорожали на 67%, что почти втрое опережает накопленную инфляцию. Коммерческая недвижимость становится полноценным инвестиционным инструментом с доказанной доходностью.

На этом фоне значимо отличаются Троицкий и Новомосковский административные округа – это одна из ключевых столичных территорий комплексного городского строительства, где деловые, жилые, социальные и инфраструктурные объекты создаются как единая городская среда. Уже сейчас население в Новой Москве составляет более 800 тыс. человек, создано более 300 тыс. рабочих мест. С момента присоединения к Москве введено в эксплуатацию 37,4 млн кв. м недвижимости, из которых 28,3 млн кв. м жилья, построено и реконструировано 400 километров дорог, открыто свыше 210 социальных объектов.

Молодая Москва принципиально отличается от других развивающихся деловых территорий. Здесь нет исторически сложившегося бизнес-ядра, которое можно было бы расширить. Деловой кластер строится с нуля в логике градостроителя: с жителями, с маршрутами метро и автомагистралями, с социальной инфраструктурой. Коммерческие объекты органично встроены в городскую ткань, где компании получают готовый рынок труда буквально в шаговой доступности: молодое, экономически активное население, готовое работать рядом с домом без изнурительной маятниковой миграции.

Совокупный объём нового строительства в локации по проектам, заявленным к вводу в 2026-2030 гг. и уже вышедшим в открытый рынок, составляют 248 тыс. кв. м офисов, из которых 68% реализуется по МПТ. Дефицит качественного предложения в Новой Москве в сочетании с устойчивым арендным спросом будет поддерживать интерес как покупателей, так и арендаторов.

Портрет целевой аудитории на Юго-Западе Москвы уже достаточно устойчив. По данным исследования, по итогам 2025 года крупнейшими резидентами офисных площадей выступают строительные, логистические и IT-компании, а также производственный и торговый секторы. Средний размер сделки варьируется от компактных блоков площадью до 2 000 кв. м для малого бизнеса, до крупных якорных объёмов от 10 000 кв. м для строительных компаний. Совокупная площадь офисных помещений, реализованных за 2025 год в локации, составила около 53 тыс. кв. м; по итогам 2026 года аналитики оценивают, что объем сохранится на уровне 40-55 тыс. кв. м.

ГК «А101» выступает в роли стратегического партнёра городского развития – девелопера, создающего целостную среду. Коммерческие форматы: бизнес-центры, бизнес-хабы, стрит-ретейл, – встроены в живую ткань района, где уже есть жители, потребительский трафик и инфраструктура: комплексный подход, где работа и жизнь неотделимы друг от друга.

• «Всё больше компаний готовы выводить штаб-квартиры из центра города в локации с хорошей транспортной доступностью, современными форматами рабочего пространства и возможностью организовать офис нового поколения под индивидуальные запросы. Наши проекты, в числе которых и бизнес-квартал «Прокшино», находятся именно в том сегменте, куда движется спрос. Сейчас может звучать футуристично, но Новомосковский административный округ – это, по сути, «Москва-Сити 2.0». Город уделяет развитию Молодой Москвы особое внимание, и те, кто заходит сюда сегодня, снимут все сливки» – комментирует Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101».
• «Сегодня рынок офисной недвижимости переживает этап структурной перестройки. Дефицит качественных площадей, рост стоимости строительства и высокий интерес к приобретению объектов на ранних стадиях реализации поддерживают инвестиционную привлекательность сегмента. При этом наиболее перспективными становятся территории комплексного развития, где формируется сбалансированная среда для жизни и работы. На этом фоне ТиНАО обладает уникальным преимуществом: деловой кластер здесь формируется одновременно с развитием жилья, транспортной и социальной инфраструктуры. Такой подход позволяет создавать самодостаточные городские центры с высоким потенциалом дальнейшего роста» – подчеркнула Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.
• «Результаты исследования и сравнения проектов в децентрализованных локациях подтвердили важный тезис о том, что комплексный подход к созданию целостной среды обеспечивает конкурентное преимущество проекту. Поэтому, объективно бизнес-квартал «Прокшино» (рассматривались проекты, расположенные около МКАДа и за МКАД на юго-западном и западном направлениях) показал темпы продаж в 2025 г. на 16% выше, чем средние месячные темпы продаж в зоне охвата» – отметила Яна Кузина, президент Ассоциации АЭРН при поддержке АБР, управляющий партнер RE-ЦИФРА.